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Fai Bene i conti in tasca prima di acquistare casa!

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Ci risiamo.

Una delle cose che continua a stupirmi a distanza di 20 anni che faccio questo mestiere è l’impreparazione (e spero che sia impreparazione e non altro) di qualche venditore improvvisato di case.

Mi spiego meglio:

Un paio di mesi fa faccio un appuntamento con 2 ragazzi che erano alla ricerca di un’abitazione e che, poche settimane prima, erano disperatissimi perchè, oltre ad aver visto una miriade di immobili, avevano anche poi rinunciato all’acquisto di una casa perchè alla fine risultava fuori dal loro budget massimo di spesa.

Ora ti racconto la loro brutta esperienza:

Antonio e Carolina (ovviamente sono nomi inventati) hanno deciso finalmente di fare uno dei passi più importanti della loro vita e, come di solito succede, la prima ricerca che fanno è sul web.

In un paio di settimane di faticose ricerche su internet, dopo essersi informati sul mutuo che possono avere e dopo aver visto e selezionato un’innumerevole quantità immobili decidono di fissare il primo appuntamento per visionare quella che a parer loro era la soluzione più papabile.

Chiamano l’agenzia e…. L’immobile è già stato venduto! (che sf….ortuna)

I ragazzi nella telefonata vengono invitati dall’agenzia immobiliare in questione a lasciare delle indicazioni sul tipo di casa che stanno cercando e il loro budget di acquisto :

Trilocale di 90 mq

Budget a disposizione € 190.000.

Nel frattempo la loro ricerca continua, chiamano un’altra agenzia per la seconda casa papabile e la sfortuna continua. Anche quell’immobile non era più disponibile e vengono invitati anche dall’altra agenzia a lasciare gli stessi dati. (inizio a pensare che non sia sfiga…)

Alla terza chiamata, finalmente, la terza agenzia fissa l’appuntamento per visionare l’immobile, ma purtroppo la casa non è stata di loro gradimento.

Da li ad una settimana il loro telefono ha iniziato a riempirsi di messaggi e di telefonate di agenti immobiliari che gli proponevano un’infinità di case e nel dubbio fissano svariati appuntamenti per iniziare il “giro immobili”.

Dopo essere stati catapultati di casa in casa da diversi agenti immobiliari (e tral’altro alcune case erano le stesse proposte da più agenzie) finalmente trovano la casa dei loro sogni, ad un costo un po’ più alto della loro richiesta (€205.000), e decidono di fare una proposta di acquisto a € 190.000 sperando che il proprietario accetti o rilanci di qualche migliaia di euro.

Due giorni dopo aver firmato la proposta di acquisto ecco che finalmente arriva la chiamata dell’agente immobiliare che li invita nel suo ufficio a vedere cosa aveva risposto il proprietario.

Entrano in ufficio e l’agente immobiliare gli sottopone la proposta che il proprietario gli aveva controfferto : € 195.000.

“ci siamo ragazzi… alla fine sono solo 5.000 € in più + le spese di agenzia e di acquisto e la casa è vostra”

A questo punto Antonio domanda all’agente: “ok per le commissioni di agenzia, ma riesci a quantificarmi anche le spese di acquisto? ”

Dopo qualche minuto di conteggio l’agente gli sottopone in maniera molto arrotondata le spese su un foglio bianco (guardati la foto qui sotto)

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Beh, almeno le spese di agenzia le conosceva.

La colpa non è stata sicuramente dell’agente immobiliare che ha pressapoco cercato di dargli le spese adeguate, e sicuramente lo ha fatto con buona volontà, il problema è che questo è un sistema di lavoro che si adottava più di 10/15 anni fa quando all’epoca se non c’eri tu che compravi un immobile, 2 minuti dopo c’era un altro acquirente.

ECCO QUALE E’ STATO IL PERICOLO PIU’ GRANDE DI ANTONIO E CAROLINA:

I ragazzi non sono mai stati al corrente delle precise spese di acquisto che, a questo punto, per capire se “ci stavano dentro” con i soldi, dovevano essere fatte in maniera precisa e corretta.

ECCO COSA HANNO RISCHIATO:

Se avessero accettato le condizioni del proprietario, magari avrebbero anche fatto “l’affare” ma si sarebbero accorti poco prima dell’atto notarile che avrebbero dovuto tirar fuori altri 17.000 € in più rispetto al budget che si erano prefissati e quindi avrebbero avuto solo 2 opzioni:

1)Fare un prestito in banca della cifra in più (e quindi oltre al mutuo avere un’altra rata da pagare) oppure chiedere i soldini a mamma e papà… (cosa che dopo aver conosciuto i ragazzi ho capito che per orgoglio personale non avrebbero mai fatto)

2) ritirarsi dalla proposta e perdere la caparra di € 10.000 che avevano lasciato

ECCO COSA (FORTUNATAMENTE) HANNO FATTO:

Vedendo che il loro budget era stato sforato di circa 17.000 € rispetto alle cifre iniziali e non sapendo di che morte dovevano morire, i ragazzi presi dall’ansia e a questo punto anche dalla diffidenza del pressapochismo dei conteggi, decidono di non portare più avanti la compravendita.

Dal momento che sono diventati nostri clienti e hanno iniziato a cercare con noi, le prime , e dico, le prime cose che abbiamo messo bene in chiaro sono :

  1. Prima di tutto il budget. Se il massimo spesa dei ragazzi (quantificato e calcolato anche dal nostro consulente sui mutui) era di €190.000 (o qualche mille euro un più) il prezzo della casa che devono acquistare non deve superare le € 175/180.000.
  2. La zona di ricerca: abbiamo scoperto, dopo la prima fase di consulenza, che i paesi che avevano in mente erano indicativi e che potevano anche spostarsi in paesi “meno cari” per avere un immobile più grande.
  3. Abbiamo individuato, sempre nella fase iniziale, quali fossero le reali esigenze dei ragazzi (in questo caso la vicinanza ai genitori di lei in una zona meno cara rispetto ad abitare in una città)
  4. Dopo Questa fase di “lavoro iniziale” in 45 giorni abbiamo individuato 4 immobili che facevano al caso loro (ne abbiamo scartati circa una trentina) e fissato i vari appuntamenti per vederli
  5. Valutati tutti e 4 abbiamo fatto un’analisi dei prezzi per vedere se fossero congrui sul mercato e analizzato TUTTE le spese, sia quelle di acquisto sia per la manutenzione dell’immobile nei prossimi anni.
  6. Abbiamo redatto una proposta di acquisto per la casa ideale.
  7. Abbiamo chiuso la trattativa.
  8. …e ora stiamo solo attendendo l’atto notarile già consapevoli di tutte le spese di acquisto.

Ora ti  faccio un riassunto della loro esperienza:

Da soli: 4 mesi di ricerche, 14/15 case viste con diversi agenti immobiliari, spese di acquisto non definite, 1 proposta fatta non chiusa.

Con Noi (non perchè siamo belli e simpatici…. ma perchè abbiamo un processo chiamato #TiTrovoCasa, il sistema di acquisto immobiliare a step): Tempo 45 giorni  4 case viste, spese di acquisto definite, valutazioni immobili fatte, 1 casa comprata a prezzo.

I miei consulenti sono allenati a capire sin dal primo appuntamento i possibili target di immobili che potresti comprare senza farti perdere tempo e liberandoti dal peso di essere chiamato da una moltitudine di agenti immobiliari che non conosci e che ti proporranno anche case che non ti interesseranno.

SE ANCHE TU VUOI ACQUISTARE CASA SENZA PREOCCUPAZIONI E SENZA FARE ERRORI CHE TI FARANNO PERDERE UNA MAREA DI TEMPO CHIEDIMI UNA CONSULENZA GRATUITA .

Verrai contattato da un mio consulente e insieme ad un nostro consulente di mutui valuterete la tua capacità di mutuo per poi scegliere insieme la casa della tua vita senza farti sbattere la testa in soluzioni fai da te sbagliate o agenti immobiliari impreparati.

Buon Acquisto!

Giuseppe Frigerio

Inviami la tua richiesta qui

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Rivelati gli 8 trucchetti per riconoscere subito un agente immobiliare “improvvisato” senza mettere in pericolo il tuo portafoglio.

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Ciao! Sono Giuseppe Frigerio e oggi con questo articolo ci tenevo a mostrarti qualche trucchetto per capire a colpo d’occhio quanto l’agente immobiliare che hai di fronte è serio e preparato.

Di questi trucchetti ne vedremo almeno 8 oggi: i primi 5 ti saranno utili se stai vendendo casa. Gli altri 3 invece se la casa la stai cercando.

Quindi, se devi COMPRARE CASA, tranquillo, ho qualcosa anche per te: vai direttamente al punto 6.

Pronto?

Ok.

Hai appena messo la casa in vendita e ovviamente avrai inserito un annuncio su un portale per poi mettere su casa tua il classico cartello VENDESI.

Magari tu speravi di venire subissato di telefonate da famelici acquirenti con la bava alla bocca che non bramano altro che comprare casa tua al prezzo che vuoi tu e senza fiatare.

La realtà è invece che dovrai prepararti a svariate telefonate di agenti immobiliari.

Qualcuno deciderai magari anche di incontrarlo. Quelli che ti sembreranno, a telefono, più professionali e che a pelle ti stanno simpatici.

Ma come posso capire se l’agente immobiliare che verrà a vedere casa mia è davvero un professionista serio o no?

Ecco gli 8 trucchetti principali per smascherare un agente immobiliare non professionale:

1) Fai caso se ti chiama per fissare un appuntamento dicendo che ha dei clienti per casa tua

Se stai vendendo casa e, come immagino possa essere anche per te, non è la terza o quarta casa che vendi nella tua vita, ma magari è solo la prima, nel momento in cui un agente ti dice:

“Ciao, ho letto il tuo annuncio e ho un acquirente pronto per te!”

Beh… normale che l’impulso che hai è di aprirgli le porte di casa.

Ma io mi chiedo: come cavolo fa quell’agente che non hai mai conosciuto a sapere come’è fatta casa tua?

Certo, con una ricerca catastale posso anch’io vedere le piantine di casa tua, ma poi come faccio a sapere come è fatta dentro? E ancora, come possono i clienti che ha in portafoglio (la maggior parte sono clienti che hanno TUTTE le agenzie immobiliari) essere già intenzionati a comprarla?

Questo è il primo trucchetto che usa un agente immobiliare non professionale per fissare un appuntamento e per poi chiederti subito un incarico. ( e se già nella prima telefonata mente…. immaginati dopo…)

2) Controlla come ti fa il prezzo di casa tua: “a occhio”? “Al chilo”?

E’ riuscito a venire a casa tua e quindi inizia a controllarti la casa, da un’occhiata in giro, se ti va bene magari ti controlla velocemente i documenti e poi parte il superpippone … “secondo me questa casa vale…….” e senza darti una risposta scientifica e definita ti lascia con una marea di dubbi.

La colpa non è dell’agente immobiliare che ti vuole truffare… è purtroppo un sistema di lavoro troppo vecchio che magari gli è stato insegnato sin da quando ha iniziato a fare la sua attività.

Fino a 10 anni fa i clienti che volevano comprare una casa erano molti di più di quanti sono ora e molto meno preparati, quindi bastava mettere una casa in vendita ad un prezzo su per giù logico e il gioco era fatto.

3) Valuta se e come ti elabora un piano di marketing

Ok. Diciamo che magari quell’agente immobiliare ha un po’ di esperienza e il prezzo te lo ha pure azzeccato (anche se tu non puoi saperlo).

A questo punto però, cosa fa invece di darti statistiche di vendita precise ed elaborarti un piano marketing con le azioni che farà per venderti casa?

Inizia a raccontarti di quante case ha venduto, di quanto è figo e bravo a vendere, di quanto veloce è lui a vendere. Senza però mai portarti uno straccio di prova sotto gli occhi che conferma ciò che dice.

4) Attento a chi ti porta in casa: se casa tua si è trasformata in un porto di mare non è un buon segno.

Le prime 2/3 settimane che ti ha messo la casa in vendita inizia a portarti un numero infinito di persone che nella maggior parte dei casi non è in target per l’acquisto di casa tua.

Così facendo fa perdere un sacco di tempo:

a te con persone a cui gliene frega niente di comprare casa tua. Tempo che se avessi investito girando di continuo all’impazzata attorno alla rotonda della tangenziale, sarebbe stato più fruttuoso.

Tempo della tua vita che ti toglie inutilmente. Tempo che a te costa soldi perché li sottrai al lavoro. Tempo che a te costa felicità, perché avresti potuto andare a mangiare un gelato coi tuoi figli.

Tempo che ti costa pure salute, perché a ogni scampagnata che quell’incapace fa fare a gente che alla fine se ne esce da casa tua facendo spallucce, a te casa un capello dalla rabbia. Si o no?

Ma perchè lo fa? Lo fa perche’ non ha la minima cognizione di come si prequalifica un cliente e quindi, non capendo cosa questo sta cercando (e se puo’, e cosa puo’ acquistare), lavora come se giocasse alla lotteria: lo porta a vedere tutto quello che ha nella sua banca dati sperando che per colpo di fortuna o grazia divina questo compri un immobile.

Lo so che non ci credi. E’ così. Davvero. Non saprei come altro dirtelo e mi dispiace un po’ anche per te che perdi ogni giorno che passa sempre più fiducia nel genere “agente immobiliare”.

5 Si arrende subito

Mettiamo il caso che hai una botta di c…. fortuna.

Va bene e arrivano delle visite nelle prime settimane, ma se poi vede che l’immobile non e’ facilmente vendibile si arrende subito.

Lo mette da parte, senza avere il coraggio di dirti che non è in grado di fare qualcosa di diverso.

Nel peggiore dei casi ti ha anche raccontato una bella balla in fase di acquisizione dell’ incarico e quindi la casa non e’ vendibile alle condizioni che avete concordato.

In entrambi i casi ti sta pesantemente danneggiando.

Leggi bene i prossimi punti se stai CERCANDO CASA perchè da qua inizio a svelarti i comportamenti per riconoscere gli agenti immobiliari non professionali che ti vogliono APPIOPPARE una casa.

6) Fai attenzione: ti ascolta quando parli?

Dalla prima volta che vedi una casa con lui (l’agente immobiliare improvvisato) ti fa le 3 domande classiche che sono: cosa cerchi, dove cerchi e quanto vuoi spendere…..

E nel frattempo che parli annuisce dandoti l’impressione che la casa che stai cercando ce l’ha già li pronta nel cassetto della sua scrivania.

Se ti va bene la prossima volta che ti chiama per vedere una casa, non è la casa che gli avevi descritto in appuntamento facendoti perdere tempo.

7) Non calcola i costi per l’acquisto della casa

Mentre a tu che vendi casa può sembrare che la cosa potrebbe anche non interessare (potrebbe, perche’ anche per loro diventa un grosso problema), per gli acquirenti questo e’ un grandissimo problema che sicuramente si riverserà anche su di te.

Mi spiego meglio: se il tuo acquirente e’ un po’ tirato con i soldi, avere le idee precise di quanto spendera’ gli permette di arrivare al rogito notarile con tutti i soldini giusti in modo da pagare tutte le parti in causa (dall’ agente immobiliare, al notaio, alla banca, ecc.) e soprattutto dando il saldo a te che vendi.

Piu’ di qualche volta invece l’agente immobiliari improvvisato o non è in grado di fare un preventivo preciso, o furbescamente non da i conteggi precisi per evitare di far saltare la vendita.

A te Acquirente invece non dice appositamente quali sono le imposte e i costi precisi che dovrai sostenere.

In questo modo arriverai al rogito e giustamente in quanto non sei stato avvisato ti mancheranno magari qualche migliaia di euro e, pur di non far saltare la vendita, tutti ci dovrete rimettere dei soldi.

La cosa migliore da fare in questo caso e’ proprio essere certi che l’acquirente abbia un’ idea chiara e precisa di tutte le imposte, le tasse e le spese a cui andrai incontro.

8 Da risposte molto vaghe

Un’ altra cosa di cui molti clienti si lamentano, che siano venditori o che siano acquirenti in maniera indifferente, è che l’agente immobiliare non è in grado di dare loro risposte a domande specifiche.

Ovviamente a volte i venditori e gli acquirenti fanno delle domande di natura tecnica e l’agente immobiliare risponde con risposte vaghe del tipo “poi vedremo”, o con “forse e’ cosi’”, o “sono cose che non dipendono da me.

Può capitare che gli agenti immobiliari ancora non abbiano una valida preparazione di marketing, di strategia di vendita, di comunicazione, di capacita’ di trattativa, ma non e’ comprensibile che non abbiano almeno le basi tecniche minime per dare una risposta e risolvere i problemi più classici dei clienti.

Ed e’ per questo che le persone hanno una cattiva considerazione degli agenti immobiliari.

Beh, capita anche a me in qualche occasione di non sapere ben definire quale è il problema che ha un immobile.

Per questo prima di fare qualsiasi mossa metto in campo anche tutto il mio team di  lavoro (dal nostro studio tecnico a quello legale) che lavorano con me per avere la sicurezza che sia tutto a posto.

Questi sono i punti che nella maggior parte delle volte che parlo con i miei clienti escono fuori. Purtroppo non sono gli unici.

Ok, siamo arrivati alla fine e tu oggi grazie a questi 8 piccoli indizi dovresti essere in grado di: 

  • riconoscere a prima vista un agente immobiliare inesperto
  • capire immediatamente quando l’agente ti sta prendendo in giro
  • smascherare a colpo d’occhio gli agenti immobiliari che ti faranno solo perdere tempo
  • evitare di avere a che fare con falsi professionisti che si sono reinventati agenti immobiliari perchè non sapevano che altro fare della loro vita.

I miei consulenti sono allenati a

  • capire da subito il possibile target di mercato, casa tua non sarà un porto di mare e ti porteremo in casa solo persone che vorranno comprare casa tua
  • individuare quali sono i benefici a cui potrebbero ambire i tuoi compratori per velocizzare la di casa tua
  • stimolare questi benefici poi nei vari annunci
  • a testare continuamente gli annunci

Tutto questo grazie al sistema di vendita immobiliare #CasaVenduta® che potrai conoscere se entrerai in contatto con qualcuno del mio team.

Queste sono alcune delle nostre testimonianze:

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SE ANCHE TU VUOI VENDERE CASA SENZA PREOCCUPAZIONI E SENZA FARE ERRORI CHE TI FARANNO ABBASSARE NOTEVOLMENTE IL PREZZO DI CASA TUA CHIEDIMI UNA CONSULENZA GRATUITA .

Verrai contattato da un mio consulente che ti valuterà correttamente e in maniera GRATUITA il tuo immobile all’attuale prezzo di mercato e se accetteremo l’incarico, ti spiegherà quali saranno le nostre strategie per venderla al miglior prezzo, senza farti sbattere la testa in soluzioni fai da te sbagliate o agenti immobiliari impreparati.

Così potrai spendere i tuoi soldi ricavati dalla vendita come meglio credi

Buona Vendita!

Giuseppe Frigerio

Scarica la guida gratuita sulle “10 cose da fare per Vendere Casa Velocemente”

CLICCA QUI -> https://www.casavenduta.it/

Tutto quello che DEVI sapere sul mutuo che puoi ottenere senza fare errori e perdere tempo, anche se non sei un bancario

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che rata di mutuo mi posso permettere

La settimana scorsa mi sono imbattuto in 2 clienti (una coppia di fidanzati di circa 30 anni).

Fissano il primo appuntamento con me e mi raccontano di aver già visto case di diverse tipologie e prezzi.

Dopo avergli fatto le prime domande di rito gli domando: “quale è la vostra capacità di spesa?”

La loro risposta è stata talmente ambigua che il giorno dopo ho deciso, per la prima volta nella mia vita, di giocare la loro combinazione di numeri al superenalotto…. non si sa mai…

I ragazzi avevano girato già 3 agenzie immobiliari e stavano già cercando casa da circa 2 mesi. E li mi son bloccato e spiegandogli il grosso rischio a cui stavano andando incontro.

Ma quale è il rischio?

-“”” Vai in agenzie immobiliari diverse, vai a vedere case di target diversi, ne vedi 1, 2, 3,…… 8, 9, 10.

-Dopo lo sfinimento e la confusione da visita immobili, magari fai una proposta di acquisto su quella che ti piace di più (lo farei anch’io se mi mettono in paragone un’appartamento e poi mi fan vedere una villa singola con piscina…. eh… le tecniche persuasive da venditore di una volta…), poi l’agente immobiliare ti presenta il suo broker per la richiesta di mutuo.

-Poi dopo mesi di richieste di mutuo di banca in banca, vedrai svanire davanti ai tuoi occhi l’opportunità della tua vita (o quello che ti avevano fatto credere che fosse) perchè ti daranno la brutta notizia che non te la potrai permettere. 

-O al contrario l’agente immobiliare ti porta a vedere case di un target inferiore a quello che ti puoi permettere fino a farti scegliere una casa, probabilmente perchè ha in testa solo i propri immobili in portafoglio e perchè magari “pensa” di venderti “l’affare dell’anno”….. ma solo dopo l’acquisto ti renderai conto che ti potevi permettere di meglio e rimpiangerai il momento che hai deciso di farti convincere che era l’affare della tua vita…”””

Quanto tempo sprecato……

Se stai decidendo di acquistare casa, un importantissimo passo, prima ancora di iniziare a girare le agenzie immobiliari o cercare su internet è quello di capire quale è la tua capacità reddituale.

Ma torniamo ai ragazzi di settimana scorsa,

Dopo avergli spiegato che avevano “buttatto via” il loro preziosissimo tempo nel veder case che non erano in target con la loro potenzialità, inizio a spiegargli che è molto più efficace, prima di iniziare a vedere una qualsiasi casa, sapere quanti soldi puoi permetterti di spendere per raggiungere più velocemente il loro obiettivo

  • Ma come faccio???

Non è una cosa semplice, dovremmo iniziare dalla base.

La prima cosa da sapere è quanti soldi hai a disposizione se “domani” decidi accaparrarti un immobile. (praticamente quanto hai a disposizione in soldi liquidi pronti all’uso)

La seconda cosa è quanto ammonta la tua capacità di mutuo.

Mi spiego meglio, il criterio fondamentale preso in considerazione da una banca per la restituzione del mutuo è la capacità di rimborso: solitamente viene utilizzato il rapporto rata/reddito, che non dovrebbe indicativamente superare il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo di tutti i richiedenti. Il fine è quello di non caricare eccessivamente il budget personale. Questa valutazione può comunque cambiare a seconda del tipo di reddito e dei criteri stabiliti dalla banca, ma in media è quello.

Ora lo spiego con un esempio:

Reddito 1:

Dipendente a tempo Indeterminato € 1.200/mese (14 mensilità), nessun prestito in corso.

Il calcolo medio (dico medio perchè ogni banca applica calcoli diversi) sarà:

€ 1.200 x 14(mensilità) : 12(rate mutuo) = 1.400 x 30%=

420 €/mese (rata massima applicabile)

Reddito 2:

Autonomo Reddito Netto Annuo (tolte le tasse) € 25.000, nessun prestito in corso.

Il calcolo medio sarà:

€ 25.000 / 12 (mensilità) = 2.083 x 30% =

625 €/mese (rata massima applicabile)

e quindi il cacolo dei due redditi sarà:

€ 625 + € 420 = € 1.045 (rapporto rata/reddito o rata massima) 

Ora cerca di simulare un mutuo, per farlo in maniera molto indicativa puoi andare su un qualsiasi sito di mutui ad esempio mutuionline.it oppure mutuofacile.it  (cerca di simulare il mutuo in diversi anni e stai sempre un po’ più basso…. le condizioni indicate sul sito sono sempre le migliori su una percentuale di acquisto casa che arriva ad un massimo dell’80%)

Per farti un esempio facile facile, ho calcolato un mutuo a tasso fisso del 3% e con una rata di 1.045 € una banca potrà erogarti:

Un importo di € 250.000 circa di durata 30 anni

Un importo di € 220.000 circa di durata 25 anni

Un importo di € 190.000 circa di durata 20 anni

e così via.

Beh… io l’ho messa giù semplice, le situazioni sono veramente molteplici, ma almeno spero di averti dato un’indicativa da cui partire e fare i primi ragionamenti da solo.

Ovviamente il prossimo passo è di andare nella tua banca a chiedere quale secondo loro è la tua capacità massima di mutuo…. ma non soffermarti solo a una, le banche non ragionano tutte alla stessa maniera.

Credimi, è inutile iniziare a vedere case se non sai indicativamente quanto è il budget che una banca sarà disposta a finanziarti.

Ma va beh, tu questi errori non li farai perché se sei finito su questo articolo vuol dire che sei una persona che si informa prima di fare dei passi importanti onde evitare di sbagliare, perdere tempo e demoralizzarti dopo diversi sforzi andati a vuoto.

…. e i due ragazzi?

Abbiamo già calcolato la loro capacità di mutuo e ora che abbiamo definito il loro vero budget gli stiamo cercando la casa della loro vita… 🙂

I miei consulenti sono allenati a capire sin dal primo appuntamento i possibili target di immobili che potresti avere senza farti perdere tempo e liberandoti dal peso di essere chiamato da una moltitudine di agenti immobiliari che non conosci che ti proporranno anche case che non ti interesseranno.

ecco alcune nostre testimonianze:

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SE ANCHE TU VUOI ACQUISTARE CASA SENZA PREOCCUPAZIONI E SENZA FARE ERRORI CHE TI FARANNO PERDERE UNA MAREA DI TEMPO CHIEDIMI UNA CONSULENZA GRATUITA .

Verrai contattato da un mio consulente e insieme ad un nostro consulente di mutui valuterete la tua capacità di mutuo per poi scegliere insieme la casa della tua vita senza farti sbattere la testa in soluzioni fai da te sbagliate o agenti immobiliari impreparati.

Buon Acquisto!

Giuseppe Frigerio

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Acquistare casa in costruzione. Come poter comprare senza paura di essere fregati!

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Comprare una casa in costruzione, può rivelarsi un’operazione molto conveniente sopratutto se si stipula il contratto d’acquisto nella fase iniziale del cantiere, oppure, meglio ancora, quando ancora lo stesso non è nemmeno inziato.

Di fatto quindi, l’acquisto di una casa in costruzione è un acquisto su carta. Perché le case appunto si stanno ancora costruendo o spesso sono soltanto progettate o addirittura ipotizzate. In questi casi si compra una “promessa”, sicuramente disegnata e descritta bene, tanto da attirare molte persone, ma pur sempre una promessa, che potrebbe svanire nel nulla o incappare in diverse difficoltà, e non arrivare quindi alla realizzazione.

Può significare molti vantaggi per un acquirente, soprattutto se la costruzione va a buon fine. I vantaggi potrebbero essere:

  • poter concordare l’adattamento dell’appartamento alle proprie esigenze di spazio, decidendone insieme la suddivisione in stanze e decidendo anche le finiture di pavimenti, infissi, sanitari, etc.
  • possedere una casa dove Regolamento edilizio, certificazione energetica e norme di igiene sono già rispettate, secondo le leggi vigenti
  • non dover preventivare costi per adeguare gli impianti e per la coibentazione
  • non dover operare interventi di ristrutturazione per diversi anni
  • essere tutelati per diverso tempo su eventuali vizi di costruzione che emergessero dopo e che verrebbero addebitati al costruttore

Prima del 2005, gli acquisti di questo genere in Italia comportavano dei rischi davvero grossi, in quanto la legge non tutelava adeguatamente le compravendite su carta di case in costruzione: più di 200mila famiglie sono state truffate o hanno vissuto questa esperienza con risultati pessimi. Dal 2005, a livello legislativo, si è cominciato a pensare a queste situazioni, e alla tutela dei compratori.

 

Col Decreto Legislativo n. 122 del 20 Giugno 2005, in attuazione della legge delega n°210 del 2004, si è mirato a porre una serie di protezioni e garanzie per il consumatore, l’eventuale acquirente delle case in costruzione. Non si tratta di una norma che assicura protezione totale dalle truffe, ma è comunque un passo in avanti.

Le tutele previste da questo decreto sono :

Garanzia fideiussoria

una banca o una compagnia assicurativa rilasciano questa garanzia sulle somme anticipate da chi acquista. Quindi la banca o l’assicurazione garantiscono l’adempimento di un eventuale debito al creditore, se il debitore non dovesse pagare; in questo caso, se il costruttore non porta a termine la casa, la banca o l’assicurazione restituiscono al potenziale acquirente le somme da lui già versate.

Polizza danni
con durata 10 anni, per coprire i vizi gravi di costruzione eventualmente rilevati una volta conclusa la costruzione, e che non è stato possibile rilevare prima dell’acquisto dell’immobile.

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COME DIFENDERSI DA BRUTTE SORPRESE ACQUISTANDO CASA IN COSTRUZIONE

Per evitare quindi di incappare in brutte sorprese o in una di queste clausole che non ti tutelano, è consigliabile rivolgerti a degli esperti, quali un Avvocato, un Notaio oppure un Consulente Immobiliare. Prima di decidere per l’acquisto, mi raccomando, pretendi SEMPRE una copia di tutti i documenti relativi all’immobile, necessari per valutare se comprarlo oppure no. In particolare,  devi possedere una copia:

  • del capitolato di costruzione
  • delle condizioni contrattuali
  • di una visura camerale dell’azienda costruttrice

Insomma, uno dei primi consigli da dare è AFFIDATI AD UN ESPERTO IN MATERIA e non fare il FAI DA TE…. tieni presente che un Avvocato, un Notaio oppure Agente immobiliare esperto potrà tutelarti e seguirti in ogni passo della tua beneamata Compravendita.

Giuseppe Frigerio

 

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Comprare una casa che proviene da donazione: cosa c’è da sapere

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Donazione Immobiliare

Può accadere di scoprire che proprio la casa di cui ci siamo innamorati, e che vorremmo comprare, deriva da una donazione: si tratta di una situazione da valutare con molta attenzione. Ecco gli elementi principali di cui bisogna tener conto.

I rischi

La donazione è lo strumento giuridico con cui una persona (detta donante) può trasferire un bene ad un’altra (detta donatario) senza chiedere nulla in cambio: vi ricorrono, ad esempio, i genitori che vogliono trasferire una casa al proprio figlio e desiderano farlo mentre sono ancora in vita, senza dover ricorrere al testamento e con costi inferiore ad una vera e propria vendita.

Il rischio, però, è che se tale donazione lede i diritti di altri eredi legittimi, questi potranno agire legalmente nei confronti del donatario (azione di riduzione) per ricevere l’intera quota di eredità che gli spetta. Se quest’ultimo non ha beni o denaro sufficienti a soddisfare le loro ragioni, gli eredi potranno allora rivolgersi al terzo acquirente del bene – quindi a chi avesse comprato la casa che era stata donata – chiedendone la restituzione (azione di restituzione). L’azione di restituzione sarà eseguita secondo l’ordine cronologico delle vendite, iniziando dall’ultima.

Le tutele

Fino a che il donante è in vita, gli eredi non possono rinunciare all’azione di riduzione, e un accordo in tal senso sarebbe nullo; potranno farlo solo dopo la sua morte. Se a quel punto gli eredi stabiliscono di non avere pretese nei confronti del bene donato, il problema si risolve. Ma se ciò non accade, quali sono le tutele per gli acquirenti?

La legge stabilisce che l’azione di restituzione non potrà più essere esercitata se sono passati 20 anni dalla trascrizione della donazione; solo allora gli acquirenti terzi saranno definitivamente tutelati, sempre che, però, il coniuge o i parenti in line retta del donante non abbiano prorogato tale termine con un atto di opposizione alla donazione, con il quale si riservano di agire anche dopo i 20 anni.

Una soluzione alternativa, la più diffusa, per tutelare l’acquirente è quella di risolvere la donazione (con un atto specifico da un notaio) ed il bene torna ad essere di proprietà del donante che diventerà quindi il nuovo venditore al posto del donatario.

Le verifiche da fare

Se si desidera comprare una casa che proviene da una donazione, è quindi necessario valutare attentamente la situazione e fare alcune verifiche, in particolar modo se il donante sia ancora o meno in vita e quanti anni siano trascorsi dal suo eventuale decesso. Questo perché:

  • se il donante è ancora in vita, bisognerà tener conto che l’eventuale azione di restituzionepotrà essere esercitata solo dopo la sua morte ed entro 10 anni da tale evento, sempre a condizione che il donante non abbia lasciato beni tali da soddisfare le ragioni degli eredi, che la stessa cosa si verifichi per il donatario (ovvero colui che nel frattempo ha venduto la casa) e che non siano già passati 20 anni dalla trascrizione della donazione;

  • se risulta deceduto da meno di 10 annil’azione di restituzione potrà essere ancora esercitata fino al raggiungimento del decennio e sempre che si verifichino le condizioni citare sopra;

  • se risulta deceduto da più di 10 anni, il diritto all’azione di riduzione si considera prescritto, quindi gli eredi non potranno più reclamare alcunché.

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Bonus Casa 2018. Tutte le detrazioni da non perdere.

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Bonus detrazioni fiscali casa

 

C’è ancora tempo per chi sta pensando di sistemare casa e godere di tutti i vantaggi dei bonus stabiliti dalla legge, ma attenzione perché riguardo ad alcuni sconti fiscali il 2018 potrebbe essere l’ultimo anno giusto per usufruirne.

 

Le conferme per il nuovo anno

La legge di bilancio 2018 (legge n. 205 del 27 dicembre 2017) ha prorogato al 31 dicembre 2018 il bonus ristrutturazioni 50% senza alcuna modifica, insieme al bonus mobili e al bonus elettrodomestici. Quest’ultimo potrebbe essere al suo ultimo anno, vista la manifesta volontà del Governo di eliminarlo, dando poi notizia della sua conferma fermamente voluta dalle Associazioni dei consumatori.

Bonus ristrutturazioni

Il decreto legge n. 83/2012 che ha portato per la prima volta al 50% il bonus ristrutturazioni e a 96.000 euro il tetto di spesa agevolata, varrà anche quest’anno. Così anche per i lavori avviati a partire dal 1° gennaio 2018 e fino al prossimo 31 dicembre sarà possibile beneficiare della detrazione fiscale sulle spese sostenute entro il limite di 96.000 euro di spesa.

Gli interventi di ristrutturazione possono essere effettuati in singole unità immobiliari o parti comuni di condomini e riguardano:

  • la manutenzione straordinaria o ordinaria;
  • il restauro o risanamento conservativo;
  • la ristrutturazione edilizia o ricostruzione.

Bonus mobili ed elettrodomestici

La detrazione Irpef del 50% è concessa se si è effettuato un intervento di ristrutturazione a partire dal 1° gennaio 2017 fino al 31 dicembre 2018, entro una spesa massima di 10.000 euro per unità immobiliare da ripartire in 10 rate annuali.

Oggetto di bonus sono i seguenti beni:

  • mobili nuovi (letti, armadi, cassettiere librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani e poltrone, materassi e apparecchi di illuminazione) che costituiscono un necessario completamento dell’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione;
  • grandi elettrodomestici nuovi di classe energetica A+, fatta eccezione per i forni la cui classe energetica oggetto di agevolazione parte dalla A.

La normativa prevede che si ha diritto al bonus mobili 2018 se la ristrutturazione inizia nel 2017, ma la norma non richiede che ci sia un collegamento fra i mobili e l’ambiente ristrutturato.

Le novità del 2018

Molte le novità introdotte con la Legge di bilancio 2018. Vediamole tutte.

Bonus verde o bonus verde urbano. Consiste in una detrazione Irpef pari al 36% delle spese sostenute per la riqualificazione del verde di giardini, terrazzi e balconi sia privati che condominiali, per un massimo di spesa detraibile pari a 5.000 euro (limite riferito alla singola unità immobiliare a uso abitativo).

La detrazione è ripartita in dieci quote annuali e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi, ed è eventualmente cumulabile con le agevolazioni già previste sugli immobili oggetto di vincolo da parte del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Sismabonus 2018. Un’agevolazione fiscale di importanza fondamentale per la sicurezza e la prevenzione del rischio di sisma, al fine di agire in via preventiva. Lo sgravio fiscale riguarda interventi certificati di miglioramento e adeguamento sismico degli immobili, case ed edifici produttivi in zona sismica 1, 2 e 3.

Valida fino al 31 dicembre 2021, parte da un minimo di 50% per un soglia massima di spesa di 96 mila euro da suddividere in 5 quote annuali di pari importo a partire dall’anno in cui si sono sostenute le spese. La novità introdotta con il 2018 è che la riduzione Irpef arriva fino al 70% o all’80% se si certifica il miglioramento di una o due classi sismiche.

Bonus Unico Condominio. Si tratta di una detrazione fiscale relativa alle spese sostenute per interventi su parti comuni di edifici condominiali ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, qualora finalizzati contemporaneamente alla riduzione del rischio sismico + riqualificazione energetica, nella misura :

– dell’80%, se consentono il passaggio a una classe di rischio inferiore;
– dell’85%, se consentono il passaggio a due classi di rischio inferiori.

I singoli condòmini potranno detrarre dalla propria Irpef le spese sostenute per gli interventi all’interno dei condomini, effettuati sulle parti comuni e sull’edificio, per una spesa massima non superiore i 136 mila euro.

Per usufruire di ognuna delle detrazioni viste sopra, ricordiamo che è necessario che il pagamento delle spese venga effettuato attraverso strumenti idonei a consentire la tracciabilità delle operazioni (ad esempio, bonifico bancario o postale).

Qui sotto, per essere più precisi,  le guide aggiornate di Agenzia delle Entrate: 

-> Guida Bonus Mobili 

-> Guida Agevolazioni Risparmio Energetico

-> Guida alle detrazioni sulle Ristrutturazioni Edilizie

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Novità in atto notarile. Arriva il deposito prezzo presso il notaio, una tutela per l’acquirente, ma come tutelare il venditore?

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Cosa è cambiato nelle compravendite immobiliari con le nuove norme relative al deposito prezzo presso il notaio?

Ce lo spiega il Notaio Dott. Adriano Baratteri in questo articolo.

La Legge 124/2017 (Legge sulla concorrenza), ai commi 63 e ss. dellart. 1, ha introdotto nuove norme relative al deposito prezzo della compravendita presso il Notaio ed all’obbligo di versamento, su uno specifico conto corrente dedicato, di tutte le somme dovute, a titolo di tributi, per i quali il notaio sia sostituto d’imposta.

Pertanto il notaio è tenuto a versare su detto conto corrente:

  • il denaro ricevuto dai clienti per il pagamento delle imposte;
  • e, “in caso di richiesta di una delle parti”, il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore fino a quando l’acquisto si sia perfezionato senza subire gravami (ipoteche giudiziali, pignoramenti, sequestri, ecc.).

Si tratta di un conto che ha delle caratteristiche ben definite dal legislatore in quanto è intestato al notaio ma è, di fatto, al di fuori del suo patrimonio.

Le somme di denaro confluite nel “conto dedicato” non potranno essere utilizzate dal notaio e lo stesso non potrà lucrare interessi; inoltre, le giacenze di tale conto corrente sono impignorabili dai creditori personali del notaio, non fanno parte della successione del notaio e non entrano nel regime di comunione dei beni in cui il notaio si trovi.

Pertanto, mentre è sempre obbligatorio il deposito delle imposte, tasse e spese dell’atto, sul predetto conto, il deposito del prezzo su tale conto è meramente eventuale (in quanto l’obbligo deriva dalla richiesta di almeno una parte).

Nella maggior parte dei casi, tale richiesta proviene dall’acquirente poiché la norma tutela quest’ultimo.

In base alla predetta normativa, le parti possono, tuttavia, omettere la richiesta del deposito del prezzo sul conto dedicato e, in tale ipotesi, il notaio non dovrà procedere al versamento di tale somma sul conto considerato.

Tuttavia, l’acquirente che volesse bloccare la vendita e rendere pure il venditore inadempiente (rispetto ad un preliminare pregresso) potrebbe, in taluni casi, richiedere tale versamento.

Infatti, con il versamento del prezzo presso il conto di cui sopra, l’ipoteca iscritta sull’immobile, ad esempio, spesso non potrà essere cancellata.

Quindi, è di grande importanza, per il venditore, definire, in anticipo, la sorte del prezzo, onde evitare di incorrere in notevoli problemi al momento della stipulazione dell’atto di vendita.

Il modo più semplice per realizzare questa tutela è quello di prevedere, nel contratto preliminare, la rinunzia al predetto deposito da parte dell’acquirente.

Si potrebbe, tuttavia, dubitare della liceità di tale clausola, state il fatto che la legge sembra voler salvaguardare la libertà dell’acquirente di operare una scelta fino alla stipulazione del contratto definitivo.

A nostro avviso riteniamo, prima che vi siano posizioni consolidate da parte della giurisprudenza, che sia possibile introdurre, nei contratti preliminari, clausole con le quali il venditore e l’acquirente rinunciano, preventivamente, a depositare il corrispettivo della vendita sul “conto dedicato”, stante il fatto che trattasi, comunque, di materia non inderogabile in senso assoluto.

© Riproduzione riservata

Dott. Avv. Adriano Baratteri

Notaio in Martinengo (BG)

Professore a contratto presso l’Università degli Studi di Trento

Via Primo Maggio n. 6 – 24057 Martinengo (BG)

Tel. 0363.94.72.80/90.45.14 – Fax 0363.28.45.06/94.85.74 – Mail: abaratteri@notariato.it

Ufficio secondario : Via Goito n. 28 – 24047 Treviglio (BG)

Tel. 0363.30.50.06/59.86.24 – Fax 0363.28.45.16 – Mail: notaio@baratteri.it