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Acquisto casa da costruttore 2017: Sconto IVA 50%

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residenza-dovizia-martinengo-bg1Acquisto casa da costruttore 2017 con Sconto IVA 50%.

La conferma della proroga dell’agevolazione pur non essendo stata inserita all’interno del testo definitivo della legge di Bilancio 2017, è stata auspicata da un emendamento di proroga incentivo accolto con raccomandazione dal Senato.

Questo significa che la conferma della proroga del bonus acquisto casa costruttore per il 2017, 2018 e 2019 arriverà con il primo provvedimento utile.

Un ottima opportunutà di risparmiare sia per chi deve acquistare la prima casa ma anche per chi intende comprare un seconda casa.

Vediamo quindi nel dettaglio cos’è e come funziona la detrazione IVA del 50% per chi acquista casa direttamente dal costruttore a partire dal 1° gennaio 2017.

Sconto Irpef 50%

Secondo l’articolo di Edilportale per chi acquista nel 2016, 2017, 2018 e fino al 31 dicembre 2019, una casa ad alta efficienza energetica sia nuova che ristrutturata ha diritto ad una detrazione IRPEF pari al 50% dell’IVA.

Facciamo un esempio:

Se si acquista un’abitazione in classe A del valore di € 200.000,00 con l’agevolazione “Prima casa” prevista, si pagherebbe un iva al 4% ( € 8.000,00) e quindi si ha diritto ad uno sconto IRPEF pari a 4.000 euro, ossia, la metà dell’IVA pagata che verrà rimborsata in 10 anni con rate di pari importo.

Stessa situazione per chi non usufruisce dell’agevolazione “Prima Casa” dove invece l’iva applicata è pari al 10% ( € 20.000,00 su un immobile del valore di € 200.000,00)  e quindi si ha diritto ad uno sconto IRPEF pari a 10.000 euro che verrà rimborsata in 10 anni con rate di pari importo.

L’agevolazione acquisto casa dal costruttore è stata prevista da un emendamento della scorsa Legge di Stabilità approvato dalla Commissione Bilancio della Camera.

Fonte: GuidaFisco – EdilPortale – Notariato.it

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Termovalvole ecco i metodi per risparmiare fino al 75%

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termovalvole-2Beh, ormai lo sappiamo tutti entro la fine del 2016 (ma come ha spiegato il Sole 24 Ore è molto probabile che nei primi giorni di gennaio venga concessa una proroga di almeno sei mesi.) in Italia è previsto l’obbligo di installare le valvole termostatiche (che hanno il compito di regolare la temperatura della stanza in cui è istallata)  e sistemi di contabilizzazione del calore in tutte le case con riscaldamento centralizzato, per contenere la spesa energetica delle nostre case.  L’obbligo è introdotto dalla direttiva europea 2012/27/Ue. La mancata installazione entro i termini previsti prevede delle sanzioni comprese tra 500 e 2.500 euro, a seconda delle disposizioni previste dalle varie Regioni.

Secondo un indagine nazionale prodotta da ProntoPro.it il costo per installare una singola valvola termostatica in Italia può variare molto, oscillando fra i 70 e i 100 euro ma il costo medio nazionale corrisponde a 78 euro per ogni valvola.

Prendiamo in considerazione un appartamento medio di 80 mq con 5 termosifoni, il costo medio totale si attesta intorno ai 390 euro.

Come risparmiare sulle Termovalvole

Facendo delle ricerche, per capire quanto potrebbe essere la spesa minima per sistemare la questione termovalvole senza incorrere in sanzioni, siamo inciampati sul sito AMAZON e abbiam notato delle offerte  con termovalvole (ben recensite dagli utenti) a costi molto competitivi. Cercando bene si possono trovare termovalvole (magari guardando anche i pacchetti da più termovalvole) a 14 € spendendo all’incirca una somma di 70 euro per un appartamento medio di 80 mq con 5 termosifoni, risparmiando ben 320 euro rispetto alla media nazionale.

Per saperne di più vi rimandiamo su questo semplicissimo articolo di EdilPortale cliccando qui.

Le Detrazioni Fiscali… al 50% o al 65%?

Agenzia delle Entrate ha precisato che per le spese sostenute proprio per l’installazione di contatori individuali nei condomini è possibile godere delle agevolazioni fiscali chiarendo che se i dispositivi di contabilizzazione del calore sono installati in concomitanza con la sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione, le relative spese sono ammesse alla detrazione del 65%, per un valore massimo della detrazione di 30.000 euro.

Lo stesso vale in caso di pompe: installazione di dispositivi di contabilizzazione in concomitanza della sostituzione dell’impianto esistente con pompe di calore ad alta efficienza o con impianti geotermici a bassa entalpia.

Se, invece, i dispositivi di contabilizzazione del calore sono installati senza che sia sostituito, integralmente o parzialmente, l’impianto di climatizzazione invernale ovvero nel caso in cui quest’ultimo sia sostituito con un impianto che non presenta le caratteristiche tecniche richieste ai fini della citata detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica, le relative spese sono ammesse alla detrazione spettante ai sensi dell’articolo 16-bis, comma 1, lett. h) del TUIR nella misura attuale del 50% trattandosi di intervento finalizzato al conseguimento di risparmio energetico.

Scarica qui la Circolare n. 18 dell’Agenzia delle Entrate 6 maggio 2016 – Leggete attentamente il Capitolo 3 (ALTRE QUESTIONI)

 

Istat: continua la crescita delle compravendite immobiliari

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graficoNel secondo trimestre 2016 le convenzioni notarili di compravendita per unità immobiliari (194.620) accelerano la crescita, segnando un +20,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, dopo il +17,9% registrato nei primi tre mesi dell’anno. Questo risultato positivo riguarda tutti i comparti immobiliari e l’intero territorio.

Il mercato immobiliare ha iniziato la sua ripresa in modo più regolare dal secondo trimestre del 2015 (+6,2%); il minimo storico era stato raggiunto nel quarto trimestre del 2012 (-25,7%), anno in cui le variazioni sono state fortemente negative in tutti i trimestri.

A crescere di più nel secondo trimestre dell’anno in corso sono stati i trasferimenti di unità immobiliari a uso abitazione e accessori (+20,9% su base annua) ma l’incremento è consistente anche per quelli di unità a uso economico (+15,3%).

Il 93,9% delle compravendite riguarda immobili a uso abitativo e accessori (182.801), il 5,5% quelli a uso economico (10.726) e lo 0,6% unità a uso speciale e multiproprietà (1.093).

Il trend delle compravendite di abitazioni risulta omogeneo nelle diverse ripartizioni geografiche mentre per gli immobili a uso economico è stato molto intenso al Sud (+23,9%) e nelle Isole (+23,7%) e più rallentato nelle regioni centrali (+4,7%).

Nei piccoli centri la ripresa delle transazioni immobiliari è stata più pronunciata per il comparto dell’abitativo (+22,0% contro +19,6% dei grandi), mentre nei centri metropolitani  la crescita più robusta si è registrata per le unità a uso economico (+17,5% contro  +13,9% delle altre città).

Nel secondo trimestre 2016 le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione d’ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche (109.786) registrano un significativo aumento (+24,5%) rispetto allo stesso trimestre del 2015.

La crescita interessa tutte le ripartizioni geografiche, con variazioni superiori alla media nelle Isole (+30,9%), al Sud (+29,0%) e al Centro (+26,8%).

Complessivamente, il primo semestre del 2016 mostra evidenti segnali di espansione per le compravendite, i mutui, i finanziamenti e altre obbligazioni. Le compravendite nel settore immobiliare crescono del 19,4% su base annua, trainate soprattutto dal settore abitativo (+19,8% contro +11,9% del comparto a uso economico). I mutui registrano una variazione positiva del +26,5% per un totale di 197.822 convenzioni.

Anche mutui e altri finanziamenti mantengono il sentiero di crescita

Continua dal primo trimestre del 2014 la crescita delle convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione d’ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche: sono stati 109.786 nel II trimestre 2016, il 24,5% in più rispetto allo stesso periodo del 2015 (Prospetto 3 e Figura 2).

Gli aumenti riguardano tutte le ripartizioni geografiche sebbene con qualche differenza: trainano le Isole (+30,9%) e il Sud (+29%), seguono il Centro (+26,8%) e il Nord-ovest  (+20,2%) e il Nord-est (+23,2%).

Il ritmo di crescita del secondo trimestre rispetto allo stesso periodo precedente, pur mantenendosi sostenuto, si è affievolito rispetto a quello del primo trimestre in tutte le ripartizioni geografiche. Le Isole e il Nord-ovest, che avevano segnato nel primo trimestre la crescita tendenziale più sostenuta, sono anche quelle dove il rallentamento della crescita è stato più evidente (rispettivamente -10,8 e -8,7 punti percentuali).

Il primo semestre del 2016 si chiude con una variazione positiva del 26,5%, per un totale di 197.822 convenzioni (+ 41.488 unità rispetto al primo semestre 2015).

Fonte:Monitorimmobiliare

I documenti necessari per vendere casa

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Documenti necessari per vendere un immobilePer vendere un immobile occorre inizialmente prepararsi alla documentazione necessaria da inoltrare al possibile acquirente oppure all’agente immobiliare a cui affideremo l’incarico a vendere.

In questo articolo spiegheremo ed elencheremo tutta la documentazione necessaria per vendere casa.

Documenti che attestano proprietà

  • Copia atto notarile di acquisto
  • Dichiarazione di successione e relativi documenti (per gli immobili pervenuti in successione)
  • Nota di trascrizione
  • Regolamento di condominio (ove presente)
  • Contratto di locazione (Se l’immobile è locato a terzi)
  • Certificato di stato libero o estratto riassunto dall’atto di matrimonio

Se l’immobile è gravato da ipoteca (in presenza di mutuo)

  • Copia del contratto di mutuo
  • Ricevuta del versamento di estinzione mutuo o l’ultimo bollettino (per i mutui estinti)
  • Eventuale copia dell’atto di assenso alla cancellazione di ipoteca o richiesta di estinzione d’uffici

Regolarità urbanistica

  • Planimetria catastale 
  • Visura catastale
  • Visura ipotecaria
  • Riferimenti al titolo urbanistico (licenza, concessione, permesso a costruire, dichiarazione di inizio attività …)
  • Certificato di agibilità (ove esistente)
  • Attestato di Prestazione Energetica (APE)
  • Certificati di Conformità degli impianti (ove esistenti)

Per gli immobili con condono edilizio

  • Concessione edilizia in sanatoria
  • Tutta la documentazione relativa al condono

Casi particolari

  • Se un coniuge vuole vendere un immobile, occorrerà verificare se vi sia o meno la necessità del consenso dell’altro coniuge.
  • Se un minore o un interdetto sono proprietari di un bene, occorre l’autorizzazione del giudice alla vendita e l’intervento del loro tutore o del genitore o del legale rappresentante
  • Se l’immobile è classificato come “bene culturale” o se è soggetto a particolari vincoli artistico-paesaggistici occorre, in determinate circostanze, l’autorizzazione delle competenti autorità affinché possa essere venduto ed è soggetto alla prelazione all’acquisto da parte della soprintendenza.

Le Imposte per Acquistare Casa

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Calcolo imposte di acquisto casa

 

 

 

 

 

Di seguito un breve riassunto delle imposte a seconda del soggetto venditore differenziata dalla richiesta o no delle agevolazioni fiscali.

Quando il soggetto che vende è:

 

Privato o  Impresa costruttrice o che ha ristrutturato l’immobile a condizione che: la vendita avvenga “dopo 5 anni” dall’ultimazione dei lavori

Tipo di acquisto imposta di registro(minima di 1000 euro) imposta ipotecaria imposta catastale
1°casa (escluse categorie A/1 A/8 A/9) 2% fissa di 50 euro fissa di 50 euro
1°casa (da impresa esente IVA) 2% fissa di 50 euro fissa di 5 euro
Altri casi 9% fissa di 50 euro fissa di 50 euro
Base imponibile = Valore Catastale dell’immobile
Attenzione l’agevolazione spetta, però, a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. Infatti, l’occultamento del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di una somma inferiore a quella concordata determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:

  1. le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;
  2. sarà dovuta una sanzione che va dal 50% al 100% delle minori imposte versate.

Quando il soggetto che vende invece è:

 

Impresa costruttrice o che ha ristrutturato l’immobile e la vendita avvenga “entro 5 anni” dall’ultimazione dei lavori

Tipo di acquisto IVA imposta di registro imposta ipotecaria imposta catastale
1°casa (escluse categorie A/1 A/8 A/9) 4% fissa di 200 euro fissa di 200 euro fissa di 200 euro
Altri casi 10% fissa di 200 euro fissa di 200 euro fissa di 200 euro
Abitazioni categorie A/1 A/8 A/9 22% fissa di 200 euro fissa di 200 euro fissa di 200 euro
Base imponibile = Corrispettivo pagato e dichiarato nell’atto
Attenzione:  Relativamente a queste cessioni, le disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene.

Definito come: Prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi.

 Stai cercando casa? Scrivici qui sotto cosa cerchi e inviaci una tua richiesta.

Come si calcola la superficie commerciale di un Immobile?

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misurare i metri di un immobile

Una delle cose che sembra più scontate e che la maggior parte delle Immobiliari NON PROFESSIONALI misurano “a spanne”, è il procedimento di come in  viene calcolata la superficie commerciale degli immobili residenziali.

Molte volte mi è capitato di sentire, da gente inesperta, la frase: “calcola che questa casa è di 180 mq/circa commerciali” su trilocali con superficie utile netta calpestabile di 65 mq taverna di 40 mq, box di 35 interrato collegato alla taverna e giardino annesso di 100 mq piantumato.

Ora, io capisco che in taverna la gente cucina, fa la doccia, e ci caccia qualsiasi cosa che non è più indispensabile alla vita quotidiana….. ma rimane comunque sempre una taverna con altezze e struttura non abitabili e, se il sig. Rossi ha comprato un appartamento di 65 mq con una taverna di 40 è perché dico “probabilmente” un appartamento su un unico piano di 105 mq gli sarebbe costato di più (ndr)!!!

Facciamo chiarezza:

Per Superficie Commerciale Vendibile (SCV) deve intendersi una superficie basata sulla somma delle “superfici ponderate” che compongono l’immobile. Rappresenta un parametro di mercato oggettivo al quale attenersi per le valutazioni patrimoniali.

Criteri per il calcolo della Superficie Commerciale

Documento riepilogativo del sistema di calcolo della “superficie commerciale”, redatto secondo il Codice delle Valutazioni Immobiliari (edito da Tecnoborsa ed Agenzia delle entrate)

Superfici principali
Descrizione Incidenza Annotazioni
Superficie utile netta calpestabile 100%
Muri perimetrali 100% calcolare fino allo spessore max di 50 cm
Muri perimetrali in comunione 50% calcolare fino allo spessore max di 25 cm
Mansarde 75% altezza media minima mt 2,40
Sottotetti non abitabili (mansarda) 35% altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50
Soppalchi abitabili (con finiture analoghe ai vani principali) 80% altezza media minima mt 2,40
Soppalchi non abitabili 15%
Verande (con finiture analoghe ai vani principali) 80%
Verande (senza finiture analoghe ai vani principali) 60%
Taverne e Locali seminterrati abitabili(collegati ai vani principali) 60% altezza media minima mt 2,40
Precisazioni

Per il calcolo della superficie commerciale non potendo provvedere ad uno specifico rilievo, con molta approssimazione e limitatamente alle abitazioni, si potranno quindi considerare le murature (interne/esterne/comuni) uguali ad una maggiorazione della superficie utile netta pari al 10%.

 

Superfici di ornamento
Descrizione Incidenza Annotazioni
Balconi e Lastrici solari 25% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Terrazzi e Logge 35% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Terrazzi di attici (a tasca) 40% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Portici e Patii 35% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Corti e Cortili 10% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%
Giardini e aree di pertinenza di “appartamento” 15% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 5%
Giardini e aree di pertinenza di “ville e villini” 10% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%
Precisazioni 

per le superfici non comunicanti con i vani principali considerare il 50% dell’incidenza

 

Superfici vani accessori e parcheggi
Descrizione Incidenza Annotazioni
Cantine, Soffitte e Locali accessori (non collegati ai dei vani principali) 20% altezza minima di mt 1,50
Locali accessori (collegati ai dei vani principali) 35% altezza minima 2,40
Locali tecnici 15% altezza minima di mt 1,50
Box (in autorimessa collettiva) 45% dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq
Box (non collegato ai vani principali) 50%
Box (collegato ai vani principali) 60%
Posti auto coperti (in autorimessa collettiva) 35%
Posti auto scoperti 20%

Sulla base di queste tabelle adesso si può dire che l’immobile del sig. Rossi è indicativamente di 98,5 mq …. ovvio ogni immobile ha le sue caratteristiche che potrebbero aumentare/diminuire il prezzo…. ma abbiamo almeno una base di partenza per fare una CONGRUA valutazione immobiliare.

Giuseppe Frigerio

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L’assegno a deposito fiduciario sulla Proposta di acquisto

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Man writing a check

Il primo passo da fare dopo aver trovato la casa ideale è quello di formulare una proposta d’acquisto in forma scritta indirizzata al venditore e versando un piccolo acconto.

L’assegno si consegna all’agenzia immobiliare quando si sottoscrive una proposta d’acquisto (o di locazione); questo ormai è una prassi consolidata perché allegare un assegno alla proposta è una forma di impegno, un modo per garantire in modo oggettivo, la serietà delle intenzioni dell’acquirente. Inoltre, nel caso in cui si concluda l’affare, il fatto che il proprietario riceva ed incassi un assegno consegnatogli dall’acquirente, è un elemento in più che consolida l’accordo preso insieme alle firme delle parti.

Normalmente l’importo dell’assegno deve essere pressoché simbolico in quanto eventualmente sarà integrato da pagamenti successivi, pertanto nella media si stabilisce un importo di circa 2-5.000€; l’assegno sarà non trasferibile ed intestato (esclusivamente) al proprietario dell’immobile che è anche il destinatario della proposta d’acquisto; come tutti gli assegni inoltre è fondamentale che sia compilato con cura in tutte le sue parti: luogo data e firma (è importante ricordare che il notaio, al momento della sottoscrizione dell’atto di vendita definitivo, chiederà una copia di tutti i pagamenti effettuati per il saldo del prezzo).

Ovviamente l’assegno che si allegherà alla proposta è un deposito fiduciario e, solo se la proposta verrà effettivamente accettata, diventerà una caparra confirmatoria.

L’assegno dovrà rimanere in custodia all’agente immobiliare (che ne sarà responsabile) per tutta la durata della trattativa, ma solitamente è autorizzato fin da subito a consegnarlo al proprietario nel caso in cui questi accetti la proposta. In questo caso comunque è utile sottolineare che la proposta si potrà effettivamente considerare conclusa nel momento in cui verrà data comunicazione al proponente dell’avvenuta accettazione entro il termine d’irrevocabilità stabilito; pertanto l’acquirente sarà anche avvisato della successiva consegna dell’assegno al proprietario.

Se invece la proposta non viene accettata entro il termine previsto o se la proposta presenta delle clausole risolutive per  eventi che non si verificano (come un mutuo che non viene concesso) l’assegno deve essere immediatamente riconsegnato all’aspirante acquirente senza alcuna deroga né ulteriori impegni o obblighi da parte sua, di alcun tipo.

Se si vuole essere sicuri di quanto appena letto è bene che tutto ciò sia anche espressamente indicato nella proposta o, meglio ancora, in un documento a parte che faccia da ricevuta e che deve contenere le casistiche ed i comportamenti adottati; si dovrà quindi indicare:

  • La proposta d’acquisto a cui l’assegno è allegato (indicando anche l’immobile, il proprietario e la data di sottoscrizione)
  • La persona che riceve l’ assegno e che lo custodisce (e firma la ricevuta)
  • In quale caso l’assegno sarà consegnato al proprietario e quando
  • In quale caso sarà restituito
  • altre liberatorie
  • eventuali riferimenti a note, clausole e subordinazioni indicate nella proposta

Se questo documento è redatto nella maniera indicata si può firmare e consegnare un assegno in totale tranquillità, affidandolo all’agente immobiliare con cui si sottoscriverà la proposta d’acquisto: potresti chiedergli di consegnarti una ricevuta con queste caratteristiche, magari direttamente su carta intestata dell’agenzia; se non volesse farlo  (a meno che non ne abbia una sua standard che ricopra quanto descritto) credo che non sarebbe indice di un buon inizio e lascio a te le riflessioni sulle conseguenze.

Ciò che assolutamente non va fatto è lasciare un assegno in bianco o senza che sia correttamente e completamente compilato ed intestato esclusivamente al proprietario od avente titolo per la vendita (in questo caso non si fa riferimento all’agente immobiliare).

In conclusione allegare un assegno alla proposta d’acquisto è un passaggio quasi obbligato, ma può essere affrontato con la massima tranquillità, a condizione di adottare i giusti accorgimenti.