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Acquistare casa in costruzione. Come poter comprare senza paura di essere fregati!

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Comprare una casa in costruzione, può rivelarsi un’operazione molto conveniente sopratutto se si stipula il contratto d’acquisto nella fase iniziale del cantiere, oppure, meglio ancora, quando ancora lo stesso non è nemmeno inziato.

Di fatto quindi, l’acquisto di una casa in costruzione è un acquisto su carta. Perché le case appunto si stanno ancora costruendo o spesso sono soltanto progettate o addirittura ipotizzate. In questi casi si compra una “promessa”, sicuramente disegnata e descritta bene, tanto da attirare molte persone, ma pur sempre una promessa, che potrebbe svanire nel nulla o incappare in diverse difficoltà, e non arrivare quindi alla realizzazione.

Può significare molti vantaggi per un acquirente, soprattutto se la costruzione va a buon fine. I vantaggi potrebbero essere:

  • poter concordare l’adattamento dell’appartamento alle proprie esigenze di spazio, decidendone insieme la suddivisione in stanze e decidendo anche le finiture di pavimenti, infissi, sanitari, etc.
  • possedere una casa dove Regolamento edilizio, certificazione energetica e norme di igiene sono già rispettate, secondo le leggi vigenti
  • non dover preventivare costi per adeguare gli impianti e per la coibentazione
  • non dover operare interventi di ristrutturazione per diversi anni
  • essere tutelati per diverso tempo su eventuali vizi di costruzione che emergessero dopo e che verrebbero addebitati al costruttore

Prima del 2005, gli acquisti di questo genere in Italia comportavano dei rischi davvero grossi, in quanto la legge non tutelava adeguatamente le compravendite su carta di case in costruzione: più di 200mila famiglie sono state truffate o hanno vissuto questa esperienza con risultati pessimi. Dal 2005, a livello legislativo, si è cominciato a pensare a queste situazioni, e alla tutela dei compratori.

 

Col Decreto Legislativo n. 122 del 20 Giugno 2005, in attuazione della legge delega n°210 del 2004, si è mirato a porre una serie di protezioni e garanzie per il consumatore, l’eventuale acquirente delle case in costruzione. Non si tratta di una norma che assicura protezione totale dalle truffe, ma è comunque un passo in avanti.

Le tutele previste da questo decreto sono :

Garanzia fideiussoria

una banca o una compagnia assicurativa rilasciano questa garanzia sulle somme anticipate da chi acquista. Quindi la banca o l’assicurazione garantiscono l’adempimento di un eventuale debito al creditore, se il debitore non dovesse pagare; in questo caso, se il costruttore non porta a termine la casa, la banca o l’assicurazione restituiscono al potenziale acquirente le somme da lui già versate.

Polizza danni
con durata 10 anni, per coprire i vizi gravi di costruzione eventualmente rilevati una volta conclusa la costruzione, e che non è stato possibile rilevare prima dell’acquisto dell’immobile.

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COME DIFENDERSI DA BRUTTE SORPRESE ACQUISTANDO CASA IN COSTRUZIONE

Per evitare quindi di incappare in brutte sorprese o in una di queste clausole che non ti tutelano, è consigliabile rivolgerti a degli esperti, quali un Avvocato, un Notaio oppure un Consulente Immobiliare. Prima di decidere per l’acquisto, mi raccomando, pretendi SEMPRE una copia di tutti i documenti relativi all’immobile, necessari per valutare se comprarlo oppure no. In particolare,  devi possedere una copia:

  • del capitolato di costruzione
  • delle condizioni contrattuali
  • di una visura camerale dell’azienda costruttrice

Insomma, uno dei primi consigli da dare è AFFIDATI AD UN ESPERTO IN MATERIA e non fare il FAI DA TE…. tieni presente che un Avvocato, un Notaio oppure Agente immobiliare esperto potrà tutelarti e seguirti in ogni passo della tua beneamata Compravendita.

Giuseppe Frigerio

 

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Comprare una casa che proviene da donazione: cosa c’è da sapere

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Donazione Immobiliare

Può accadere di scoprire che proprio la casa di cui ci siamo innamorati, e che vorremmo comprare, deriva da una donazione: si tratta di una situazione da valutare con molta attenzione. Ecco gli elementi principali di cui bisogna tener conto.

I rischi

La donazione è lo strumento giuridico con cui una persona (detta donante) può trasferire un bene ad un’altra (detta donatario) senza chiedere nulla in cambio: vi ricorrono, ad esempio, i genitori che vogliono trasferire una casa al proprio figlio e desiderano farlo mentre sono ancora in vita, senza dover ricorrere al testamento e con costi inferiore ad una vera e propria vendita.

Il rischio, però, è che se tale donazione lede i diritti di altri eredi legittimi, questi potranno agire legalmente nei confronti del donatario (azione di riduzione) per ricevere l’intera quota di eredità che gli spetta. Se quest’ultimo non ha beni o denaro sufficienti a soddisfare le loro ragioni, gli eredi potranno allora rivolgersi al terzo acquirente del bene – quindi a chi avesse comprato la casa che era stata donata – chiedendone la restituzione (azione di restituzione). L’azione di restituzione sarà eseguita secondo l’ordine cronologico delle vendite, iniziando dall’ultima.

Le tutele

Fino a che il donante è in vita, gli eredi non possono rinunciare all’azione di riduzione, e un accordo in tal senso sarebbe nullo; potranno farlo solo dopo la sua morte. Se a quel punto gli eredi stabiliscono di non avere pretese nei confronti del bene donato, il problema si risolve. Ma se ciò non accade, quali sono le tutele per gli acquirenti?

La legge stabilisce che l’azione di restituzione non potrà più essere esercitata se sono passati 20 anni dalla trascrizione della donazione; solo allora gli acquirenti terzi saranno definitivamente tutelati, sempre che, però, il coniuge o i parenti in line retta del donante non abbiano prorogato tale termine con un atto di opposizione alla donazione, con il quale si riservano di agire anche dopo i 20 anni.

Una soluzione alternativa, la più diffusa, per tutelare l’acquirente è quella di risolvere la donazione (con un atto specifico da un notaio) ed il bene torna ad essere di proprietà del donante che diventerà quindi il nuovo venditore al posto del donatario.

Le verifiche da fare

Se si desidera comprare una casa che proviene da una donazione, è quindi necessario valutare attentamente la situazione e fare alcune verifiche, in particolar modo se il donante sia ancora o meno in vita e quanti anni siano trascorsi dal suo eventuale decesso. Questo perché:

  • se il donante è ancora in vita, bisognerà tener conto che l’eventuale azione di restituzionepotrà essere esercitata solo dopo la sua morte ed entro 10 anni da tale evento, sempre a condizione che il donante non abbia lasciato beni tali da soddisfare le ragioni degli eredi, che la stessa cosa si verifichi per il donatario (ovvero colui che nel frattempo ha venduto la casa) e che non siano già passati 20 anni dalla trascrizione della donazione;

  • se risulta deceduto da meno di 10 annil’azione di restituzione potrà essere ancora esercitata fino al raggiungimento del decennio e sempre che si verifichino le condizioni citare sopra;

  • se risulta deceduto da più di 10 anni, il diritto all’azione di riduzione si considera prescritto, quindi gli eredi non potranno più reclamare alcunché.

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Bonus Casa 2018. Tutte le detrazioni da non perdere.

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Bonus detrazioni fiscali casa

 

C’è ancora tempo per chi sta pensando di sistemare casa e godere di tutti i vantaggi dei bonus stabiliti dalla legge, ma attenzione perché riguardo ad alcuni sconti fiscali il 2018 potrebbe essere l’ultimo anno giusto per usufruirne.

 

Le conferme per il nuovo anno

La legge di bilancio 2018 (legge n. 205 del 27 dicembre 2017) ha prorogato al 31 dicembre 2018 il bonus ristrutturazioni 50% senza alcuna modifica, insieme al bonus mobili e al bonus elettrodomestici. Quest’ultimo potrebbe essere al suo ultimo anno, vista la manifesta volontà del Governo di eliminarlo, dando poi notizia della sua conferma fermamente voluta dalle Associazioni dei consumatori.

Bonus ristrutturazioni

Il decreto legge n. 83/2012 che ha portato per la prima volta al 50% il bonus ristrutturazioni e a 96.000 euro il tetto di spesa agevolata, varrà anche quest’anno. Così anche per i lavori avviati a partire dal 1° gennaio 2018 e fino al prossimo 31 dicembre sarà possibile beneficiare della detrazione fiscale sulle spese sostenute entro il limite di 96.000 euro di spesa.

Gli interventi di ristrutturazione possono essere effettuati in singole unità immobiliari o parti comuni di condomini e riguardano:

  • la manutenzione straordinaria o ordinaria;
  • il restauro o risanamento conservativo;
  • la ristrutturazione edilizia o ricostruzione.

Bonus mobili ed elettrodomestici

La detrazione Irpef del 50% è concessa se si è effettuato un intervento di ristrutturazione a partire dal 1° gennaio 2017 fino al 31 dicembre 2018, entro una spesa massima di 10.000 euro per unità immobiliare da ripartire in 10 rate annuali.

Oggetto di bonus sono i seguenti beni:

  • mobili nuovi (letti, armadi, cassettiere librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani e poltrone, materassi e apparecchi di illuminazione) che costituiscono un necessario completamento dell’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione;
  • grandi elettrodomestici nuovi di classe energetica A+, fatta eccezione per i forni la cui classe energetica oggetto di agevolazione parte dalla A.

La normativa prevede che si ha diritto al bonus mobili 2018 se la ristrutturazione inizia nel 2017, ma la norma non richiede che ci sia un collegamento fra i mobili e l’ambiente ristrutturato.

Le novità del 2018

Molte le novità introdotte con la Legge di bilancio 2018. Vediamole tutte.

Bonus verde o bonus verde urbano. Consiste in una detrazione Irpef pari al 36% delle spese sostenute per la riqualificazione del verde di giardini, terrazzi e balconi sia privati che condominiali, per un massimo di spesa detraibile pari a 5.000 euro (limite riferito alla singola unità immobiliare a uso abitativo).

La detrazione è ripartita in dieci quote annuali e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi, ed è eventualmente cumulabile con le agevolazioni già previste sugli immobili oggetto di vincolo da parte del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Sismabonus 2018. Un’agevolazione fiscale di importanza fondamentale per la sicurezza e la prevenzione del rischio di sisma, al fine di agire in via preventiva. Lo sgravio fiscale riguarda interventi certificati di miglioramento e adeguamento sismico degli immobili, case ed edifici produttivi in zona sismica 1, 2 e 3.

Valida fino al 31 dicembre 2021, parte da un minimo di 50% per un soglia massima di spesa di 96 mila euro da suddividere in 5 quote annuali di pari importo a partire dall’anno in cui si sono sostenute le spese. La novità introdotta con il 2018 è che la riduzione Irpef arriva fino al 70% o all’80% se si certifica il miglioramento di una o due classi sismiche.

Bonus Unico Condominio. Si tratta di una detrazione fiscale relativa alle spese sostenute per interventi su parti comuni di edifici condominiali ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, qualora finalizzati contemporaneamente alla riduzione del rischio sismico + riqualificazione energetica, nella misura :

– dell’80%, se consentono il passaggio a una classe di rischio inferiore;
– dell’85%, se consentono il passaggio a due classi di rischio inferiori.

I singoli condòmini potranno detrarre dalla propria Irpef le spese sostenute per gli interventi all’interno dei condomini, effettuati sulle parti comuni e sull’edificio, per una spesa massima non superiore i 136 mila euro.

Per usufruire di ognuna delle detrazioni viste sopra, ricordiamo che è necessario che il pagamento delle spese venga effettuato attraverso strumenti idonei a consentire la tracciabilità delle operazioni (ad esempio, bonifico bancario o postale).

Qui sotto, per essere più precisi,  le guide aggiornate di Agenzia delle Entrate: 

-> Guida Bonus Mobili 

-> Guida Agevolazioni Risparmio Energetico

-> Guida alle detrazioni sulle Ristrutturazioni Edilizie

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Il 2018 parte con la ricerca di Personale

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Novità in atto notarile. Arriva il deposito prezzo presso il notaio, una tutela per l’acquirente, ma come tutelare il venditore?

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Cosa è cambiato nelle compravendite immobiliari con le nuove norme relative al deposito prezzo presso il notaio?

Ce lo spiega il Notaio Dott. Adriano Baratteri in questo articolo.

La Legge 124/2017 (Legge sulla concorrenza), ai commi 63 e ss. dellart. 1, ha introdotto nuove norme relative al deposito prezzo della compravendita presso il Notaio ed all’obbligo di versamento, su uno specifico conto corrente dedicato, di tutte le somme dovute, a titolo di tributi, per i quali il notaio sia sostituto d’imposta.

Pertanto il notaio è tenuto a versare su detto conto corrente:

  • il denaro ricevuto dai clienti per il pagamento delle imposte;
  • e, “in caso di richiesta di una delle parti”, il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore fino a quando l’acquisto si sia perfezionato senza subire gravami (ipoteche giudiziali, pignoramenti, sequestri, ecc.).

Si tratta di un conto che ha delle caratteristiche ben definite dal legislatore in quanto è intestato al notaio ma è, di fatto, al di fuori del suo patrimonio.

Le somme di denaro confluite nel “conto dedicato” non potranno essere utilizzate dal notaio e lo stesso non potrà lucrare interessi; inoltre, le giacenze di tale conto corrente sono impignorabili dai creditori personali del notaio, non fanno parte della successione del notaio e non entrano nel regime di comunione dei beni in cui il notaio si trovi.

Pertanto, mentre è sempre obbligatorio il deposito delle imposte, tasse e spese dell’atto, sul predetto conto, il deposito del prezzo su tale conto è meramente eventuale (in quanto l’obbligo deriva dalla richiesta di almeno una parte).

Nella maggior parte dei casi, tale richiesta proviene dall’acquirente poiché la norma tutela quest’ultimo.

In base alla predetta normativa, le parti possono, tuttavia, omettere la richiesta del deposito del prezzo sul conto dedicato e, in tale ipotesi, il notaio non dovrà procedere al versamento di tale somma sul conto considerato.

Tuttavia, l’acquirente che volesse bloccare la vendita e rendere pure il venditore inadempiente (rispetto ad un preliminare pregresso) potrebbe, in taluni casi, richiedere tale versamento.

Infatti, con il versamento del prezzo presso il conto di cui sopra, l’ipoteca iscritta sull’immobile, ad esempio, spesso non potrà essere cancellata.

Quindi, è di grande importanza, per il venditore, definire, in anticipo, la sorte del prezzo, onde evitare di incorrere in notevoli problemi al momento della stipulazione dell’atto di vendita.

Il modo più semplice per realizzare questa tutela è quello di prevedere, nel contratto preliminare, la rinunzia al predetto deposito da parte dell’acquirente.

Si potrebbe, tuttavia, dubitare della liceità di tale clausola, state il fatto che la legge sembra voler salvaguardare la libertà dell’acquirente di operare una scelta fino alla stipulazione del contratto definitivo.

A nostro avviso riteniamo, prima che vi siano posizioni consolidate da parte della giurisprudenza, che sia possibile introdurre, nei contratti preliminari, clausole con le quali il venditore e l’acquirente rinunciano, preventivamente, a depositare il corrispettivo della vendita sul “conto dedicato”, stante il fatto che trattasi, comunque, di materia non inderogabile in senso assoluto.

© Riproduzione riservata

Dott. Avv. Adriano Baratteri

Notaio in Martinengo (BG)

Professore a contratto presso l’Università degli Studi di Trento

Via Primo Maggio n. 6 – 24057 Martinengo (BG)

Tel. 0363.94.72.80/90.45.14 – Fax 0363.28.45.06/94.85.74 – Mail: abaratteri@notariato.it

Ufficio secondario : Via Goito n. 28 – 24047 Treviglio (BG)

Tel. 0363.30.50.06/59.86.24 – Fax 0363.28.45.16 – Mail: notaio@baratteri.it

L’utilizzo dei social nelle Vendite Immobiliari

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20292796_877034712447327_3084141159339340406_nQuesti sono i dati Mondiali di utilizzo dei social network…

Considerando che la popolazione mondiale è di circa 7,4 miliardi di persone di cui il 35% è presente on-line (praticamente il 90% della popolazione dei paesi sviluppati), siamo sicuri che investire nel marketing on line stia diventando e diventerà più redditizio che col marketing tradizionale!!!

Bisogna però conoscere bene le tecniche di marketing (altrimenti si buttan via solo soldi e basta).

La nostra azienda a differenza di ogni agenzia tradizionale è in grado di lavorare a 360 gradi per la visibilità e sponsorizzazione on-line e off-line dei Vostri immobili. Concentrandosi solo sulle persone a cui potrebbe interessare l’immobile pubblicizzato.

In Italia purtroppo la percentuale delle aziende immobiliari che è in grado di farlo è ancora bassissima.

Giuseppe Frigerio, CEO & Founder DOMUS REAL ESTATE

 

Hai un immobile oppure un cantiere da Vendere? Chiedici che strategia adotteremo:

Oggi diamo i numeri (web marketing immobiliare)

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NumeriNon sto scherzando. In questo articolo voglio rendere pubblici alcuni risultati sul web del nostro gruppo, che da anni ha rinnovato il settore marketing investendo nel web e lavorando su campagne mirate ad un target di clientela che cerca immobili (sia la casa per la vita, sia per investimento) e geolocalizzate nelle zone di riferimento di ogni immobile.

Ovviamente non siamo un brand a livelli nazionali come Immobiliare.it che ha milioni di visite giornaliere e che punta ad avere un numero mastodontico di immobili, il nostro lavoro principale è fatto solo su immobili accuratamente preselezionati (non sponsorizziamo qualsiasi immobile che ci passa sotto gli occhi), creando PER OGNI IMMOBILE una strategia di marketing adatta alla tipologia di clientela e zona.

I numeri si riferiscono ai soli primi 4 mesi del 2017 (dal 1 Gennaio 2017 al 26 Aprile 2017) 

Facebook:

61 Campagne pubblicitarie su facebook

286.234 sono le visualizzazioni (in media 2 a persona) che hanno visto una o più campagne pubblicitarie

15.536 sono le persone che hanno eseguito una azione sulle campagna (dal semplice click a un invio di richiesta)

Google:

6 campagne pubblicitarie su google (e tutti i siti partner)

297.594 impression

3.590 persone che hanno eseguito un’azione sulle diverse campagne

Il nostro sito internet:

8.302 Sessioni
4.919 Utenti che han visitato il sito
14.386 Visualizzazioni di pagina
1,73 Pagine/sessione
Durata sessione media
00:01:29
Frequenza di rimbalzo
56,02%
% nuove sessioni
57,05%

oltre anche alla presenza su portali immobiliari (immobiliare.it, subito.it, ebay case, wikicasa, trovacasa.net, case24.it, icase, globimmo.net, vendesiaffittasi.it, immobilweb.com, Bakeca.it, vendita-affitto.net, cercasicasa.it, tuttoannunci.org, tuttocasa.it, lagazzettaimmobiliare.it)

Tutto questo ha portato a migliorare negli anni le performance di vendita di ogni immobile. Solo l’anno scorso la nostra tempistica media di vendita è stata di circa 112 giorni ad immobile (ricordo che la media nazionale è di circa 180/210 giorni … Lo scrive anche il Sole 24 Ore… leggilo pure cliccando qui  )

FRIGERIO GIUSEPPE (fondatore DOMUS Real Estate)

Che dire? Stai ancora pensando a chi affidare il tuo immobile/cantiere da vendere? 

Scrivici a info@domusrealestate.it e chiedici come faremo a vendere casa tua.

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