Compravendite immobiliari

Novità in atto notarile. Arriva il deposito prezzo presso il notaio, una tutela per l’acquirente, ma come tutelare il venditore?

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Cosa è cambiato nelle compravendite immobiliari con le nuove norme relative al deposito prezzo presso il notaio?

Ce lo spiega il Notaio Dott. Adriano Baratteri in questo articolo.

La Legge 124/2017 (Legge sulla concorrenza), ai commi 63 e ss. dellart. 1, ha introdotto nuove norme relative al deposito prezzo della compravendita presso il Notaio ed all’obbligo di versamento, su uno specifico conto corrente dedicato, di tutte le somme dovute, a titolo di tributi, per i quali il notaio sia sostituto d’imposta.

Pertanto il notaio è tenuto a versare su detto conto corrente:

  • il denaro ricevuto dai clienti per il pagamento delle imposte;
  • e, “in caso di richiesta di una delle parti”, il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore fino a quando l’acquisto si sia perfezionato senza subire gravami (ipoteche giudiziali, pignoramenti, sequestri, ecc.).

Si tratta di un conto che ha delle caratteristiche ben definite dal legislatore in quanto è intestato al notaio ma è, di fatto, al di fuori del suo patrimonio.

Le somme di denaro confluite nel “conto dedicato” non potranno essere utilizzate dal notaio e lo stesso non potrà lucrare interessi; inoltre, le giacenze di tale conto corrente sono impignorabili dai creditori personali del notaio, non fanno parte della successione del notaio e non entrano nel regime di comunione dei beni in cui il notaio si trovi.

Pertanto, mentre è sempre obbligatorio il deposito delle imposte, tasse e spese dell’atto, sul predetto conto, il deposito del prezzo su tale conto è meramente eventuale (in quanto l’obbligo deriva dalla richiesta di almeno una parte).

Nella maggior parte dei casi, tale richiesta proviene dall’acquirente poiché la norma tutela quest’ultimo.

In base alla predetta normativa, le parti possono, tuttavia, omettere la richiesta del deposito del prezzo sul conto dedicato e, in tale ipotesi, il notaio non dovrà procedere al versamento di tale somma sul conto considerato.

Tuttavia, l’acquirente che volesse bloccare la vendita e rendere pure il venditore inadempiente (rispetto ad un preliminare pregresso) potrebbe, in taluni casi, richiedere tale versamento.

Infatti, con il versamento del prezzo presso il conto di cui sopra, l’ipoteca iscritta sull’immobile, ad esempio, spesso non potrà essere cancellata.

Quindi, è di grande importanza, per il venditore, definire, in anticipo, la sorte del prezzo, onde evitare di incorrere in notevoli problemi al momento della stipulazione dell’atto di vendita.

Il modo più semplice per realizzare questa tutela è quello di prevedere, nel contratto preliminare, la rinunzia al predetto deposito da parte dell’acquirente.

Si potrebbe, tuttavia, dubitare della liceità di tale clausola, state il fatto che la legge sembra voler salvaguardare la libertà dell’acquirente di operare una scelta fino alla stipulazione del contratto definitivo.

A nostro avviso riteniamo, prima che vi siano posizioni consolidate da parte della giurisprudenza, che sia possibile introdurre, nei contratti preliminari, clausole con le quali il venditore e l’acquirente rinunciano, preventivamente, a depositare il corrispettivo della vendita sul “conto dedicato”, stante il fatto che trattasi, comunque, di materia non inderogabile in senso assoluto.

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Dott. Avv. Adriano Baratteri

Notaio in Martinengo (BG)

Professore a contratto presso l’Università degli Studi di Trento

Via Primo Maggio n. 6 – 24057 Martinengo (BG)

Tel. 0363.94.72.80/90.45.14 – Fax 0363.28.45.06/94.85.74 – Mail: abaratteri@notariato.it

Ufficio secondario : Via Goito n. 28 – 24047 Treviglio (BG)

Tel. 0363.30.50.06/59.86.24 – Fax 0363.28.45.16 – Mail: notaio@baratteri.it

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Acquisto casa da costruttore 2017: Sconto IVA 50%

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residenza-dovizia-martinengo-bg1Acquisto casa da costruttore 2017 con Sconto IVA 50%.

La conferma della proroga dell’agevolazione pur non essendo stata inserita all’interno del testo definitivo della legge di Bilancio 2017, è stata auspicata da un emendamento di proroga incentivo accolto con raccomandazione dal Senato.

Questo significa che la conferma della proroga del bonus acquisto casa costruttore per il 2017, 2018 e 2019 arriverà con il primo provvedimento utile.

Un ottima opportunutà di risparmiare sia per chi deve acquistare la prima casa ma anche per chi intende comprare un seconda casa.

Vediamo quindi nel dettaglio cos’è e come funziona la detrazione IVA del 50% per chi acquista casa direttamente dal costruttore a partire dal 1° gennaio 2017.

Sconto Irpef 50%

Secondo l’articolo di Edilportale per chi acquista nel 2016, 2017, 2018 e fino al 31 dicembre 2019, una casa ad alta efficienza energetica sia nuova che ristrutturata ha diritto ad una detrazione IRPEF pari al 50% dell’IVA.

Facciamo un esempio:

Se si acquista un’abitazione in classe A del valore di € 200.000,00 con l’agevolazione “Prima casa” prevista, si pagherebbe un iva al 4% ( € 8.000,00) e quindi si ha diritto ad uno sconto IRPEF pari a 4.000 euro, ossia, la metà dell’IVA pagata che verrà rimborsata in 10 anni con rate di pari importo.

Stessa situazione per chi non usufruisce dell’agevolazione “Prima Casa” dove invece l’iva applicata è pari al 10% ( € 20.000,00 su un immobile del valore di € 200.000,00)  e quindi si ha diritto ad uno sconto IRPEF pari a 10.000 euro che verrà rimborsata in 10 anni con rate di pari importo.

L’agevolazione acquisto casa dal costruttore è stata prevista da un emendamento della scorsa Legge di Stabilità approvato dalla Commissione Bilancio della Camera.

Fonte: GuidaFisco – EdilPortale – Notariato.it

Istat: continua la crescita delle compravendite immobiliari

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graficoNel secondo trimestre 2016 le convenzioni notarili di compravendita per unità immobiliari (194.620) accelerano la crescita, segnando un +20,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, dopo il +17,9% registrato nei primi tre mesi dell’anno. Questo risultato positivo riguarda tutti i comparti immobiliari e l’intero territorio.

Il mercato immobiliare ha iniziato la sua ripresa in modo più regolare dal secondo trimestre del 2015 (+6,2%); il minimo storico era stato raggiunto nel quarto trimestre del 2012 (-25,7%), anno in cui le variazioni sono state fortemente negative in tutti i trimestri.

A crescere di più nel secondo trimestre dell’anno in corso sono stati i trasferimenti di unità immobiliari a uso abitazione e accessori (+20,9% su base annua) ma l’incremento è consistente anche per quelli di unità a uso economico (+15,3%).

Il 93,9% delle compravendite riguarda immobili a uso abitativo e accessori (182.801), il 5,5% quelli a uso economico (10.726) e lo 0,6% unità a uso speciale e multiproprietà (1.093).

Il trend delle compravendite di abitazioni risulta omogeneo nelle diverse ripartizioni geografiche mentre per gli immobili a uso economico è stato molto intenso al Sud (+23,9%) e nelle Isole (+23,7%) e più rallentato nelle regioni centrali (+4,7%).

Nei piccoli centri la ripresa delle transazioni immobiliari è stata più pronunciata per il comparto dell’abitativo (+22,0% contro +19,6% dei grandi), mentre nei centri metropolitani  la crescita più robusta si è registrata per le unità a uso economico (+17,5% contro  +13,9% delle altre città).

Nel secondo trimestre 2016 le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione d’ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche (109.786) registrano un significativo aumento (+24,5%) rispetto allo stesso trimestre del 2015.

La crescita interessa tutte le ripartizioni geografiche, con variazioni superiori alla media nelle Isole (+30,9%), al Sud (+29,0%) e al Centro (+26,8%).

Complessivamente, il primo semestre del 2016 mostra evidenti segnali di espansione per le compravendite, i mutui, i finanziamenti e altre obbligazioni. Le compravendite nel settore immobiliare crescono del 19,4% su base annua, trainate soprattutto dal settore abitativo (+19,8% contro +11,9% del comparto a uso economico). I mutui registrano una variazione positiva del +26,5% per un totale di 197.822 convenzioni.

Anche mutui e altri finanziamenti mantengono il sentiero di crescita

Continua dal primo trimestre del 2014 la crescita delle convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione d’ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche: sono stati 109.786 nel II trimestre 2016, il 24,5% in più rispetto allo stesso periodo del 2015 (Prospetto 3 e Figura 2).

Gli aumenti riguardano tutte le ripartizioni geografiche sebbene con qualche differenza: trainano le Isole (+30,9%) e il Sud (+29%), seguono il Centro (+26,8%) e il Nord-ovest  (+20,2%) e il Nord-est (+23,2%).

Il ritmo di crescita del secondo trimestre rispetto allo stesso periodo precedente, pur mantenendosi sostenuto, si è affievolito rispetto a quello del primo trimestre in tutte le ripartizioni geografiche. Le Isole e il Nord-ovest, che avevano segnato nel primo trimestre la crescita tendenziale più sostenuta, sono anche quelle dove il rallentamento della crescita è stato più evidente (rispettivamente -10,8 e -8,7 punti percentuali).

Il primo semestre del 2016 si chiude con una variazione positiva del 26,5%, per un totale di 197.822 convenzioni (+ 41.488 unità rispetto al primo semestre 2015).

Fonte:Monitorimmobiliare