Compravendite immobiliari

L’agevolazione per gli atti di trasferimento immobiliare nell’ambito dei procedimenti di separazione e divorzio alla luce dei più recenti interventi giurisprudenziali.

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Questo Articolo è stato scritto interamente dal Notaio Dott. Adriano Baratteri con studio in Martinengo (BG) Via I Maggio per DOMUS Real Estate.

In materia, la disposizione normativa di riferimento, è quella contenuta nell’articolo 19 della Legge n. 74 del 1987 la quale prevede che, tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio, o di cessazione degli effetti civili del matrimonio (omissis), sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa.

Tuttavia, nell’anno 2016, due sentenze della Corte di Cassazione (sentenza n. 2111 del 3 febbraio 2016 e sentenza n. 3110 del 17 febbraio 2016), hanno rivoluzionato la materia considerata.

Pertanto è opportuno, a mio parere, analizzare la giurisprudenza e la prassi dell’Agenzia delle Entrate nell’applicazione di questa agevolazione, prima e dopo il 2016.

Sino al 2016, la giurisprudenza e la prassi dell’Agenzia delle Entrate erano concordi nel ritenere che l’agevolazione di cui dall’articolo 19 della Legge 74/87 fosse applicabile a tutti quegli atti di trasferimento immobiliare necessariamente derivanti dal procedimento di separazione (v. Corte di Cassazione con la sentenza n. 154 del 1999) e divorzio purchè, tali atti di trasferimento, fossero previsti o contenuti nei verbali relativi ai procedimenti considerati, sottoposti a specifici controlli da parte dell’autorità giudiziaria tramite il meccanismo dell’omologazione.

Pertanto l’agevolazione considerata non era operante in occasione di atti o accordi non finalizzati alla scioglimento della comunione tra coniugi conseguente alla separazione, ma generati soltanto occasionalmente dalla separazione.

Veniva, tuttavia, riconosciuta eccezionalmente, la predetta agevolazione, agli atti di natura immobiliare finalizzati allo scioglimento della comunione fra coniugi, conseguente alla separazione e, in un secondo momento, l’applicazione della predetta agevolazione fiscale è stata estesa, dalla giurisprudenza di legittimità, agli accordi comportanti attribuzioni patrimoniali nei confronti dei figli.

Con le due sentenze della Corte di Cassazione n. 2111 del 3 febbraio 2016, e n. 3110 del 17 febbraio 2016, come già accennato, si è verificato un’inversione di tendenza sul trattamento fiscale degli accordi tra coniugi aventi ad oggetto sistemazioni patrimoniali conseguenti a procedimenti di separazione e divorzio.

La Corte di Cassazione, in particolare, ha affermato che l’agevolazione di cui all’articolo 19 della Legge 74/87 compete a tutti “gli accordi di separazione che, anche attraverso la previsione di trasferimenti mobiliari o immobiliari, siano volti a definire in modo tendenzialmente stabile la crisi coniugale, destinata a sfociare, di lì a breve, nella cessazione degli effetti civili del matrimonio (omissis)”.

Pertanto, sulla base delle predette pronunce, la Cassazione arriva ad eliminare quasi tutti i vincoli di ordine funzionale e formale, posti, dalla giurisprudenza pregressa, e dalla prassi dell’ Amministrazione Finanziaria, nell’applicabilità del predetto beneficio fiscale.

La Cassazione finisce per riconoscere natura contrattuale privatistica a tutti gli accordi volti a dare sistemazione agli assetti patrimoniali post crisi coniugale, pertanto a tutti gli accordi che, attraverso la previsione di trasferimenti mobiliari ed immobiliari, siano volti a definire, in modo tendenzialmente stabile, la crisi coniugale.

L’accordo che intercorre fra i coniugi, in merito ai trasferimenti immobiliari, perde, allora, la natura pubblicistica, e assume una portata negoziale, contrattuale e patrimoniale privatistica; lo stesso non è più collegato ad uno specifico controllo di legalità da parte del giudice, nell’ambito del procedimento di omologazione.

Si può pure ritenere, in base a tale giurisprudenza, che tali accordi non debbano, necessariamente, essere contenuti nei procedimenti di separazione o divorzio, ma gli stessi potrebbero essere oggetto di una negoziazione separata ed autonoma.

Si deve, tuttavia, segnalare che la prassi dell’Agenzia delle Entrate non si è ancora adeguata a tali nuovi principi, con la conseguenza che gli stessi non possono ritenersi consolidati e pacifici, nei rapporti con l’Amministrazione Finanziaria medesima.

Si invita, pertanto, i legali che si occupano della materia a prestare la massima attenzione nella elaborazione dei predetti accordi al fine di garantire, ai propri clienti, l’effettiva applicazione delle predette agevolazioni fiscali.

© Riproduzione riservata

Dott. Avv. Adriano Baratteri

Notaio in Martinengo (BG)

Professore a contratto presso l’Università degli Studi di Trento

Via Primo Maggio n. 6 – 24057 Martinengo (BG)

Tel. 0363.94.72.80/90.45.14 – Fax 0363.28.45.06/94.85.74 – Mail: abaratteri@notariato.it

Ufficio secondario : Via Goito n. 28 – 24047 Treviglio (BG)

Tel. 0363.30.50.06/59.86.24 – Fax 0363.28.45.16 – Mail: notaio@baratteri.it

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Novità in atto notarile. Arriva il deposito prezzo presso il notaio, una tutela per l’acquirente, ma come tutelare il venditore?

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Cosa è cambiato nelle compravendite immobiliari con le nuove norme relative al deposito prezzo presso il notaio?

Ce lo spiega il Notaio Dott. Adriano Baratteri in questo articolo.

La Legge 124/2017 (Legge sulla concorrenza), ai commi 63 e ss. dellart. 1, ha introdotto nuove norme relative al deposito prezzo della compravendita presso il Notaio ed all’obbligo di versamento, su uno specifico conto corrente dedicato, di tutte le somme dovute, a titolo di tributi, per i quali il notaio sia sostituto d’imposta.

Pertanto il notaio è tenuto a versare su detto conto corrente:

  • il denaro ricevuto dai clienti per il pagamento delle imposte;
  • e, “in caso di richiesta di una delle parti”, il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore fino a quando l’acquisto si sia perfezionato senza subire gravami (ipoteche giudiziali, pignoramenti, sequestri, ecc.).

Si tratta di un conto che ha delle caratteristiche ben definite dal legislatore in quanto è intestato al notaio ma è, di fatto, al di fuori del suo patrimonio.

Le somme di denaro confluite nel “conto dedicato” non potranno essere utilizzate dal notaio e lo stesso non potrà lucrare interessi; inoltre, le giacenze di tale conto corrente sono impignorabili dai creditori personali del notaio, non fanno parte della successione del notaio e non entrano nel regime di comunione dei beni in cui il notaio si trovi.

Pertanto, mentre è sempre obbligatorio il deposito delle imposte, tasse e spese dell’atto, sul predetto conto, il deposito del prezzo su tale conto è meramente eventuale (in quanto l’obbligo deriva dalla richiesta di almeno una parte).

Nella maggior parte dei casi, tale richiesta proviene dall’acquirente poiché la norma tutela quest’ultimo.

In base alla predetta normativa, le parti possono, tuttavia, omettere la richiesta del deposito del prezzo sul conto dedicato e, in tale ipotesi, il notaio non dovrà procedere al versamento di tale somma sul conto considerato.

Tuttavia, l’acquirente che volesse bloccare la vendita e rendere pure il venditore inadempiente (rispetto ad un preliminare pregresso) potrebbe, in taluni casi, richiedere tale versamento.

Infatti, con il versamento del prezzo presso il conto di cui sopra, l’ipoteca iscritta sull’immobile, ad esempio, spesso non potrà essere cancellata.

Quindi, è di grande importanza, per il venditore, definire, in anticipo, la sorte del prezzo, onde evitare di incorrere in notevoli problemi al momento della stipulazione dell’atto di vendita.

Il modo più semplice per realizzare questa tutela è quello di prevedere, nel contratto preliminare, la rinunzia al predetto deposito da parte dell’acquirente.

Si potrebbe, tuttavia, dubitare della liceità di tale clausola, state il fatto che la legge sembra voler salvaguardare la libertà dell’acquirente di operare una scelta fino alla stipulazione del contratto definitivo.

A nostro avviso riteniamo, prima che vi siano posizioni consolidate da parte della giurisprudenza, che sia possibile introdurre, nei contratti preliminari, clausole con le quali il venditore e l’acquirente rinunciano, preventivamente, a depositare il corrispettivo della vendita sul “conto dedicato”, stante il fatto che trattasi, comunque, di materia non inderogabile in senso assoluto.

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Dott. Avv. Adriano Baratteri

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Acquisto casa da costruttore 2017: Sconto IVA 50%

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residenza-dovizia-martinengo-bg1Acquisto casa da costruttore 2017 con Sconto IVA 50%.

La conferma della proroga dell’agevolazione pur non essendo stata inserita all’interno del testo definitivo della legge di Bilancio 2017, è stata auspicata da un emendamento di proroga incentivo accolto con raccomandazione dal Senato.

Questo significa che la conferma della proroga del bonus acquisto casa costruttore per il 2017, 2018 e 2019 arriverà con il primo provvedimento utile.

Un ottima opportunutà di risparmiare sia per chi deve acquistare la prima casa ma anche per chi intende comprare un seconda casa.

Vediamo quindi nel dettaglio cos’è e come funziona la detrazione IVA del 50% per chi acquista casa direttamente dal costruttore a partire dal 1° gennaio 2017.

Sconto Irpef 50%

Secondo l’articolo di Edilportale per chi acquista nel 2016, 2017, 2018 e fino al 31 dicembre 2019, una casa ad alta efficienza energetica sia nuova che ristrutturata ha diritto ad una detrazione IRPEF pari al 50% dell’IVA.

Facciamo un esempio:

Se si acquista un’abitazione in classe A del valore di € 200.000,00 con l’agevolazione “Prima casa” prevista, si pagherebbe un iva al 4% ( € 8.000,00) e quindi si ha diritto ad uno sconto IRPEF pari a 4.000 euro, ossia, la metà dell’IVA pagata che verrà rimborsata in 10 anni con rate di pari importo.

Stessa situazione per chi non usufruisce dell’agevolazione “Prima Casa” dove invece l’iva applicata è pari al 10% ( € 20.000,00 su un immobile del valore di € 200.000,00)  e quindi si ha diritto ad uno sconto IRPEF pari a 10.000 euro che verrà rimborsata in 10 anni con rate di pari importo.

L’agevolazione acquisto casa dal costruttore è stata prevista da un emendamento della scorsa Legge di Stabilità approvato dalla Commissione Bilancio della Camera.

Fonte: GuidaFisco – EdilPortale – Notariato.it

Istat: continua la crescita delle compravendite immobiliari

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graficoNel secondo trimestre 2016 le convenzioni notarili di compravendita per unità immobiliari (194.620) accelerano la crescita, segnando un +20,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, dopo il +17,9% registrato nei primi tre mesi dell’anno. Questo risultato positivo riguarda tutti i comparti immobiliari e l’intero territorio.

Il mercato immobiliare ha iniziato la sua ripresa in modo più regolare dal secondo trimestre del 2015 (+6,2%); il minimo storico era stato raggiunto nel quarto trimestre del 2012 (-25,7%), anno in cui le variazioni sono state fortemente negative in tutti i trimestri.

A crescere di più nel secondo trimestre dell’anno in corso sono stati i trasferimenti di unità immobiliari a uso abitazione e accessori (+20,9% su base annua) ma l’incremento è consistente anche per quelli di unità a uso economico (+15,3%).

Il 93,9% delle compravendite riguarda immobili a uso abitativo e accessori (182.801), il 5,5% quelli a uso economico (10.726) e lo 0,6% unità a uso speciale e multiproprietà (1.093).

Il trend delle compravendite di abitazioni risulta omogeneo nelle diverse ripartizioni geografiche mentre per gli immobili a uso economico è stato molto intenso al Sud (+23,9%) e nelle Isole (+23,7%) e più rallentato nelle regioni centrali (+4,7%).

Nei piccoli centri la ripresa delle transazioni immobiliari è stata più pronunciata per il comparto dell’abitativo (+22,0% contro +19,6% dei grandi), mentre nei centri metropolitani  la crescita più robusta si è registrata per le unità a uso economico (+17,5% contro  +13,9% delle altre città).

Nel secondo trimestre 2016 le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione d’ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche (109.786) registrano un significativo aumento (+24,5%) rispetto allo stesso trimestre del 2015.

La crescita interessa tutte le ripartizioni geografiche, con variazioni superiori alla media nelle Isole (+30,9%), al Sud (+29,0%) e al Centro (+26,8%).

Complessivamente, il primo semestre del 2016 mostra evidenti segnali di espansione per le compravendite, i mutui, i finanziamenti e altre obbligazioni. Le compravendite nel settore immobiliare crescono del 19,4% su base annua, trainate soprattutto dal settore abitativo (+19,8% contro +11,9% del comparto a uso economico). I mutui registrano una variazione positiva del +26,5% per un totale di 197.822 convenzioni.

Anche mutui e altri finanziamenti mantengono il sentiero di crescita

Continua dal primo trimestre del 2014 la crescita delle convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione d’ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche: sono stati 109.786 nel II trimestre 2016, il 24,5% in più rispetto allo stesso periodo del 2015 (Prospetto 3 e Figura 2).

Gli aumenti riguardano tutte le ripartizioni geografiche sebbene con qualche differenza: trainano le Isole (+30,9%) e il Sud (+29%), seguono il Centro (+26,8%) e il Nord-ovest  (+20,2%) e il Nord-est (+23,2%).

Il ritmo di crescita del secondo trimestre rispetto allo stesso periodo precedente, pur mantenendosi sostenuto, si è affievolito rispetto a quello del primo trimestre in tutte le ripartizioni geografiche. Le Isole e il Nord-ovest, che avevano segnato nel primo trimestre la crescita tendenziale più sostenuta, sono anche quelle dove il rallentamento della crescita è stato più evidente (rispettivamente -10,8 e -8,7 punti percentuali).

Il primo semestre del 2016 si chiude con una variazione positiva del 26,5%, per un totale di 197.822 convenzioni (+ 41.488 unità rispetto al primo semestre 2015).

Fonte:Monitorimmobiliare