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L’agevolazione per gli atti di trasferimento immobiliare nell’ambito dei procedimenti di separazione e divorzio alla luce dei più recenti interventi giurisprudenziali.

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Questo Articolo è stato scritto interamente dal Notaio Dott. Adriano Baratteri con studio in Martinengo (BG) Via I Maggio per DOMUS Real Estate.

In materia, la disposizione normativa di riferimento, è quella contenuta nell’articolo 19 della Legge n. 74 del 1987 la quale prevede che, tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio, o di cessazione degli effetti civili del matrimonio (omissis), sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa.

Tuttavia, nell’anno 2016, due sentenze della Corte di Cassazione (sentenza n. 2111 del 3 febbraio 2016 e sentenza n. 3110 del 17 febbraio 2016), hanno rivoluzionato la materia considerata.

Pertanto è opportuno, a mio parere, analizzare la giurisprudenza e la prassi dell’Agenzia delle Entrate nell’applicazione di questa agevolazione, prima e dopo il 2016.

Sino al 2016, la giurisprudenza e la prassi dell’Agenzia delle Entrate erano concordi nel ritenere che l’agevolazione di cui dall’articolo 19 della Legge 74/87 fosse applicabile a tutti quegli atti di trasferimento immobiliare necessariamente derivanti dal procedimento di separazione (v. Corte di Cassazione con la sentenza n. 154 del 1999) e divorzio purchè, tali atti di trasferimento, fossero previsti o contenuti nei verbali relativi ai procedimenti considerati, sottoposti a specifici controlli da parte dell’autorità giudiziaria tramite il meccanismo dell’omologazione.

Pertanto l’agevolazione considerata non era operante in occasione di atti o accordi non finalizzati alla scioglimento della comunione tra coniugi conseguente alla separazione, ma generati soltanto occasionalmente dalla separazione.

Veniva, tuttavia, riconosciuta eccezionalmente, la predetta agevolazione, agli atti di natura immobiliare finalizzati allo scioglimento della comunione fra coniugi, conseguente alla separazione e, in un secondo momento, l’applicazione della predetta agevolazione fiscale è stata estesa, dalla giurisprudenza di legittimità, agli accordi comportanti attribuzioni patrimoniali nei confronti dei figli.

Con le due sentenze della Corte di Cassazione n. 2111 del 3 febbraio 2016, e n. 3110 del 17 febbraio 2016, come già accennato, si è verificato un’inversione di tendenza sul trattamento fiscale degli accordi tra coniugi aventi ad oggetto sistemazioni patrimoniali conseguenti a procedimenti di separazione e divorzio.

La Corte di Cassazione, in particolare, ha affermato che l’agevolazione di cui all’articolo 19 della Legge 74/87 compete a tutti “gli accordi di separazione che, anche attraverso la previsione di trasferimenti mobiliari o immobiliari, siano volti a definire in modo tendenzialmente stabile la crisi coniugale, destinata a sfociare, di lì a breve, nella cessazione degli effetti civili del matrimonio (omissis)”.

Pertanto, sulla base delle predette pronunce, la Cassazione arriva ad eliminare quasi tutti i vincoli di ordine funzionale e formale, posti, dalla giurisprudenza pregressa, e dalla prassi dell’ Amministrazione Finanziaria, nell’applicabilità del predetto beneficio fiscale.

La Cassazione finisce per riconoscere natura contrattuale privatistica a tutti gli accordi volti a dare sistemazione agli assetti patrimoniali post crisi coniugale, pertanto a tutti gli accordi che, attraverso la previsione di trasferimenti mobiliari ed immobiliari, siano volti a definire, in modo tendenzialmente stabile, la crisi coniugale.

L’accordo che intercorre fra i coniugi, in merito ai trasferimenti immobiliari, perde, allora, la natura pubblicistica, e assume una portata negoziale, contrattuale e patrimoniale privatistica; lo stesso non è più collegato ad uno specifico controllo di legalità da parte del giudice, nell’ambito del procedimento di omologazione.

Si può pure ritenere, in base a tale giurisprudenza, che tali accordi non debbano, necessariamente, essere contenuti nei procedimenti di separazione o divorzio, ma gli stessi potrebbero essere oggetto di una negoziazione separata ed autonoma.

Si deve, tuttavia, segnalare che la prassi dell’Agenzia delle Entrate non si è ancora adeguata a tali nuovi principi, con la conseguenza che gli stessi non possono ritenersi consolidati e pacifici, nei rapporti con l’Amministrazione Finanziaria medesima.

Si invita, pertanto, i legali che si occupano della materia a prestare la massima attenzione nella elaborazione dei predetti accordi al fine di garantire, ai propri clienti, l’effettiva applicazione delle predette agevolazioni fiscali.

© Riproduzione riservata

Dott. Avv. Adriano Baratteri

Notaio in Martinengo (BG)

Professore a contratto presso l’Università degli Studi di Trento

Via Primo Maggio n. 6 – 24057 Martinengo (BG)

Tel. 0363.94.72.80/90.45.14 – Fax 0363.28.45.06/94.85.74 – Mail: abaratteri@notariato.it

Ufficio secondario : Via Goito n. 28 – 24047 Treviglio (BG)

Tel. 0363.30.50.06/59.86.24 – Fax 0363.28.45.16 – Mail: notaio@baratteri.it

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I pericoli di affidarsi a un’agenzia immobiliare che lavora ANCHE con case all’asta e come riconoscerle a prima vista con SOLE 4 domande.

Postato il Aggiornato il

stressAvrei dovuto intitolare questo articolo con ” 101 modi per svendere casa” ma questa volta ho fatto il bravo e mi sono trattenuto.

Hai deciso di vendere casa e, con tutte le agenzie immobiliari che ci sono in giro, stai facendo una fatica enorme a scegliere quale sarà quella giusta?

Ormai, se hai già letto qualche mio articolo, sai bene che mettere in vendita casa da solo si può fare ma i problemi e le difficoltà che avrai saranno:

  1. A che prezzo devo metterlo in vendita senza sputtanarlo
  2. Quali sono le fotografie migliori che devo far della casa
  3. Come scrivere una descrizione della casa che attiri (dicendo la verità)
  4. Essere emotivamente pronti  per fare gli appuntamenti con i potenziali acquirenti e riconoscere quelli veri
  5. Capire quali sono le agenzie immobiliari che faranno un buon lavoro.

E qui, mi soffermo solo sul punto 5.

COME CAPIRE QUALI SONO LE AGENZIE IMMOBILIARI CHE FARANNO UN BUON LAVORO SENZA CONTINUAMENTE RIBASSARE IL PREZZO ANCHE SE NON HAI MAI VENDUTO UN IMMOBILE.

Siamo nel 2018 e le aziende che fanno “tutto per tutti” navigano in un mercato che è un mare in tempesta. Le persone ( e già in questo articolo ne hai la prova http://www.tgcom24.mediaset.it/na/manpowergroup/lavoro-la-specializzazione-si-costruisce-sui-banchi-delle-manpower-academy_3166587-201802a.shtml)  cercano sempre di più professionisti specializzati in grado di risolvere problemi specifici.

Questa regola vale anche e sopratutto per le agenzie immobiliari che ancora oggi fanno “tutto per tutti”.

Mi spiego meglio: un agenzia immobiliare che gestisce amministrazioni condominiali, aste, vendita privati, affitti, capannoni, attività commerciali e chi più ne ha più ne metta, non può essere specializzata in tutto.

E quindi? Quindi te la spiego semplice semplice.

Nel momento che prenderà in gestione la tua casa da vendere si comporterà esattamente nella stessa maniera sia a vendere casa tua, sia a vendere il capannone che è a 2 km da te, sia a promuovere un immobile all’asta.

C’è una grande differenza però.

Sulla vendita di una casa nel mercato libero le esigenze di un cliente sono completamente differenti da una persona che cerca una casa all’asta.

Chi cerca un immobile all’asta sta cercando un AFFARE o comunque il suo principale scopo, almeno quello iniziale, è quello di spendere il meno possibile.

Chi lavora sulle aste attira per la stragrande maggioranza clienti che tendono ad abbassare il prezzo.

Questo perché, come detto prima, col suo lavoro pubblicitario si porterà a casa più persone che hanno in testa solo una parola…. RISPARMIARE.

Ora, facciamo finta che tu hai appena dato il tuo immobile in vendita ad una di quelle agenzie simili a quanto ho descritto sopra.

I problemi che sicuramente avrai saranno:

  • Arriveranno troppi clienti a veder casa tua e non in target (perchè nel database di quell’agenzia ci saranno anche quella tipologia di clienti)
  • I clienti che ti porterà l’agenzia in questione avranno in testa solo uno scopo TIRARTI GIU’ IL PREZZO;
  • Nel frattempo che ti porteranno molte persone di questo target la tua casa continuerà a essere in vendita e le persone che vivono vicino a te penseranno tutti che è cara;
  • Dopo 4 mesi di lavoro (e dopo averti fatto vedere che ti ha portato tante persone) l’agente immobiliare verrà da te convincendoti che devi abbassare il prezzo;
  • Dopo che tu sarai stato convinto che l’UNICO problema è il prezzo e quindi di conseguenza lo abbasserai, l’agente immobiliare chiamerà subito tutti i clienti che ti ha portato (quelli che hanno in testa solo la parola RISPARMIARE) e sicuramente la trattativa che avrai con uno di questi sarà ancora più ribasso;
  • Sarai così stremato che dovrai accettare di vendere casa tua ad una cifra più bassa;

Ora ti faccio una domanda.

L’agente immobiliare che ho descritto sopra ha lavorato per Te oppure per i clienti che hanno fatto la proposta a ribasso?

Non sono uno psicologo ma penso proprio di aver indovinato la tua risposta.

“E allora? Come faccio a capire se l’agente immobiliare che ho di fronte sarà in grado di vendermela senza giocare al ribasso?

Ecco le 4 domande da fare all’agente:

La prima cosa da capire è se l’agenzia immobiliare è generalista (se fa aste, amministrazioni di condominio e affitti) oppure è specializzata (e quindi lavora solo con chi vende casa o ha all’interno della propria azienda 1 prodotto specializzato e SOLO per chi vende casa).

Quindi dovrai capire che tipo di lavoro farà già da subito.

Per capire meglio questa parte ci sono delle domande che potrai e dovrai fare all’agente immobiliare che verrà a casa tua:

  1. ti ha fatto una valutazione scritta mettendoti in risalto la prova scientifica dell’effettivo prezzo di mercato attuale di casa tua?
  2. dopo averti fatto la valutazione, ti ha fatto vedere, con un piano marketing ben definito, quali saranno le mosse che farà per mettere in vendita casa tua per tutta la durata dell’incarico?
  3. Ha già un “Piano B” qualora le prime mosse non vadano a buon fine?
  4. Il suo portafoglio immobili lo condivide con agenti immobiliari presenti sul posto gestendo comunque lui tutta la parte del Marketing e delle trattative?

Queste sono solo 4 delle 20/22 domande che mediamente  faccio ad un agente immobiliare che vuole collaborare con me.

Se non sa rispondere, so già che dovrò insegnargli tutto l’iter e le procedure che attuiamo noi prima di decidere di prendere un immobile in vendita.

Un consiglio:

Se gli farai queste domande son sicuro che ti risponderà si per non fare brutta figura, quindi non fargliele e limitati ad osservare come si comporta. 

Ma sono certo che con ciò che ti ho detto in questo articolo oggi sarai in grado di capire da subito se hai a che fare con un’agenzia generalista, che vende anche immobili all’asta, o una specializzata. (magari dacci un’occhiata anche al suo sito internet)

ATTENZIONE: se la prima volta che viene a vedere casa tua ti chiede un incarico in esclusiva è già un motivo di allarme (come fa ad avere già analizzato i tuoi documenti, gli atti, le certificazioni, visto internamente casa tua dal vivo, analizzato il prezzo e creato una strategia di azione?).

RIASSUMENDO:

  1. Cerca di affidarti ad uno specialista e non a un generalista;
  2. Fatti dare una valutazione di mercato scritta e non a voce;
  3. Fatti dire il piano di marketing che adotterà per vendere casa tua;
  4. Assicurati che abbia un piano d’azione alternativo e che sappia prevedere l’andamento della vendita.
  5. Fai attenzione a chi ti chiede l’incarico in esclusiva fin da subito e senza un’analisi.

 

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Buona Vendita!

Giuseppe Frigerio

 

 

 

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Tutto quello che DEVI sapere sul mutuo che puoi ottenere senza fare errori e perdere tempo, anche se non sei un bancario

Postato il Aggiornato il

che rata di mutuo mi posso permettere

La settimana scorsa mi sono imbattuto in 2 clienti (una coppia di fidanzati di circa 30 anni).

Fissano il primo appuntamento con me e mi raccontano di aver già visto case di diverse tipologie e prezzi.

Dopo avergli fatto le prime domande di rito gli domando: “quale è la vostra capacità di spesa?”

La loro risposta è stata talmente ambigua che il giorno dopo ho deciso, per la prima volta nella mia vita, di giocare la loro combinazione di numeri al superenalotto…. non si sa mai…

I ragazzi avevano girato già 3 agenzie immobiliari e stavano già cercando casa da circa 2 mesi. E li mi son bloccato e spiegandogli il grosso rischio a cui stavano andando incontro.

Ma quale è il rischio?

-“”” Vai in agenzie immobiliari diverse, vai a vedere case di target diversi, ne vedi 1, 2, 3,…… 8, 9, 10.

-Dopo lo sfinimento e la confusione da visita immobili, magari fai una proposta di acquisto su quella che ti piace di più (lo farei anch’io se mi mettono in paragone un’appartamento e poi mi fan vedere una villa singola con piscina…. eh… le tecniche persuasive da venditore di una volta…), poi l’agente immobiliare ti presenta il suo broker per la richiesta di mutuo.

-Poi dopo mesi di richieste di mutuo di banca in banca, vedrai svanire davanti ai tuoi occhi l’opportunità della tua vita (o quello che ti avevano fatto credere che fosse) perchè ti daranno la brutta notizia che non te la potrai permettere. 

-O al contrario l’agente immobiliare ti porta a vedere case di un target inferiore a quello che ti puoi permettere fino a farti scegliere una casa, probabilmente perchè ha in testa solo i propri immobili in portafoglio e perchè magari “pensa” di venderti “l’affare dell’anno”….. ma solo dopo l’acquisto ti renderai conto che ti potevi permettere di meglio e rimpiangerai il momento che hai deciso di farti convincere che era l’affare della tua vita…”””

Quanto tempo sprecato……

Se stai decidendo di acquistare casa, un importantissimo passo, prima ancora di iniziare a girare le agenzie immobiliari o cercare su internet è quello di capire quale è la tua capacità reddituale.

Ma torniamo ai ragazzi di settimana scorsa,

Dopo avergli spiegato che avevano “buttatto via” il loro preziosissimo tempo nel veder case che non erano in target con la loro potenzialità, inizio a spiegargli che è molto più efficace, prima di iniziare a vedere una qualsiasi casa, sapere quanti soldi puoi permetterti di spendere per raggiungere più velocemente il loro obiettivo

  • Ma come faccio???

Non è una cosa semplice, dovremmo iniziare dalla base.

La prima cosa da sapere è quanti soldi hai a disposizione se “domani” decidi accaparrarti un immobile. (praticamente quanto hai a disposizione in soldi liquidi pronti all’uso)

La seconda cosa è quanto ammonta la tua capacità di mutuo.

Mi spiego meglio, il criterio fondamentale preso in considerazione da una banca per la restituzione del mutuo è la capacità di rimborso: solitamente viene utilizzato il rapporto rata/reddito, che non dovrebbe indicativamente superare il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo di tutti i richiedenti. Il fine è quello di non caricare eccessivamente il budget personale. Questa valutazione può comunque cambiare a seconda del tipo di reddito e dei criteri stabiliti dalla banca, ma in media è quello.

Ora lo spiego con un esempio:

Reddito 1:

Dipendente a tempo Indeterminato € 1.200/mese (14 mensilità), nessun prestito in corso.

Il calcolo medio (dico medio perchè ogni banca applica calcoli diversi) sarà:

€ 1.200 x 14(mensilità) : 12(rate mutuo) = 1.400 x 30%=

420 €/mese (rata massima applicabile)

Reddito 2:

Autonomo Reddito Netto Annuo (tolte le tasse) € 25.000, nessun prestito in corso.

Il calcolo medio sarà:

€ 25.000 / 12 (mensilità) = 2.083 x 30% =

625 €/mese (rata massima applicabile)

e quindi il cacolo dei due redditi sarà:

€ 625 + € 420 = € 1.045 (rapporto rata/reddito o rata massima) 

Ora cerca di simulare un mutuo, per farlo in maniera molto indicativa puoi andare su un qualsiasi sito di mutui ad esempio mutuionline.it oppure mutuofacile.it  (cerca di simulare il mutuo in diversi anni e stai sempre un po’ più basso…. le condizioni indicate sul sito sono sempre le migliori su una percentuale di acquisto casa che arriva ad un massimo dell’80%)

Per farti un esempio facile facile, ho calcolato un mutuo a tasso fisso del 3% e con una rata di 1.045 € una banca potrà erogarti:

Un importo di € 250.000 circa di durata 30 anni

Un importo di € 220.000 circa di durata 25 anni

Un importo di € 190.000 circa di durata 20 anni

e così via.

Beh… io l’ho messa giù semplice, le situazioni sono veramente molteplici, ma almeno spero di averti dato un’indicativa da cui partire e fare i primi ragionamenti da solo.

Ovviamente il prossimo passo è di andare nella tua banca a chiedere quale secondo loro è la tua capacità massima di mutuo…. ma non soffermarti solo a una, le banche non ragionano tutte alla stessa maniera.

Credimi, è inutile iniziare a vedere case se non sai indicativamente quanto è il budget che una banca sarà disposta a finanziarti.

Ma va beh, tu questi errori non li farai perché se sei finito su questo articolo vuol dire che sei una persona che si informa prima di fare dei passi importanti onde evitare di sbagliare, perdere tempo e demoralizzarti dopo diversi sforzi andati a vuoto.

…. e i due ragazzi?

Abbiamo già calcolato la loro capacità di mutuo e ora che abbiamo definito il loro vero budget gli stiamo cercando la casa della loro vita… 🙂

I miei consulenti sono allenati a capire sin dal primo appuntamento i possibili target di immobili che potresti avere senza farti perdere tempo e liberandoti dal peso di essere chiamato da una moltitudine di agenti immobiliari che non conosci che ti proporranno anche case che non ti interesseranno.

ecco alcune nostre testimonianze:

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Buon Acquisto!

Giuseppe Frigerio

Inviami la tua richiesta qui

 

I 3 Errori MICIDIALI che, se ignorati, ti faranno Svendere casa.

Postato il Aggiornato il

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Hai appena messo in vendita il tuo immobile e lo hai appena inserito su un portale tipo Immobiliare.it o Idealista.it ?  Bene, preparati a ricevere decine di telefonate da Agenti Immobiliari che dicono di avere un cliente per te. (se non lo hai ancora fatto aspetta e finisci di leggere questo articolo)

“Ma come possono gli agenti immobiliari che mi chiamano già avere un cliente se non conoscono casa mia?”

Infatti questo è solo un trucchetto delle agenzie con una rete in franchising o di classiche agenzie private per visionare il tuo immobile per poi subito nello stesso appuntamento appiopparti un “incarico a vendere”, senza neanche aver valutato in maniera professionale e scientifica il tuo immobile. (… ma di questa cosa ne parlerò in altri articoli)

Una casa si vende nei primi 60/100 giorni.

“E allora perchè da mesi… oppure anni vedo gli stessi immobili anche di agenzie immobiliari su immobiliare.it in vendita?”

Perchè molto spesso si compiono 3 gravi errori che bloccano la vendita della casa e, se non prevenuti e aggiustati, ti obbligheranno a SVENDERLA, anche al di sotto del prezzo di mercato, recuperando meno soldi di quelli di cui avrai bisogno.   (tranquillo… tanti errori che magari hai fatto, li fanno spesso anche tanti addetti al settore)

Quali sono gli errori principali che faranno a lungo termine abbassare, anche al di sotto del valore di mercato, il prezzo di vendita di casa tua?

1) IL PREZZO. (non esiste il prezzo di partenza!)

Si, sembra un gioco di parole ma il primo elemento fondamentale è il prezzo con cui metterai in vendita casa tua sin dall’inizio. Nella maggior parte degli annunci di privati e peggio ancora di tante agenzie immobiliari il prezzo è superiore al VERO PREZZO DI MERCATO fino anche al 20/30%.

La teoria “…lo metto a 20.000 € in più che poi ci faccio lo sconto…” che negli anni prima della crisi immobiliare andava di moda si rivelerà alla fine TUA peggior nemica e ti farà vendere ad un prezzo più basso del mercato odierno, facendoti perdere una marea di soldi. In primis perchè SPUTTANERAI (perdonami il termine…) direttamente l’immobile e te stesso.

Lo spiego meglio: le persone ormai si informano sul mercato tramite blog, articoli, oppure andando direttamente a vedere sui vari portali di vendite immobiliari e vedendo che ci sono immobili simili al tuo ma a prezzi inferiori, penseranno che tu hai aumentato il prezzo dell’immobile per fregare il tuo probabile acquirente, quindi non si fideranno più di te, la tua casa rimarrà in vendita per tantissimo tempo, la conosceranno ormai tutti, nessuno vorrà più comprarla per paura che ci sia qualcosa sotto e l’unico che te la vorrà comprare ti farà un’offerta talmente bassa che dovrai rinunciare a venderla  rinunciando all’acquisto della casa dei tuoi sogni o peggio ancora , per non perdere la caparra che ormai hai già dato dovrai chiedere alla tua banca un mutuo più alto.

“… eh ma io voglio vendere… non voglio Svendere!!!” 

Facciamo chiarezza, in questo articolo non ti voglio obbligare ad abbassare il prezzo di vendita di casa tua, ma darti un concetto fondamentale dell’economia:

“In microeconomia per domanda s’intende la quantità di consumo richiesta dal mercato e dai consumatori di un certo bene o servizio, dato un determinato prezzo e quanto spenderebbero se tale prezzo variasse. “

Ci sono diversi fattori che influenzano la domanda:

  1. Il prezzo del bene acquistato;
  2. Il prezzo dei beni complementari e succedanei;
  3. Il reddito del consumatore;
  4. Le aspettative soggettive dei consumatori;
  5. Il costo del denaro;
  6. L’elasticità o la rigidità della domanda;
  7. Bisogni del consumatore.

Evito di analizzare tutti e 7 i punti (altrimenti questo articolo non lo finisco più) e mi soffermo solo sul secondo: Molte clienti hanno difficoltà a vendere perchè il prezzo che stabiliscono è più alto rispetto al valore di mercato.

“Eh ma io l’ho comprata ad un costo più alto!!!”

Se la casa l’hai comprata negli anni dal 2000 al 2009, da un certo punto di vista sei stato fortunato perchè la banca ti avrà sicuramente concesso un finanziamento ad occhi chiusi, dall’altro un po’ meno perchè, oltre a te, moltissime persone hanno avuto la possibilità di accedere al credito facilmente e questo ha matematicamente innalzato i prezzi di acquisto (infatti la domanda era più alta dell’offerta).

In questo periodo storico la domanda è più bassa dell’offerta per tantissimi motivi ( anche le banche ci hanno messo del loro…) e quindi bisogna stare bene attenti a come vendere un immobile. Se vendi per ricomprare non ti devi preoccupare perchè lo stesso “problema che hai tu nel vendere” lo avrà anche il venditore della casa che acquisterai” e per questo motivo l’acquisto della tua nuova casa, seguendo bene i parametri, lo farai al prezzo di mercato odierno. 

quindi CERCA DI PREZZARE LA CASA IN RIFERIMENTO AL MERCATO DELLA TUA ZONA.

2) L’ANNUNCIO E LE FOTO

Preparare un annuncio di vendita non è così semplice come si pensa e, nella maggior parte dei casi, anche le agenzie immobiliari sbagliano. Sbagliare preparare un annuncio ti porterà a venderla ad un prezzo più basso di quello di mercato!

Ma cosa sbagliano???

In verità si limitano a elaborare solo ed un unico annuncio e sbagliano a non controllarlo costantemente.

Controllare costantemente (almeno una volta alla settimana) ti darà la possibilità di capire se ha attirato l’attenzione, ti farà capire se i leads che hai attirato sono in target.

Se ottieni richieste in target va bene, se invece non arrivano modifica.

Come?

Cerca di sforzarti di comprendere il tipo di cliente che potrebbe essere interessato a casa tua, cerca di capire quali sono i benefici che vuole da un certo tipo di immobile e crea l’annuncio che possa attirarlo. (ne parlerò in un altro articolo)

Le foto devono attirare l’attenzione del cliente, utilizza come foto principale l’esterno, (ma se non è appetibile puoi utilizzare anche una intena) e poi cambiale ogni volta che rifai l’annuncio.

Ora ti faccio vedere 2 esempi (clicca sopra per ingrandirla) :

 

3) L’APPUNTAMENTO PER FAR VISIONARE LA CASA

Ci sei, sei arrivato a un buon punto, il tuo annuncio è stato così ben posizionato che hai attirato l’attenzione di un probabile acquirente, ti ha chiamato e hai fissato l’incontro per far visionare il tuo immobile.

Ma non pensare che sia fatta, puoi aver fatto giuste le prime parti ma qui arriva il punto fondamentale…

Il principale errore che fanno tutti i venditori (… e anche molti agenti immobiliari) è star addosso agli acquirenti fino allo sfinimento.

Con la frase “stare addosso” intendo stare attaccato ai clienti che vengono a vedere casa tua come un koala sta attaccato alla pianta di eucalipto, per poi magari dirgli la classica frase “fammi sapere al più presto perché ho altri acquirenti che vogliono comprarla” (questa frase è importante in un momento successivo e SOLO se VERAMENTE  ci fosse qualcuno interessato).

Stare addosso agli acquirenti, credimi, non è proprio la migliore tecnica di vendita, anzi farà percepire ai tuoi acquirenti che hai il bisogno economico di venderla (anche se magari non è vero) e quindi qualora vogliano fare un’offerta te la faranno a ribasso…. e anche di tanto!!!

Questo perché?

Tu, come un agente immobiliare non preparato alla vendita, sarete emotivamente presi dalla trattativa, ognuno per motivi diversi, tu per il fatto che è casa tua e che dalla vendita di casa tua dovrai fare altri investimenti oppure ricomprare una casa (magari quella dei tuoi sogni) mentre un agente immobiliare non preparato avrà in testa le sue provvigioni che scaturiranno da questa vendita prendendoti anche proposte di acquisto molto più basse.

Lasciagli vedere casa con tutta tranquillità dandogli tutte le informazioni di cui avran bisogno e cerca di farlo nella maniera più liscia possibile, come se lo stai facendo da tempo.

Non far le mosse sbagliate che fan tanti proprietari e che purtroppo fanno anche tanti agenti immobiliari o rischierai veramente di perdere soldi nella vendita di casa tua.

I miei consulenti sono allenati a capire da subito il possibile target di mercato, a individuare quali sono i benefici che potrebbero soddisfare, stimolandoli poi nei vari annunci, a testarli continuamente e a utilizzare il sistema di vendita immobiliare #CasaVenduta che potrai conoscere se entrerai in contatto con qualcuno del mio team.

Queste sono alcune delle nostre testimonianze:

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Buona Vendita!

Giuseppe Frigerio

 

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Acquistare casa in costruzione. Come poter comprare senza paura di essere fregati!

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Comprare una casa in costruzione, può rivelarsi un’operazione molto conveniente sopratutto se si stipula il contratto d’acquisto nella fase iniziale del cantiere, oppure, meglio ancora, quando ancora lo stesso non è nemmeno inziato.

Di fatto quindi, l’acquisto di una casa in costruzione è un acquisto su carta. Perché le case appunto si stanno ancora costruendo o spesso sono soltanto progettate o addirittura ipotizzate. In questi casi si compra una “promessa”, sicuramente disegnata e descritta bene, tanto da attirare molte persone, ma pur sempre una promessa, che potrebbe svanire nel nulla o incappare in diverse difficoltà, e non arrivare quindi alla realizzazione.

Può significare molti vantaggi per un acquirente, soprattutto se la costruzione va a buon fine. I vantaggi potrebbero essere:

  • poter concordare l’adattamento dell’appartamento alle proprie esigenze di spazio, decidendone insieme la suddivisione in stanze e decidendo anche le finiture di pavimenti, infissi, sanitari, etc.
  • possedere una casa dove Regolamento edilizio, certificazione energetica e norme di igiene sono già rispettate, secondo le leggi vigenti
  • non dover preventivare costi per adeguare gli impianti e per la coibentazione
  • non dover operare interventi di ristrutturazione per diversi anni
  • essere tutelati per diverso tempo su eventuali vizi di costruzione che emergessero dopo e che verrebbero addebitati al costruttore

Prima del 2005, gli acquisti di questo genere in Italia comportavano dei rischi davvero grossi, in quanto la legge non tutelava adeguatamente le compravendite su carta di case in costruzione: più di 200mila famiglie sono state truffate o hanno vissuto questa esperienza con risultati pessimi. Dal 2005, a livello legislativo, si è cominciato a pensare a queste situazioni, e alla tutela dei compratori.

 

Col Decreto Legislativo n. 122 del 20 Giugno 2005, in attuazione della legge delega n°210 del 2004, si è mirato a porre una serie di protezioni e garanzie per il consumatore, l’eventuale acquirente delle case in costruzione. Non si tratta di una norma che assicura protezione totale dalle truffe, ma è comunque un passo in avanti.

Le tutele previste da questo decreto sono :

Garanzia fideiussoria

una banca o una compagnia assicurativa rilasciano questa garanzia sulle somme anticipate da chi acquista. Quindi la banca o l’assicurazione garantiscono l’adempimento di un eventuale debito al creditore, se il debitore non dovesse pagare; in questo caso, se il costruttore non porta a termine la casa, la banca o l’assicurazione restituiscono al potenziale acquirente le somme da lui già versate.

Polizza danni
con durata 10 anni, per coprire i vizi gravi di costruzione eventualmente rilevati una volta conclusa la costruzione, e che non è stato possibile rilevare prima dell’acquisto dell’immobile.

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COME DIFENDERSI DA BRUTTE SORPRESE ACQUISTANDO CASA IN COSTRUZIONE

Per evitare quindi di incappare in brutte sorprese o in una di queste clausole che non ti tutelano, è consigliabile rivolgerti a degli esperti, quali un Avvocato, un Notaio oppure un Consulente Immobiliare. Prima di decidere per l’acquisto, mi raccomando, pretendi SEMPRE una copia di tutti i documenti relativi all’immobile, necessari per valutare se comprarlo oppure no. In particolare,  devi possedere una copia:

  • del capitolato di costruzione
  • delle condizioni contrattuali
  • di una visura camerale dell’azienda costruttrice

Insomma, uno dei primi consigli da dare è AFFIDATI AD UN ESPERTO IN MATERIA e non fare il FAI DA TE…. tieni presente che un Avvocato, un Notaio oppure Agente immobiliare esperto potrà tutelarti e seguirti in ogni passo della tua beneamata Compravendita.

Giuseppe Frigerio

 

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Comprare una casa che proviene da donazione: cosa c’è da sapere

Postato il Aggiornato il

Donazione Immobiliare

Può accadere di scoprire che proprio la casa di cui ci siamo innamorati, e che vorremmo comprare, deriva da una donazione: si tratta di una situazione da valutare con molta attenzione. Ecco gli elementi principali di cui bisogna tener conto.

I rischi

La donazione è lo strumento giuridico con cui una persona (detta donante) può trasferire un bene ad un’altra (detta donatario) senza chiedere nulla in cambio: vi ricorrono, ad esempio, i genitori che vogliono trasferire una casa al proprio figlio e desiderano farlo mentre sono ancora in vita, senza dover ricorrere al testamento e con costi inferiore ad una vera e propria vendita.

Il rischio, però, è che se tale donazione lede i diritti di altri eredi legittimi, questi potranno agire legalmente nei confronti del donatario (azione di riduzione) per ricevere l’intera quota di eredità che gli spetta. Se quest’ultimo non ha beni o denaro sufficienti a soddisfare le loro ragioni, gli eredi potranno allora rivolgersi al terzo acquirente del bene – quindi a chi avesse comprato la casa che era stata donata – chiedendone la restituzione (azione di restituzione). L’azione di restituzione sarà eseguita secondo l’ordine cronologico delle vendite, iniziando dall’ultima.

Le tutele

Fino a che il donante è in vita, gli eredi non possono rinunciare all’azione di riduzione, e un accordo in tal senso sarebbe nullo; potranno farlo solo dopo la sua morte. Se a quel punto gli eredi stabiliscono di non avere pretese nei confronti del bene donato, il problema si risolve. Ma se ciò non accade, quali sono le tutele per gli acquirenti?

La legge stabilisce che l’azione di restituzione non potrà più essere esercitata se sono passati 20 anni dalla trascrizione della donazione; solo allora gli acquirenti terzi saranno definitivamente tutelati, sempre che, però, il coniuge o i parenti in line retta del donante non abbiano prorogato tale termine con un atto di opposizione alla donazione, con il quale si riservano di agire anche dopo i 20 anni.

Una soluzione alternativa, la più diffusa, per tutelare l’acquirente è quella di risolvere la donazione (con un atto specifico da un notaio) ed il bene torna ad essere di proprietà del donante che diventerà quindi il nuovo venditore al posto del donatario.

Le verifiche da fare

Se si desidera comprare una casa che proviene da una donazione, è quindi necessario valutare attentamente la situazione e fare alcune verifiche, in particolar modo se il donante sia ancora o meno in vita e quanti anni siano trascorsi dal suo eventuale decesso. Questo perché:

  • se il donante è ancora in vita, bisognerà tener conto che l’eventuale azione di restituzionepotrà essere esercitata solo dopo la sua morte ed entro 10 anni da tale evento, sempre a condizione che il donante non abbia lasciato beni tali da soddisfare le ragioni degli eredi, che la stessa cosa si verifichi per il donatario (ovvero colui che nel frattempo ha venduto la casa) e che non siano già passati 20 anni dalla trascrizione della donazione;

  • se risulta deceduto da meno di 10 annil’azione di restituzione potrà essere ancora esercitata fino al raggiungimento del decennio e sempre che si verifichino le condizioni citare sopra;

  • se risulta deceduto da più di 10 anni, il diritto all’azione di riduzione si considera prescritto, quindi gli eredi non potranno più reclamare alcunché.

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Bonus Casa 2018. Tutte le detrazioni da non perdere.

Postato il Aggiornato il

Bonus detrazioni fiscali casa

 

C’è ancora tempo per chi sta pensando di sistemare casa e godere di tutti i vantaggi dei bonus stabiliti dalla legge, ma attenzione perché riguardo ad alcuni sconti fiscali il 2018 potrebbe essere l’ultimo anno giusto per usufruirne.

 

Le conferme per il nuovo anno

La legge di bilancio 2018 (legge n. 205 del 27 dicembre 2017) ha prorogato al 31 dicembre 2018 il bonus ristrutturazioni 50% senza alcuna modifica, insieme al bonus mobili e al bonus elettrodomestici. Quest’ultimo potrebbe essere al suo ultimo anno, vista la manifesta volontà del Governo di eliminarlo, dando poi notizia della sua conferma fermamente voluta dalle Associazioni dei consumatori.

Bonus ristrutturazioni

Il decreto legge n. 83/2012 che ha portato per la prima volta al 50% il bonus ristrutturazioni e a 96.000 euro il tetto di spesa agevolata, varrà anche quest’anno. Così anche per i lavori avviati a partire dal 1° gennaio 2018 e fino al prossimo 31 dicembre sarà possibile beneficiare della detrazione fiscale sulle spese sostenute entro il limite di 96.000 euro di spesa.

Gli interventi di ristrutturazione possono essere effettuati in singole unità immobiliari o parti comuni di condomini e riguardano:

  • la manutenzione straordinaria o ordinaria;
  • il restauro o risanamento conservativo;
  • la ristrutturazione edilizia o ricostruzione.

Bonus mobili ed elettrodomestici

La detrazione Irpef del 50% è concessa se si è effettuato un intervento di ristrutturazione a partire dal 1° gennaio 2017 fino al 31 dicembre 2018, entro una spesa massima di 10.000 euro per unità immobiliare da ripartire in 10 rate annuali.

Oggetto di bonus sono i seguenti beni:

  • mobili nuovi (letti, armadi, cassettiere librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani e poltrone, materassi e apparecchi di illuminazione) che costituiscono un necessario completamento dell’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione;
  • grandi elettrodomestici nuovi di classe energetica A+, fatta eccezione per i forni la cui classe energetica oggetto di agevolazione parte dalla A.

La normativa prevede che si ha diritto al bonus mobili 2018 se la ristrutturazione inizia nel 2017, ma la norma non richiede che ci sia un collegamento fra i mobili e l’ambiente ristrutturato.

Le novità del 2018

Molte le novità introdotte con la Legge di bilancio 2018. Vediamole tutte.

Bonus verde o bonus verde urbano. Consiste in una detrazione Irpef pari al 36% delle spese sostenute per la riqualificazione del verde di giardini, terrazzi e balconi sia privati che condominiali, per un massimo di spesa detraibile pari a 5.000 euro (limite riferito alla singola unità immobiliare a uso abitativo).

La detrazione è ripartita in dieci quote annuali e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi, ed è eventualmente cumulabile con le agevolazioni già previste sugli immobili oggetto di vincolo da parte del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Sismabonus 2018. Un’agevolazione fiscale di importanza fondamentale per la sicurezza e la prevenzione del rischio di sisma, al fine di agire in via preventiva. Lo sgravio fiscale riguarda interventi certificati di miglioramento e adeguamento sismico degli immobili, case ed edifici produttivi in zona sismica 1, 2 e 3.

Valida fino al 31 dicembre 2021, parte da un minimo di 50% per un soglia massima di spesa di 96 mila euro da suddividere in 5 quote annuali di pari importo a partire dall’anno in cui si sono sostenute le spese. La novità introdotta con il 2018 è che la riduzione Irpef arriva fino al 70% o all’80% se si certifica il miglioramento di una o due classi sismiche.

Bonus Unico Condominio. Si tratta di una detrazione fiscale relativa alle spese sostenute per interventi su parti comuni di edifici condominiali ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, qualora finalizzati contemporaneamente alla riduzione del rischio sismico + riqualificazione energetica, nella misura :

– dell’80%, se consentono il passaggio a una classe di rischio inferiore;
– dell’85%, se consentono il passaggio a due classi di rischio inferiori.

I singoli condòmini potranno detrarre dalla propria Irpef le spese sostenute per gli interventi all’interno dei condomini, effettuati sulle parti comuni e sull’edificio, per una spesa massima non superiore i 136 mila euro.

Per usufruire di ognuna delle detrazioni viste sopra, ricordiamo che è necessario che il pagamento delle spese venga effettuato attraverso strumenti idonei a consentire la tracciabilità delle operazioni (ad esempio, bonifico bancario o postale).

Qui sotto, per essere più precisi,  le guide aggiornate di Agenzia delle Entrate: 

-> Guida Bonus Mobili 

-> Guida Agevolazioni Risparmio Energetico

-> Guida alle detrazioni sulle Ristrutturazioni Edilizie

Hai un immobile da vendere in provincia di Bergamo? Scrivici