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Quali sono le Imposte che dovrò pagare per Acquistare Casa?

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Calcolo imposte di acquisto casa

Ho finito da poco un appuntamento con 2 nuovi clienti che, alla mia domanda “che case avete già visto” mi hanno risposto “ne abbiamo viste 2 e su una volevamo fare una proposta ma poi non l’abbiam comprata perchè c’erano le spese e superava il nostro budget” !!!

Dopo il calo di pressione dovuto alla risposta che mi han dato e per evitare che questa cosa capiti anche a te che stai leggendo, ho deciso di scrivere questo articolo.

[ COME CALCOLARE LE TASSE CHE PAGHERAI SULL’ACQUISTO DELLA TUA NUOVA CASA IN POCHI MINUTI E SENZA FARE ERRORI. ]

Hai iniziato a cercare casa e stai guardando i vari portali, vedi quella che ti piace, controlli il prezzo che sembra interessante, chiami il proprietario o l’agenzia cercando di toglierti l’imbarazzo iniziale, fissi l’appuntamento, vai a vederla.

Magari questa casa non ti piace, allora inizi a vederne altre, e poi l’agente inizia a chiamarti per proportene altre ancora e poi altre ancora fino a che ad un certo punto trovi quella che ti piace e te ne innamori…..

La casa ti piace, anche se magari è un po’ al limite del tuo budget a disposizione, l’agente immobiliare ti consiglia di fare di fretta e furia una proposta di acquisto per non perderla

Ma a questo punto, dopo averti fatto fare la proposta di acquisto ti presenta un elenco di spese “accessorie” che dovrai pagare all’atto notarile.

E chi lo sapeva che c’erano anche delle spese “accessorie”????

Certo non potevi immaginartelo, magari l’agente immobiliare avrebbe dovuto dirtelo da subito.

Sapere da prima quali sono le spese che dovrai affrontare per acquistare una casa eviterà di farti fare i conti nella maniera sbagliata e ti eviterà di trovare brutte sorprese nelle fasi successive della trattativa.

Ma che spese dovrò affrontare oltre al costo di acquisto della casa?

Prima di tutto bisogna capire se la casa che stai per comprare è intestata a un privato o a un’azienda costruttrice.

Se è intestata ad un impresa costruttrice, come in ogni prodotto che compri al supermercato, pagherai l’IVA , mentre se è intestata ad un privato l’Iva non la paghi ma pagherai altre imposte.

Seconda cosa da sapere è se questa casa è la tua “Prima Casa” (quella in cui ci andrai ad abitare) oppure se la compri per investimento o altri scopi (eh si, il calcolo delle imposte si basa anche su questo fatto)

Perchè parlo di “Prima casa“?

Perchè nel caso di acquisto della “prima casa” è prevista una serie di agevolazioni :

  • l’imposta di registro, o in alternativa l’Iva, si paga con aliquota ridotta;
  • le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa,

per le quali sia la casa che tu dovete avere diversi requisiti (ma ne parlerò in un altro articolo).

Qui sotto ho preparato un breve riassunto delle imposte a seconda del soggetto venditore differenziata dalla richiesta o no delle agevolazioni fiscali.

Quando il soggetto che vende è:

 

Privato o  Impresa costruttrice o che ha ristrutturato l’immobile a condizione che: la vendita avvenga “dopo 5 anni” dall’ultimazione dei lavori

Tipo di acquisto imposta di registro (minima di 1000 euro) imposta ipotecaria imposta catastale
1°casa (escluse categorie A/1 A/8 A/9) 2% fissa di 50 euro fissa di 50 euro
1°casa (da impresa esente IVA) 2% fissa di 50 euro fissa di 5 euro
Altri casi 9% fissa di 50 euro fissa di 50 euro
Base imponibile = Valore Catastale dell’immobile
Quando il soggetto che vende è:

 

Impresa costruttrice o che ha ristrutturato l’immobile e la vendita avvenga “entro 5 anni” dall’ultimazione dei lavori

Tipo di acquisto IVA imposta di registro imposta ipotecaria imposta catastale
1°casa (escluse categorie A/1 A/8 A/9) 4% fissa di 200 euro fissa di 200 euro fissa di 200 euro
Altri casi 10% fissa di 200 euro fissa di 200 euro fissa di 200 euro
Abitazioni categorie A/1 A/8 A/9 22% fissa di 200 euro fissa di 200 euro fissa di 200 euro
Base imponibile = Corrispettivo pagato e dichiarato nell’atto

E adesso? Come si fanno i conti? 

Ora ti faccio un esempio per come calcolarle:

Facciamo un esempio su una casa comprata da Costruttore con “agevolazione prima casa”

Se la casa costa 150.000,00 €, il tuo venditore è un impresa e tu comprerai casa con le agevolazioni fiscali “prima casa” le tasse che pagherai saranno:

€ 150.000,00 x 4%= € 6.000,00 (Iva da versare al costruttore)

  • 200€ (Imposta di Registro)
  • 200€ (Imposta Ipotecaria)
  • 200€ (Imposta catastale)

da versare al notaio.

Se invece il tuo venditore è un privato dovrai guardare il valore catastale dell’immobile

Facciamo un esempio su un’abitazione la cui rendita catastale è pari a € 500.
Rendita catastale rivalutata: 500 euro + 5% = 525 euro

Agevolazioni prima casa: Valore Fiscale (prima casa): 525 euro x 110 = 57.750 euro Imposte:

  • registro euro 57.750 x 2% = euro 1.155,00
  • ipotecaria (fissa) = euro 50
  • catastale (fissa) = euro 50

totale euro 1.255,00

Ora che hai letto quest’articolo dovresti avere un’idea più chiara delle tasse che dovrai pagare quando acquisterai la tua nuova casa e finalmente potrai già calcolartele per ogni casa che andrai a vedere.

Mi raccomando, chiedi sempre un calcolo delle spese al tuo agente immobiliare dopo aver visto una casa che ti piace!

Se hai appena deciso di cercare una nuova casa e non vuoi fare passi falsi buttando via il tuo tempo?

E’ probabile che ti sia capitato di avere a che fare con agenti immobiliari che ti propongano anche case che non c’entrano nulla con la tua richiesta…

Ma dovrebbero essere loro a proporre la giusta per te, non trovi?

Se questo è quello che cerchi, ovvero una squadra di professionisti che studi la tua situazione e ti indichi la via da seguire accompagnandoti passo per passo all’acquisto della casa dei tuoi sogni sei atterrato sulla pagina giusta.

Contattami qui sotto e verificherò insieme a te se e come posso aiutarti.

Buon Acquisto!

Giuseppe Frigerio

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Fai Bene i conti in tasca prima di acquistare casa!

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tasche-vuote

Ci risiamo.

Una delle cose che continua a stupirmi a distanza di 20 anni che faccio questo mestiere è l’impreparazione (e spero che sia impreparazione e non altro) di qualche venditore improvvisato di case.

Mi spiego meglio:

Un paio di mesi fa faccio un appuntamento con 2 ragazzi che erano alla ricerca di un’abitazione e che, poche settimane prima, erano disperatissimi perchè, oltre ad aver visto una miriade di immobili, avevano anche poi rinunciato all’acquisto di una casa perchè alla fine risultava fuori dal loro budget massimo di spesa.

Ora ti racconto la loro brutta esperienza:

Antonio e Carolina (ovviamente sono nomi inventati) hanno deciso finalmente di fare uno dei passi più importanti della loro vita e, come di solito succede, la prima ricerca che fanno è sul web.

In un paio di settimane di faticose ricerche su internet, dopo essersi informati sul mutuo che possono avere e dopo aver visto e selezionato un’innumerevole quantità immobili decidono di fissare il primo appuntamento per visionare quella che a parer loro era la soluzione più papabile.

Chiamano l’agenzia e…. L’immobile è già stato venduto! (che sf….ortuna)

I ragazzi nella telefonata vengono invitati dall’agenzia immobiliare in questione a lasciare delle indicazioni sul tipo di casa che stanno cercando e il loro budget di acquisto :

Trilocale di 90 mq

Budget a disposizione € 190.000.

Nel frattempo la loro ricerca continua, chiamano un’altra agenzia per la seconda casa papabile e la sfortuna continua. Anche quell’immobile non era più disponibile e vengono invitati anche dall’altra agenzia a lasciare gli stessi dati. (inizio a pensare che non sia sfiga…)

Alla terza chiamata, finalmente, la terza agenzia fissa l’appuntamento per visionare l’immobile, ma purtroppo la casa non è stata di loro gradimento.

Da li ad una settimana il loro telefono ha iniziato a riempirsi di messaggi e di telefonate di agenti immobiliari che gli proponevano un’infinità di case e nel dubbio fissano svariati appuntamenti per iniziare il “giro immobili”.

Dopo essere stati catapultati di casa in casa da diversi agenti immobiliari (e tral’altro alcune case erano le stesse proposte da più agenzie) finalmente trovano la casa dei loro sogni, ad un costo un po’ più alto della loro richiesta (€205.000), e decidono di fare una proposta di acquisto a € 190.000 sperando che il proprietario accetti o rilanci di qualche migliaia di euro.

Due giorni dopo aver firmato la proposta di acquisto ecco che finalmente arriva la chiamata dell’agente immobiliare che li invita nel suo ufficio a vedere cosa aveva risposto il proprietario.

Entrano in ufficio e l’agente immobiliare gli sottopone la proposta che il proprietario gli aveva controfferto : € 195.000.

“ci siamo ragazzi… alla fine sono solo 5.000 € in più + le spese di agenzia e di acquisto e la casa è vostra”

A questo punto Antonio domanda all’agente: “ok per le commissioni di agenzia, ma riesci a quantificarmi anche le spese di acquisto? “

Dopo qualche minuto di conteggio l’agente gli sottopone in maniera molto arrotondata le spese su un foglio bianco (guardati la foto qui sotto)

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Beh, almeno le spese di agenzia le conosceva.

La colpa non è stata sicuramente dell’agente immobiliare che ha pressapoco cercato di dargli le spese adeguate, e sicuramente lo ha fatto con buona volontà, il problema è che questo è un sistema di lavoro che si adottava più di 10/15 anni fa quando all’epoca se non c’eri tu che compravi un immobile, 2 minuti dopo c’era un altro acquirente.

ECCO QUALE E’ STATO IL PERICOLO PIU’ GRANDE DI ANTONIO E CAROLINA:

I ragazzi non sono mai stati al corrente delle precise spese di acquisto che, a questo punto, per capire se “ci stavano dentro” con i soldi, dovevano essere fatte in maniera precisa e corretta.

ECCO COSA HANNO RISCHIATO:

Se avessero accettato le condizioni del proprietario, magari avrebbero anche fatto “l’affare” ma si sarebbero accorti poco prima dell’atto notarile che avrebbero dovuto tirar fuori altri 17.000 € in più rispetto al budget che si erano prefissati e quindi avrebbero avuto solo 2 opzioni:

1)Fare un prestito in banca della cifra in più (e quindi oltre al mutuo avere un’altra rata da pagare) oppure chiedere i soldini a mamma e papà… (cosa che dopo aver conosciuto i ragazzi ho capito che per orgoglio personale non avrebbero mai fatto)

2) ritirarsi dalla proposta e perdere la caparra di € 10.000 che avevano lasciato

ECCO COSA (FORTUNATAMENTE) HANNO FATTO:

Vedendo che il loro budget era stato sforato di circa 17.000 € rispetto alle cifre iniziali e non sapendo di che morte dovevano morire, i ragazzi presi dall’ansia e a questo punto anche dalla diffidenza del pressapochismo dei conteggi, decidono di non portare più avanti la compravendita.

Dal momento che sono diventati nostri clienti e hanno iniziato a cercare con noi, le prime , e dico, le prime cose che abbiamo messo bene in chiaro sono :

  1. Prima di tutto il budget. Se il massimo spesa dei ragazzi (quantificato e calcolato anche dal nostro consulente sui mutui) era di €190.000 (o qualche mille euro un più) il prezzo della casa che devono acquistare non deve superare le € 175/180.000.
  2. La zona di ricerca: abbiamo scoperto, dopo la prima fase di consulenza, che i paesi che avevano in mente erano indicativi e che potevano anche spostarsi in paesi “meno cari” per avere un immobile più grande.
  3. Abbiamo individuato, sempre nella fase iniziale, quali fossero le reali esigenze dei ragazzi (in questo caso la vicinanza ai genitori di lei in una zona meno cara rispetto ad abitare in una città)
  4. Dopo Questa fase di “lavoro iniziale” in 45 giorni abbiamo individuato 4 immobili che facevano al caso loro (ne abbiamo scartati circa una trentina) e fissato i vari appuntamenti per vederli
  5. Valutati tutti e 4 abbiamo fatto un’analisi dei prezzi per vedere se fossero congrui sul mercato e analizzato TUTTE le spese, sia quelle di acquisto sia per la manutenzione dell’immobile nei prossimi anni.
  6. Abbiamo redatto una proposta di acquisto per la casa ideale.
  7. Abbiamo chiuso la trattativa.
  8. …e ora stiamo solo attendendo l’atto notarile già consapevoli di tutte le spese di acquisto.

Ora ti  faccio un riassunto della loro esperienza:

Da soli: 4 mesi di ricerche, 14/15 case viste con diversi agenti immobiliari, spese di acquisto non definite, 1 proposta fatta non chiusa.

Con Noi (non perchè siamo belli e simpatici…. ma perchè abbiamo un processo chiamato #TiTrovoCasa, il sistema di acquisto immobiliare a step): Tempo 45 giorni  4 case viste, spese di acquisto definite, valutazioni immobili fatte, 1 casa comprata a prezzo.

I miei consulenti sono allenati a capire sin dal primo appuntamento i possibili target di immobili che potresti comprare senza farti perdere tempo e liberandoti dal peso di essere chiamato da una moltitudine di agenti immobiliari che non conosci e che ti proporranno anche case che non ti interesseranno.

SE ANCHE TU VUOI ACQUISTARE CASA SENZA PREOCCUPAZIONI E SENZA FARE ERRORI CHE TI FARANNO PERDERE UNA MAREA DI TEMPO CHIEDIMI UNA CONSULENZA GRATUITA .

Verrai contattato da un mio consulente e insieme ad un nostro consulente di mutui valuterete la tua capacità di mutuo per poi scegliere insieme la casa della tua vita senza farti sbattere la testa in soluzioni fai da te sbagliate o agenti immobiliari impreparati.

Buon Acquisto!

Giuseppe Frigerio

Inviami la tua richiesta qui

Rivelati gli 8 trucchetti per riconoscere subito un agente immobiliare “improvvisato” senza mettere in pericolo il tuo portafoglio.

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scovare

Ciao! Sono Giuseppe Frigerio e oggi con questo articolo ci tenevo a mostrarti qualche trucchetto per capire a colpo d’occhio quanto l’agente immobiliare che hai di fronte è serio e preparato.

Di questi trucchetti ne vedremo almeno 8 oggi: i primi 5 ti saranno utili se stai vendendo casa. Gli altri 3 invece se la casa la stai cercando.

Quindi, se devi COMPRARE CASA, tranquillo, ho qualcosa anche per te: vai direttamente al punto 6.

Pronto?

Ok.

Hai appena messo la casa in vendita e ovviamente avrai inserito un annuncio su un portale per poi mettere su casa tua il classico cartello VENDESI.

Magari tu speravi di venire subissato di telefonate da famelici acquirenti con la bava alla bocca che non bramano altro che comprare casa tua al prezzo che vuoi tu e senza fiatare.

La realtà è invece che dovrai prepararti a svariate telefonate di agenti immobiliari.

Qualcuno deciderai magari anche di incontrarlo. Quelli che ti sembreranno, a telefono, più professionali e che a pelle ti stanno simpatici.

Ma come posso capire se l’agente immobiliare che verrà a vedere casa mia è davvero un professionista serio o no?

Ecco gli 8 trucchetti principali per smascherare un agente immobiliare non professionale:

1) Fai caso se ti chiama per fissare un appuntamento dicendo che ha dei clienti per casa tua

Se stai vendendo casa e, come immagino possa essere anche per te, non è la terza o quarta casa che vendi nella tua vita, ma magari è solo la prima, nel momento in cui un agente ti dice:

“Ciao, ho letto il tuo annuncio e ho un acquirente pronto per te!”

Beh… normale che l’impulso che hai è di aprirgli le porte di casa.

Ma io mi chiedo: come cavolo fa quell’agente che non hai mai conosciuto a sapere come’è fatta casa tua?

Certo, con una ricerca catastale posso anch’io vedere le piantine di casa tua, ma poi come faccio a sapere come è fatta dentro? E ancora, come possono i clienti che ha in portafoglio (la maggior parte sono clienti che hanno TUTTE le agenzie immobiliari) essere già intenzionati a comprarla?

Questo è il primo trucchetto che usa un agente immobiliare non professionale per fissare un appuntamento e per poi chiederti subito un incarico. ( e se già nella prima telefonata mente…. immaginati dopo…)

2) Controlla come ti fa il prezzo di casa tua: “a occhio”? “Al chilo”?

E’ riuscito a venire a casa tua e quindi inizia a controllarti la casa, da un’occhiata in giro, se ti va bene magari ti controlla velocemente i documenti e poi parte il superpippone … “secondo me questa casa vale…….” e senza darti una risposta scientifica e definita ti lascia con una marea di dubbi.

La colpa non è dell’agente immobiliare che ti vuole truffare… è purtroppo un sistema di lavoro troppo vecchio che magari gli è stato insegnato sin da quando ha iniziato a fare la sua attività.

Fino a 10 anni fa i clienti che volevano comprare una casa erano molti di più di quanti sono ora e molto meno preparati, quindi bastava mettere una casa in vendita ad un prezzo su per giù logico e il gioco era fatto.

3) Valuta se e come ti elabora un piano di marketing

Ok. Diciamo che magari quell’agente immobiliare ha un po’ di esperienza e il prezzo te lo ha pure azzeccato (anche se tu non puoi saperlo).

A questo punto però, cosa fa invece di darti statistiche di vendita precise ed elaborarti un piano marketing con le azioni che farà per venderti casa?

Inizia a raccontarti di quante case ha venduto, di quanto è figo e bravo a vendere, di quanto veloce è lui a vendere. Senza però mai portarti uno straccio di prova sotto gli occhi che conferma ciò che dice.

4) Attento a chi ti porta in casa: se casa tua si è trasformata in un porto di mare non è un buon segno.

Le prime 2/3 settimane che ti ha messo la casa in vendita inizia a portarti un numero infinito di persone che nella maggior parte dei casi non è in target per l’acquisto di casa tua.

Così facendo fa perdere un sacco di tempo:

a te con persone a cui gliene frega niente di comprare casa tua. Tempo che se avessi investito girando di continuo all’impazzata attorno alla rotonda della tangenziale, sarebbe stato più fruttuoso.

Tempo della tua vita che ti toglie inutilmente. Tempo che a te costa soldi perché li sottrai al lavoro. Tempo che a te costa felicità, perché avresti potuto andare a mangiare un gelato coi tuoi figli.

Tempo che ti costa pure salute, perché a ogni scampagnata che quell’incapace fa fare a gente che alla fine se ne esce da casa tua facendo spallucce, a te casa un capello dalla rabbia. Si o no?

Ma perchè lo fa? Lo fa perche’ non ha la minima cognizione di come si prequalifica un cliente e quindi, non capendo cosa questo sta cercando (e se puo’, e cosa puo’ acquistare), lavora come se giocasse alla lotteria: lo porta a vedere tutto quello che ha nella sua banca dati sperando che per colpo di fortuna o grazia divina questo compri un immobile.

Lo so che non ci credi. E’ così. Davvero. Non saprei come altro dirtelo e mi dispiace un po’ anche per te che perdi ogni giorno che passa sempre più fiducia nel genere “agente immobiliare”.

5 Si arrende subito

Mettiamo il caso che hai una botta di c…. fortuna.

Va bene e arrivano delle visite nelle prime settimane, ma se poi vede che l’immobile non e’ facilmente vendibile si arrende subito.

Lo mette da parte, senza avere il coraggio di dirti che non è in grado di fare qualcosa di diverso.

Nel peggiore dei casi ti ha anche raccontato una bella balla in fase di acquisizione dell’ incarico e quindi la casa non e’ vendibile alle condizioni che avete concordato.

In entrambi i casi ti sta pesantemente danneggiando.

Leggi bene i prossimi punti se stai CERCANDO CASA perchè da qua inizio a svelarti i comportamenti per riconoscere gli agenti immobiliari non professionali che ti vogliono APPIOPPARE una casa.

6) Fai attenzione: ti ascolta quando parli?

Dalla prima volta che vedi una casa con lui (l’agente immobiliare improvvisato) ti fa le 3 domande classiche che sono: cosa cerchi, dove cerchi e quanto vuoi spendere…..

E nel frattempo che parli annuisce dandoti l’impressione che la casa che stai cercando ce l’ha già li pronta nel cassetto della sua scrivania.

Se ti va bene la prossima volta che ti chiama per vedere una casa, non è la casa che gli avevi descritto in appuntamento facendoti perdere tempo.

7) Non calcola i costi per l’acquisto della casa

Mentre a tu che vendi casa può sembrare che la cosa potrebbe anche non interessare (potrebbe, perche’ anche per loro diventa un grosso problema), per gli acquirenti questo e’ un grandissimo problema che sicuramente si riverserà anche su di te.

Mi spiego meglio: se il tuo acquirente e’ un po’ tirato con i soldi, avere le idee precise di quanto spendera’ gli permette di arrivare al rogito notarile con tutti i soldini giusti in modo da pagare tutte le parti in causa (dall’ agente immobiliare, al notaio, alla banca, ecc.) e soprattutto dando il saldo a te che vendi.

Piu’ di qualche volta invece l’agente immobiliari improvvisato o non è in grado di fare un preventivo preciso, o furbescamente non da i conteggi precisi per evitare di far saltare la vendita.

A te Acquirente invece non dice appositamente quali sono le imposte e i costi precisi che dovrai sostenere.

In questo modo arriverai al rogito e giustamente in quanto non sei stato avvisato ti mancheranno magari qualche migliaia di euro e, pur di non far saltare la vendita, tutti ci dovrete rimettere dei soldi.

La cosa migliore da fare in questo caso e’ proprio essere certi che l’acquirente abbia un’ idea chiara e precisa di tutte le imposte, le tasse e le spese a cui andrai incontro.

8 Da risposte molto vaghe

Un’ altra cosa di cui molti clienti si lamentano, che siano venditori o che siano acquirenti in maniera indifferente, è che l’agente immobiliare non è in grado di dare loro risposte a domande specifiche.

Ovviamente a volte i venditori e gli acquirenti fanno delle domande di natura tecnica e l’agente immobiliare risponde con risposte vaghe del tipo “poi vedremo”, o con “forse e’ cosi’”, o “sono cose che non dipendono da me.

Può capitare che gli agenti immobiliari ancora non abbiano una valida preparazione di marketing, di strategia di vendita, di comunicazione, di capacita’ di trattativa, ma non e’ comprensibile che non abbiano almeno le basi tecniche minime per dare una risposta e risolvere i problemi più classici dei clienti.

Ed e’ per questo che le persone hanno una cattiva considerazione degli agenti immobiliari.

Beh, capita anche a me in qualche occasione di non sapere ben definire quale è il problema che ha un immobile.

Per questo prima di fare qualsiasi mossa metto in campo anche tutto il mio team di  lavoro (dal nostro studio tecnico a quello legale) che lavorano con me per avere la sicurezza che sia tutto a posto.

Questi sono i punti che nella maggior parte delle volte che parlo con i miei clienti escono fuori. Purtroppo non sono gli unici.

Ok, siamo arrivati alla fine e tu oggi grazie a questi 8 piccoli indizi dovresti essere in grado di: 

  • riconoscere a prima vista un agente immobiliare inesperto
  • capire immediatamente quando l’agente ti sta prendendo in giro
  • smascherare a colpo d’occhio gli agenti immobiliari che ti faranno solo perdere tempo
  • evitare di avere a che fare con falsi professionisti che si sono reinventati agenti immobiliari perchè non sapevano che altro fare della loro vita.

I miei consulenti sono allenati a

  • capire da subito il possibile target di mercato, casa tua non sarà un porto di mare e ti porteremo in casa solo persone che vorranno comprare casa tua
  • individuare quali sono i benefici a cui potrebbero ambire i tuoi compratori per velocizzare la di casa tua
  • stimolare questi benefici poi nei vari annunci
  • a testare continuamente gli annunci

Tutto questo grazie al sistema di vendita immobiliare #CasaVenduta® che potrai conoscere se entrerai in contatto con qualcuno del mio team.

Queste sono alcune delle nostre testimonianze:

Recensione LauraRecensioni 2Recensioni 1Recensioni 3

Recensioni 5 mirko

SE ANCHE TU VUOI VENDERE CASA SENZA PREOCCUPAZIONI E SENZA FARE ERRORI CHE TI FARANNO ABBASSARE NOTEVOLMENTE IL PREZZO DI CASA TUA CHIEDIMI UNA CONSULENZA GRATUITA .

Verrai contattato da un mio consulente che ti valuterà correttamente e in maniera GRATUITA il tuo immobile all’attuale prezzo di mercato e se accetteremo l’incarico, ti spiegherà quali saranno le nostre strategie per venderla al miglior prezzo, senza farti sbattere la testa in soluzioni fai da te sbagliate o agenti immobiliari impreparati.

Così potrai spendere i tuoi soldi ricavati dalla vendita come meglio credi

Buona Vendita!

Giuseppe Frigerio

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L’agevolazione per gli atti di trasferimento immobiliare nell’ambito dei procedimenti di separazione e divorzio alla luce dei più recenti interventi giurisprudenziali.

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Questo Articolo è stato scritto interamente dal Notaio Dott. Adriano Baratteri con studio in Martinengo (BG) Via I Maggio per DOMUS Real Estate.

In materia, la disposizione normativa di riferimento, è quella contenuta nell’articolo 19 della Legge n. 74 del 1987 la quale prevede che, tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio, o di cessazione degli effetti civili del matrimonio (omissis), sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa.

Tuttavia, nell’anno 2016, due sentenze della Corte di Cassazione (sentenza n. 2111 del 3 febbraio 2016 e sentenza n. 3110 del 17 febbraio 2016), hanno rivoluzionato la materia considerata.

Pertanto è opportuno, a mio parere, analizzare la giurisprudenza e la prassi dell’Agenzia delle Entrate nell’applicazione di questa agevolazione, prima e dopo il 2016.

Sino al 2016, la giurisprudenza e la prassi dell’Agenzia delle Entrate erano concordi nel ritenere che l’agevolazione di cui dall’articolo 19 della Legge 74/87 fosse applicabile a tutti quegli atti di trasferimento immobiliare necessariamente derivanti dal procedimento di separazione (v. Corte di Cassazione con la sentenza n. 154 del 1999) e divorzio purchè, tali atti di trasferimento, fossero previsti o contenuti nei verbali relativi ai procedimenti considerati, sottoposti a specifici controlli da parte dell’autorità giudiziaria tramite il meccanismo dell’omologazione.

Pertanto l’agevolazione considerata non era operante in occasione di atti o accordi non finalizzati alla scioglimento della comunione tra coniugi conseguente alla separazione, ma generati soltanto occasionalmente dalla separazione.

Veniva, tuttavia, riconosciuta eccezionalmente, la predetta agevolazione, agli atti di natura immobiliare finalizzati allo scioglimento della comunione fra coniugi, conseguente alla separazione e, in un secondo momento, l’applicazione della predetta agevolazione fiscale è stata estesa, dalla giurisprudenza di legittimità, agli accordi comportanti attribuzioni patrimoniali nei confronti dei figli.

Con le due sentenze della Corte di Cassazione n. 2111 del 3 febbraio 2016, e n. 3110 del 17 febbraio 2016, come già accennato, si è verificato un’inversione di tendenza sul trattamento fiscale degli accordi tra coniugi aventi ad oggetto sistemazioni patrimoniali conseguenti a procedimenti di separazione e divorzio.

La Corte di Cassazione, in particolare, ha affermato che l’agevolazione di cui all’articolo 19 della Legge 74/87 compete a tutti “gli accordi di separazione che, anche attraverso la previsione di trasferimenti mobiliari o immobiliari, siano volti a definire in modo tendenzialmente stabile la crisi coniugale, destinata a sfociare, di lì a breve, nella cessazione degli effetti civili del matrimonio (omissis)”.

Pertanto, sulla base delle predette pronunce, la Cassazione arriva ad eliminare quasi tutti i vincoli di ordine funzionale e formale, posti, dalla giurisprudenza pregressa, e dalla prassi dell’ Amministrazione Finanziaria, nell’applicabilità del predetto beneficio fiscale.

La Cassazione finisce per riconoscere natura contrattuale privatistica a tutti gli accordi volti a dare sistemazione agli assetti patrimoniali post crisi coniugale, pertanto a tutti gli accordi che, attraverso la previsione di trasferimenti mobiliari ed immobiliari, siano volti a definire, in modo tendenzialmente stabile, la crisi coniugale.

L’accordo che intercorre fra i coniugi, in merito ai trasferimenti immobiliari, perde, allora, la natura pubblicistica, e assume una portata negoziale, contrattuale e patrimoniale privatistica; lo stesso non è più collegato ad uno specifico controllo di legalità da parte del giudice, nell’ambito del procedimento di omologazione.

Si può pure ritenere, in base a tale giurisprudenza, che tali accordi non debbano, necessariamente, essere contenuti nei procedimenti di separazione o divorzio, ma gli stessi potrebbero essere oggetto di una negoziazione separata ed autonoma.

Si deve, tuttavia, segnalare che la prassi dell’Agenzia delle Entrate non si è ancora adeguata a tali nuovi principi, con la conseguenza che gli stessi non possono ritenersi consolidati e pacifici, nei rapporti con l’Amministrazione Finanziaria medesima.

Si invita, pertanto, i legali che si occupano della materia a prestare la massima attenzione nella elaborazione dei predetti accordi al fine di garantire, ai propri clienti, l’effettiva applicazione delle predette agevolazioni fiscali.

© Riproduzione riservata

Dott. Avv. Adriano Baratteri

Notaio in Martinengo (BG)

Professore a contratto presso l’Università degli Studi di Trento

Via Primo Maggio n. 6 – 24057 Martinengo (BG)

Tel. 0363.94.72.80/90.45.14 – Fax 0363.28.45.06/94.85.74 – Mail: abaratteri@notariato.it

Ufficio secondario : Via Goito n. 28 – 24047 Treviglio (BG)

Tel. 0363.30.50.06/59.86.24 – Fax 0363.28.45.16 – Mail: notaio@baratteri.it

I pericoli di affidarsi a un’agenzia immobiliare che lavora ANCHE con case all’asta e come riconoscerle a prima vista con SOLE 4 domande.

Postato il Aggiornato il

stressAvrei dovuto intitolare questo articolo con ” 101 modi per svendere casa” ma questa volta ho fatto il bravo e mi sono trattenuto.

Hai deciso di vendere casa e, con tutte le agenzie immobiliari che ci sono in giro, stai facendo una fatica enorme a scegliere quale sarà quella giusta?

Ormai, se hai già letto qualche mio articolo, sai bene che mettere in vendita casa da solo si può fare ma i problemi e le difficoltà che avrai saranno:

  1. A che prezzo devo metterlo in vendita senza sputtanarlo
  2. Quali sono le fotografie migliori che devo far della casa
  3. Come scrivere una descrizione della casa che attiri (dicendo la verità)
  4. Essere emotivamente pronti  per fare gli appuntamenti con i potenziali acquirenti e riconoscere quelli veri
  5. Capire quali sono le agenzie immobiliari che faranno un buon lavoro.

E qui, mi soffermo solo sul punto 5.

COME CAPIRE QUALI SONO LE AGENZIE IMMOBILIARI CHE FARANNO UN BUON LAVORO SENZA CONTINUAMENTE RIBASSARE IL PREZZO ANCHE SE NON HAI MAI VENDUTO UN IMMOBILE.

Siamo nel 2018 e le aziende che fanno “tutto per tutti” navigano in un mercato che è un mare in tempesta. Le persone ( e già in questo articolo ne hai la prova http://www.tgcom24.mediaset.it/na/manpowergroup/lavoro-la-specializzazione-si-costruisce-sui-banchi-delle-manpower-academy_3166587-201802a.shtml)  cercano sempre di più professionisti specializzati in grado di risolvere problemi specifici.

Questa regola vale anche e sopratutto per le agenzie immobiliari che ancora oggi fanno “tutto per tutti”.

Mi spiego meglio: un agenzia immobiliare che gestisce amministrazioni condominiali, aste, vendita privati, affitti, capannoni, attività commerciali e chi più ne ha più ne metta, non può essere specializzata in tutto.

E quindi? Quindi te la spiego semplice semplice.

Nel momento che prenderà in gestione la tua casa da vendere si comporterà esattamente nella stessa maniera sia a vendere casa tua, sia a vendere il capannone che è a 2 km da te, sia a promuovere un immobile all’asta.

C’è una grande differenza però.

Sulla vendita di una casa nel mercato libero le esigenze di un cliente sono completamente differenti da una persona che cerca una casa all’asta.

Chi cerca un immobile all’asta sta cercando un AFFARE o comunque il suo principale scopo, almeno quello iniziale, è quello di spendere il meno possibile.

Chi lavora sulle aste attira per la stragrande maggioranza clienti che tendono ad abbassare il prezzo.

Questo perché, come detto prima, col suo lavoro pubblicitario si porterà a casa più persone che hanno in testa solo una parola…. RISPARMIARE.

Ora, facciamo finta che tu hai appena dato il tuo immobile in vendita ad una di quelle agenzie simili a quanto ho descritto sopra.

I problemi che sicuramente avrai saranno:

  • Arriveranno troppi clienti a veder casa tua e non in target (perchè nel database di quell’agenzia ci saranno anche quella tipologia di clienti)
  • I clienti che ti porterà l’agenzia in questione avranno in testa solo uno scopo TIRARTI GIU’ IL PREZZO;
  • Nel frattempo che ti porteranno molte persone di questo target la tua casa continuerà a essere in vendita e le persone che vivono vicino a te penseranno tutti che è cara;
  • Dopo 4 mesi di lavoro (e dopo averti fatto vedere che ti ha portato tante persone) l’agente immobiliare verrà da te convincendoti che devi abbassare il prezzo;
  • Dopo che tu sarai stato convinto che l’UNICO problema è il prezzo e quindi di conseguenza lo abbasserai, l’agente immobiliare chiamerà subito tutti i clienti che ti ha portato (quelli che hanno in testa solo la parola RISPARMIARE) e sicuramente la trattativa che avrai con uno di questi sarà ancora più ribasso;
  • Sarai così stremato che dovrai accettare di vendere casa tua ad una cifra più bassa;

Ora ti faccio una domanda.

L’agente immobiliare che ho descritto sopra ha lavorato per Te oppure per i clienti che hanno fatto la proposta a ribasso?

Non sono uno psicologo ma penso proprio di aver indovinato la tua risposta.

“E allora? Come faccio a capire se l’agente immobiliare che ho di fronte sarà in grado di vendermela senza giocare al ribasso?

Ecco le 4 domande da fare all’agente:

La prima cosa da capire è se l’agenzia immobiliare è generalista (se fa aste, amministrazioni di condominio e affitti) oppure è specializzata (e quindi lavora solo con chi vende casa o ha all’interno della propria azienda 1 prodotto specializzato e SOLO per chi vende casa).

Quindi dovrai capire che tipo di lavoro farà già da subito.

Per capire meglio questa parte ci sono delle domande che potrai e dovrai fare all’agente immobiliare che verrà a casa tua:

  1. ti ha fatto una valutazione scritta mettendoti in risalto la prova scientifica dell’effettivo prezzo di mercato attuale di casa tua?
  2. dopo averti fatto la valutazione, ti ha fatto vedere, con un piano marketing ben definito, quali saranno le mosse che farà per mettere in vendita casa tua per tutta la durata dell’incarico?
  3. Ha già un “Piano B” qualora le prime mosse non vadano a buon fine?
  4. Il suo portafoglio immobili lo condivide con agenti immobiliari presenti sul posto gestendo comunque lui tutta la parte del Marketing e delle trattative?

Queste sono solo 4 delle 20/22 domande che mediamente  faccio ad un agente immobiliare che vuole collaborare con me.

Se non sa rispondere, so già che dovrò insegnargli tutto l’iter e le procedure che attuiamo noi prima di decidere di prendere un immobile in vendita.

Un consiglio:

Se gli farai queste domande son sicuro che ti risponderà si per non fare brutta figura, quindi non fargliele e limitati ad osservare come si comporta. 

Ma sono certo che con ciò che ti ho detto in questo articolo oggi sarai in grado di capire da subito se hai a che fare con un’agenzia generalista, che vende anche immobili all’asta, o una specializzata. (magari dacci un’occhiata anche al suo sito internet)

ATTENZIONE: se la prima volta che viene a vedere casa tua ti chiede un incarico in esclusiva è già un motivo di allarme (come fa ad avere già analizzato i tuoi documenti, gli atti, le certificazioni, visto internamente casa tua dal vivo, analizzato il prezzo e creato una strategia di azione?).

RIASSUMENDO:

  1. Cerca di affidarti ad uno specialista e non a un generalista;
  2. Fatti dare una valutazione di mercato scritta e non a voce;
  3. Fatti dire il piano di marketing che adotterà per vendere casa tua;
  4. Assicurati che abbia un piano d’azione alternativo e che sappia prevedere l’andamento della vendita.
  5. Fai attenzione a chi ti chiede l’incarico in esclusiva fin da subito e senza un’analisi.

 

I miei consulenti sono allenati a capire da subito il possibile target di mercato, a individuare quali sono i benefici che potrebbero soddisfare, stimolandoli poi nei vari annunci, a testarli continuamente e a utilizzare il sistema di vendita immobiliare #CasaVendutche potrai conoscere se entrerai in contatto con qualcuno del mio team.

Queste sono alcune delle nostre testimonianze:

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Verrai contattato da un mio consulente che ti valuterà correttamente e in maniera GRATUITA il tuo immobile all’attuale prezzo di mercato e se accetteremo l’incarico, ti spiegherà quali saranno le nostre strategie per venderla al miglior prezzo, senza farti sbattere la testa in soluzioni fai da te sbagliate o agenti immobiliari impreparati.

Buona Vendita!

Giuseppe Frigerio

 

 

 

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Tutto quello che DEVI sapere sul mutuo che puoi ottenere senza fare errori e perdere tempo, anche se non sei un bancario

Postato il Aggiornato il

che rata di mutuo mi posso permettere

La settimana scorsa mi sono imbattuto in 2 clienti (una coppia di fidanzati di circa 30 anni).

Fissano il primo appuntamento con me e mi raccontano di aver già visto case di diverse tipologie e prezzi.

Dopo avergli fatto le prime domande di rito gli domando: “quale è la vostra capacità di spesa?”

La loro risposta è stata talmente ambigua che il giorno dopo ho deciso, per la prima volta nella mia vita, di giocare la loro combinazione di numeri al superenalotto…. non si sa mai…

I ragazzi avevano girato già 3 agenzie immobiliari e stavano già cercando casa da circa 2 mesi. E li mi son bloccato e spiegandogli il grosso rischio a cui stavano andando incontro.

Ma quale è il rischio?

-“”” Vai in agenzie immobiliari diverse, vai a vedere case di target diversi, ne vedi 1, 2, 3,…… 8, 9, 10.

-Dopo lo sfinimento e la confusione da visita immobili, magari fai una proposta di acquisto su quella che ti piace di più (lo farei anch’io se mi mettono in paragone un’appartamento e poi mi fan vedere una villa singola con piscina…. eh… le tecniche persuasive da venditore di una volta…), poi l’agente immobiliare ti presenta il suo broker per la richiesta di mutuo.

-Poi dopo mesi di richieste di mutuo di banca in banca, vedrai svanire davanti ai tuoi occhi l’opportunità della tua vita (o quello che ti avevano fatto credere che fosse) perchè ti daranno la brutta notizia che non te la potrai permettere. 

-O al contrario l’agente immobiliare ti porta a vedere case di un target inferiore a quello che ti puoi permettere fino a farti scegliere una casa, probabilmente perchè ha in testa solo i propri immobili in portafoglio e perchè magari “pensa” di venderti “l’affare dell’anno”….. ma solo dopo l’acquisto ti renderai conto che ti potevi permettere di meglio e rimpiangerai il momento che hai deciso di farti convincere che era l’affare della tua vita…”””

Quanto tempo sprecato……

Se stai decidendo di acquistare casa, un importantissimo passo, prima ancora di iniziare a girare le agenzie immobiliari o cercare su internet è quello di capire quale è la tua capacità reddituale.

Ma torniamo ai ragazzi di settimana scorsa,

Dopo avergli spiegato che avevano “buttatto via” il loro preziosissimo tempo nel veder case che non erano in target con la loro potenzialità, inizio a spiegargli che è molto più efficace, prima di iniziare a vedere una qualsiasi casa, sapere quanti soldi puoi permetterti di spendere per raggiungere più velocemente il loro obiettivo

  • Ma come faccio???

Non è una cosa semplice, dovremmo iniziare dalla base.

La prima cosa da sapere è quanti soldi hai a disposizione se “domani” decidi accaparrarti un immobile. (praticamente quanto hai a disposizione in soldi liquidi pronti all’uso)

La seconda cosa è quanto ammonta la tua capacità di mutuo.

Mi spiego meglio, il criterio fondamentale preso in considerazione da una banca per la restituzione del mutuo è la capacità di rimborso: solitamente viene utilizzato il rapporto rata/reddito, che non dovrebbe indicativamente superare il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo di tutti i richiedenti. Il fine è quello di non caricare eccessivamente il budget personale. Questa valutazione può comunque cambiare a seconda del tipo di reddito e dei criteri stabiliti dalla banca, ma in media è quello.

Ora lo spiego con un esempio:

Reddito 1:

Dipendente a tempo Indeterminato € 1.200/mese (14 mensilità), nessun prestito in corso.

Il calcolo medio (dico medio perchè ogni banca applica calcoli diversi) sarà:

€ 1.200 x 14(mensilità) : 12(rate mutuo) = 1.400 x 30%=

420 €/mese (rata massima applicabile)

Reddito 2:

Autonomo Reddito Netto Annuo (tolte le tasse) € 25.000, nessun prestito in corso.

Il calcolo medio sarà:

€ 25.000 / 12 (mensilità) = 2.083 x 30% =

625 €/mese (rata massima applicabile)

e quindi il cacolo dei due redditi sarà:

€ 625 + € 420 = € 1.045 (rapporto rata/reddito o rata massima) 

Ora cerca di simulare un mutuo, per farlo in maniera molto indicativa puoi andare su un qualsiasi sito di mutui ad esempio mutuionline.it oppure mutuofacile.it  (cerca di simulare il mutuo in diversi anni e stai sempre un po’ più basso…. le condizioni indicate sul sito sono sempre le migliori su una percentuale di acquisto casa che arriva ad un massimo dell’80%)

Per farti un esempio facile facile, ho calcolato un mutuo a tasso fisso del 3% e con una rata di 1.045 € una banca potrà erogarti:

Un importo di € 250.000 circa di durata 30 anni

Un importo di € 220.000 circa di durata 25 anni

Un importo di € 190.000 circa di durata 20 anni

e così via.

Beh… io l’ho messa giù semplice, le situazioni sono veramente molteplici, ma almeno spero di averti dato un’indicativa da cui partire e fare i primi ragionamenti da solo.

Ovviamente il prossimo passo è di andare nella tua banca a chiedere quale secondo loro è la tua capacità massima di mutuo…. ma non soffermarti solo a una, le banche non ragionano tutte alla stessa maniera.

Credimi, è inutile iniziare a vedere case se non sai indicativamente quanto è il budget che una banca sarà disposta a finanziarti.

Ma va beh, tu questi errori non li farai perché se sei finito su questo articolo vuol dire che sei una persona che si informa prima di fare dei passi importanti onde evitare di sbagliare, perdere tempo e demoralizzarti dopo diversi sforzi andati a vuoto.

…. e i due ragazzi?

Abbiamo già calcolato la loro capacità di mutuo e ora che abbiamo definito il loro vero budget gli stiamo cercando la casa della loro vita… 🙂

I miei consulenti sono allenati a capire sin dal primo appuntamento i possibili target di immobili che potresti avere senza farti perdere tempo e liberandoti dal peso di essere chiamato da una moltitudine di agenti immobiliari che non conosci che ti proporranno anche case che non ti interesseranno.

ecco alcune nostre testimonianze:

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Verrai contattato da un mio consulente e insieme ad un nostro consulente di mutui valuterete la tua capacità di mutuo per poi scegliere insieme la casa della tua vita senza farti sbattere la testa in soluzioni fai da te sbagliate o agenti immobiliari impreparati.

Buon Acquisto!

Giuseppe Frigerio

Inviami la tua richiesta qui

 

I 3 Errori MICIDIALI che, se ignorati, ti faranno Svendere casa.

Postato il Aggiornato il

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Hai appena messo in vendita il tuo immobile e lo hai appena inserito su un portale tipo Immobiliare.it o Idealista.it ?  Bene, preparati a ricevere decine di telefonate da Agenti Immobiliari che dicono di avere un cliente per te. (se non lo hai ancora fatto aspetta e finisci di leggere questo articolo)

“Ma come possono gli agenti immobiliari che mi chiamano già avere un cliente se non conoscono casa mia?”

Infatti questo è solo un trucchetto delle agenzie con una rete in franchising o di classiche agenzie private per visionare il tuo immobile per poi subito nello stesso appuntamento appiopparti un “incarico a vendere”, senza neanche aver valutato in maniera professionale e scientifica il tuo immobile. (… ma di questa cosa ne parlerò in altri articoli)

Una casa si vende nei primi 60/100 giorni.

“E allora perchè da mesi… oppure anni vedo gli stessi immobili anche di agenzie immobiliari su immobiliare.it in vendita?”

Perchè molto spesso si compiono 3 gravi errori che bloccano la vendita della casa e, se non prevenuti e aggiustati, ti obbligheranno a SVENDERLA, anche al di sotto del prezzo di mercato, recuperando meno soldi di quelli di cui avrai bisogno.   (tranquillo… tanti errori che magari hai fatto, li fanno spesso anche tanti addetti al settore)

Quali sono gli errori principali che faranno a lungo termine abbassare, anche al di sotto del valore di mercato, il prezzo di vendita di casa tua?

1) IL PREZZO. (non esiste il prezzo di partenza!)

Si, sembra un gioco di parole ma il primo elemento fondamentale è il prezzo con cui metterai in vendita casa tua sin dall’inizio. Nella maggior parte degli annunci di privati e peggio ancora di tante agenzie immobiliari il prezzo è superiore al VERO PREZZO DI MERCATO fino anche al 20/30%.

La teoria “…lo metto a 20.000 € in più che poi ci faccio lo sconto…” che negli anni prima della crisi immobiliare andava di moda si rivelerà alla fine TUA peggior nemica e ti farà vendere ad un prezzo più basso del mercato odierno, facendoti perdere una marea di soldi. In primis perchè SPUTTANERAI (perdonami il termine…) direttamente l’immobile e te stesso.

Lo spiego meglio: le persone ormai si informano sul mercato tramite blog, articoli, oppure andando direttamente a vedere sui vari portali di vendite immobiliari e vedendo che ci sono immobili simili al tuo ma a prezzi inferiori, penseranno che tu hai aumentato il prezzo dell’immobile per fregare il tuo probabile acquirente, quindi non si fideranno più di te, la tua casa rimarrà in vendita per tantissimo tempo, la conosceranno ormai tutti, nessuno vorrà più comprarla per paura che ci sia qualcosa sotto e l’unico che te la vorrà comprare ti farà un’offerta talmente bassa che dovrai rinunciare a venderla  rinunciando all’acquisto della casa dei tuoi sogni o peggio ancora , per non perdere la caparra che ormai hai già dato dovrai chiedere alla tua banca un mutuo più alto.

“… eh ma io voglio vendere… non voglio Svendere!!!” 

Facciamo chiarezza, in questo articolo non ti voglio obbligare ad abbassare il prezzo di vendita di casa tua, ma darti un concetto fondamentale dell’economia:

“In microeconomia per domanda s’intende la quantità di consumo richiesta dal mercato e dai consumatori di un certo bene o servizio, dato un determinato prezzo e quanto spenderebbero se tale prezzo variasse. “

Ci sono diversi fattori che influenzano la domanda:

  1. Il prezzo del bene acquistato;
  2. Il prezzo dei beni complementari e succedanei;
  3. Il reddito del consumatore;
  4. Le aspettative soggettive dei consumatori;
  5. Il costo del denaro;
  6. L’elasticità o la rigidità della domanda;
  7. Bisogni del consumatore.

Evito di analizzare tutti e 7 i punti (altrimenti questo articolo non lo finisco più) e mi soffermo solo sul secondo: Molte clienti hanno difficoltà a vendere perchè il prezzo che stabiliscono è più alto rispetto al valore di mercato.

“Eh ma io l’ho comprata ad un costo più alto!!!”

Se la casa l’hai comprata negli anni dal 2000 al 2009, da un certo punto di vista sei stato fortunato perchè la banca ti avrà sicuramente concesso un finanziamento ad occhi chiusi, dall’altro un po’ meno perchè, oltre a te, moltissime persone hanno avuto la possibilità di accedere al credito facilmente e questo ha matematicamente innalzato i prezzi di acquisto (infatti la domanda era più alta dell’offerta).

In questo periodo storico la domanda è più bassa dell’offerta per tantissimi motivi ( anche le banche ci hanno messo del loro…) e quindi bisogna stare bene attenti a come vendere un immobile. Se vendi per ricomprare non ti devi preoccupare perchè lo stesso “problema che hai tu nel vendere” lo avrà anche il venditore della casa che acquisterai” e per questo motivo l’acquisto della tua nuova casa, seguendo bene i parametri, lo farai al prezzo di mercato odierno. 

quindi CERCA DI PREZZARE LA CASA IN RIFERIMENTO AL MERCATO DELLA TUA ZONA.

2) L’ANNUNCIO E LE FOTO

Preparare un annuncio di vendita non è così semplice come si pensa e, nella maggior parte dei casi, anche le agenzie immobiliari sbagliano. Sbagliare preparare un annuncio ti porterà a venderla ad un prezzo più basso di quello di mercato!

Ma cosa sbagliano???

In verità si limitano a elaborare solo ed un unico annuncio e sbagliano a non controllarlo costantemente.

Controllare costantemente (almeno una volta alla settimana) ti darà la possibilità di capire se ha attirato l’attenzione, ti farà capire se i leads che hai attirato sono in target.

Se ottieni richieste in target va bene, se invece non arrivano modifica.

Come?

Cerca di sforzarti di comprendere il tipo di cliente che potrebbe essere interessato a casa tua, cerca di capire quali sono i benefici che vuole da un certo tipo di immobile e crea l’annuncio che possa attirarlo. (ne parlerò in un altro articolo)

Le foto devono attirare l’attenzione del cliente, utilizza come foto principale l’esterno, (ma se non è appetibile puoi utilizzare anche una intena) e poi cambiale ogni volta che rifai l’annuncio.

Ora ti faccio vedere 2 esempi (clicca sopra per ingrandirla) :

 

3) L’APPUNTAMENTO PER FAR VISIONARE LA CASA

Ci sei, sei arrivato a un buon punto, il tuo annuncio è stato così ben posizionato che hai attirato l’attenzione di un probabile acquirente, ti ha chiamato e hai fissato l’incontro per far visionare il tuo immobile.

Ma non pensare che sia fatta, puoi aver fatto giuste le prime parti ma qui arriva il punto fondamentale…

Il principale errore che fanno tutti i venditori (… e anche molti agenti immobiliari) è star addosso agli acquirenti fino allo sfinimento.

Con la frase “stare addosso” intendo stare attaccato ai clienti che vengono a vedere casa tua come un koala sta attaccato alla pianta di eucalipto, per poi magari dirgli la classica frase “fammi sapere al più presto perché ho altri acquirenti che vogliono comprarla” (questa frase è importante in un momento successivo e SOLO se VERAMENTE  ci fosse qualcuno interessato).

Stare addosso agli acquirenti, credimi, non è proprio la migliore tecnica di vendita, anzi farà percepire ai tuoi acquirenti che hai il bisogno economico di venderla (anche se magari non è vero) e quindi qualora vogliano fare un’offerta te la faranno a ribasso…. e anche di tanto!!!

Questo perché?

Tu, come un agente immobiliare non preparato alla vendita, sarete emotivamente presi dalla trattativa, ognuno per motivi diversi, tu per il fatto che è casa tua e che dalla vendita di casa tua dovrai fare altri investimenti oppure ricomprare una casa (magari quella dei tuoi sogni) mentre un agente immobiliare non preparato avrà in testa le sue provvigioni che scaturiranno da questa vendita prendendoti anche proposte di acquisto molto più basse.

Lasciagli vedere casa con tutta tranquillità dandogli tutte le informazioni di cui avran bisogno e cerca di farlo nella maniera più liscia possibile, come se lo stai facendo da tempo.

Non far le mosse sbagliate che fan tanti proprietari e che purtroppo fanno anche tanti agenti immobiliari o rischierai veramente di perdere soldi nella vendita di casa tua.

I miei consulenti sono allenati a capire da subito il possibile target di mercato, a individuare quali sono i benefici che potrebbero soddisfare, stimolandoli poi nei vari annunci, a testarli continuamente e a utilizzare il sistema di vendita immobiliare #CasaVenduta che potrai conoscere se entrerai in contatto con qualcuno del mio team.

Queste sono alcune delle nostre testimonianze:

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Buona Vendita!

Giuseppe Frigerio

 

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