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Arriva Il Leasing Immobiliare

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contratti-casa-e1423470434721Arriva dalla legge di Stabilità 2016 un’ulteriore spinta al mercato immobiliare per il nuovo anno. La Commissione del Bilancio alla Camera ha approvato l’emendamento che estende la locazione finanziaria anche alle persone fisiche. Si chiama leasing immobiliare ed è il finanziamento da parte di una banca o un intermediario finanziario che si obbligano ad acquistare formalmente o far costruire un immobile per conto di un privato cittadino che lo deterrà in affitto per un periodo di tempo concordato, con la possibilità di riscattarne la proprietà al termine di quel periodo e a un prezzo concordato in sede di stipula del contratto di leasing.

La nuova disposizione di legge permette di ricorrere al leasing immobiliare per un periodo di 5 anni,a partire dal nuovo anno e fino al 2020: la finalità principale dell’alternativa all’acquisto della casa con la stipula di un mutuo è la possibilità offerta a chi non ha i requisiti per accedere al classico finanziamento di pianificare l’acquisto di una casa nel medio periodo.

Sono diverse infatti le agevolazioni previste in termini fiscali dall’emendamento per il contratto di leasing.

La più importante riguarda i giovani che abbiano un’età inferiore ai 35 anni e che abbiano un reddito fino a 55 mila euro: per loro è prevista la detrazione fiscale del 19% sui canoni e i relativi oneri accessori, fino a un massimo di 8.000 euro annui. La stessa detrazione del 19% e per un importo massimo di 20.000 euro è prevista sulla maxirata finale per l’acquisto del bene.

Per coloro che hanno più di 35 anni le agevolazioni sono dimezzate, e la deduzione fiscale sarà su un importo massimo dei canoni di 4.000 euro e su una maxirata finale di 10.000 euro.

Agevolazioni sono previste anche per i soggetti che cedono immobili alle società di leasing, che dovranno sostenere un’imposta di registro pari all’1,5% e imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Allo stesso modo, i costruttori potranno avere sgravi derivanti da contratti di cessioni nei confronti delle società di leasing.

Altri vantaggi importanti di ricorrere a un leasing rispetto a un mutuo riguardano le spese da sostenere. Il leasing immobiliare non comporta alcuna spesa di istruttoria o iscrizione di ipoteca, mentre l’importo da versare al notaio viene posticipato al momento del riscatto.

In teoria il leasing consente di finanziare fino al 100% della somma necessaria per l’acquisto dell’abitazione (mentre con il mutuo è possibile arrivare fino all’80%): in questo caso l’intermediario potrebbe richiedere come rata iniziale dal 10 e il 30% del valore dell’immobile.

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Acquistare Casa all’ASTA.

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comprare+casa+astaSe i costi del mercato tradizionale diventano troppo alti, è possibile trovare modalità alternative per l’acquisto della casa. Oltre ai cosiddetti contratti “anti-crisi”, si può ricorrere alle aste immobiliari: una soluzione che può essere conveniente, oggi più accessibile e garantita grazie anche all’introduzione delle aste telematiche. In alcuni casi, le aste consentono di acquistare un immobile a un prezzo ribassato anche fino al 25%, nel caso in cui la prima asta vada deserta.

Ma  c’è da fare ancora tantissima chiarezza sull’argomento e sopratutto meglio cercare di affidarsi ad un professionista quale un avvocato oppure un “SERIO” Agente Immobiliare che cercherà di gestirvi la difficoltosa procedura e di seguirvi professionalmente all’acquisto del beneamato bene indicato.

Per chiarire ogni dubbio, prima di partecipare a un’asta immobiliare, è bene rivolgersi ad un professionista delegato, e sopratutto tener ben presente questi punti (visti e già rivisti in tanti giornali e siti di riferimento ma meglio ricordarli…ndr):

  1. Non dare per scontata la convenienza del prezzo
    Anche se il prezzo dell’immobile può essere molto inferiore rispetto al valore di mercato, meglio non dare per scontato che l’importo di aggiudicazione sia sempre conveniente.
  2. Valuta i tuoi tempi
    Considera se hai o meno urgenza di disporre dell’immobile, i tempi non sono sempre prevedibili.
  3. Prendi visione di tutti i documenti disponibili
    È molto importante prendere visione dell’avviso di vendita, della relazione di stima, delle planimetrie, delle fotografie e di tutti i documenti pubblicati su appositi siti web almeno 45 giorni prima dell’asta.
  4. Leggi la perizia
    La perizia specifica anche i vincoli e gli oneri che saranno cancellati e quelli che resteranno a carico dell’acquirente.
  5. Visita gli immobili
    Prima dell’asta, con l’ausilio del custode nominato dal giudice delle esecuzioni, è indispensabile visitare l’immobile per rendersi conto degli aspetti non menzionati nella perizia.
  6. Definisci il limite massimo della somma che vuoi investire
    Decidi quanto sei disposto a spendere prima di partecipare all’asta, per non correre il rischio di farti trascinare dall’emotività ed esporti più del dovuto.
  7. Informati sulle spese
    Informati bene sulle spese che dovrai sostenere oltre al prezzo di aggiudicazione.
  8. Attenzione alle modalità di pagamento
    Se acquisti all’asta, devi disporre velocemente della cifra richiesta oppure devi farti rilasciare un mutuo per tempo, tenendo presente che potrebbero esserci delle difficoltà nell’istruire la pratica.
  9. Tieni conto dei benefici fiscali
    Ai beni acquisiti con le aste immobiliari si applicano gli stessi benefici previsti per i trasferimenti immobiliari. Ricorda che la volontà di usufruire delle agevolazioni fiscali deve essere espressa in sede di asta o, meglio, al termine.
  10. Attento agli immobili occupati
    In caso di difficoltà, ad esempio se l’immobile è occupato senza regolare contratto d’affitto, il nuovo proprietario dovrà provvedere a proprie spese a eseguire lo sfratto, rivolgendosi a un legale che procederà all’immediata liberazione tramite ufficiale giudiziario.

Per far chiarezza su questo mercato il Consiglio Nazionale del Notariato ha ideato la guida “Acquisto all’asta”. Scarica la guida, è gratis.

I Mutui e le compravendite nel 2015

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Secondo la fonte Crif, le domande di mutuo, nei i primi 3 mesi dell’anno 2015 hanno fatto segnare un incremento del +37,5% rispetto al pari periodo dello scorso anno.

L’infografica sul mercato Real Estate di CRIF RES

Nel 2014 il numero delle compravendite è cresciuto del +3,6%.
Scopri di più sull’andamento del mercato real estate nella videoinfografica trend.

I nuovi contratti “RENT TO BUY” (parte 1)

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Comprare casa negli ultimi anni sta diventando pressoché economicamente difficile, le banche, se finanziano, lo fanno solo ai pochi clienti che lavorano a tempo indeterminato, scartando una vasta gamma di clienti (artigiani, autonomi, tempi determinati e altro…) dove non c’è una grande storicità di lavoro.

Il rent-to-buy, una modalità di compravendita in arrivo dagli States che permette di mettere mano sull’immobile dei propri sogni anche in assenza pro-tempore dei denari necessari. Letteralmente significa “affittare per comprare”.

Rent to buy come “formula magica” per consentire ai cittadini di comprare casa in un momento di difficoltà di accesso al credito, e ai costruttori di smaltire l’invenduto. Questa tipologia di contratti consente, infatti, a chi ha intenzione di acquistare un immobile ma ha ridotte disponibilità in contanti, la possibilità di poterlo abitare immediatamente a fronte del pagamento di un canone che in parte verrà considerato come acconto sul prezzo di acquisto. Per il proprietario c’è la possibilità di garantirsi la vendita anche in un momento di stallo del mercato. A dettare le regole per questi contratti, il decreto Sblocca Italia, che viene reso oggi operativo grazie a un contratto-tipo messo a punto dal Notariato, che pubblica anche un vademecum per saperne di più ed evitare cattive sorprese.

I vantaggi per chi compra. Nello schema proposto dal Notariato, il contratto buy non obbliga il futuro acquirente a concludere l’affare, ma vincola il venditore a cedere l’immobile al termine del periodo prestabilito al costo prefissato, scontando parte dei canoni di affitto come acconto su un prezzo “bloccato”. A fronte di questo accordo, infatti, il futuro acquirente può immediatamente entrare in casa pagando un affitto un po’ più salato rispetto a quello standard di mercato, in quanto una parte delle rate serve ad abbattere il prezzo. Per cui se al termine del contratto il futuro acquirente non dovesse avere ancora tutta la liquidità necessaria, dovrebbe chiedere un mutuo più basso di quello inizialmente necessario, potendo contare su una maggior facilità di accesso al credito e rate più contenute rispetto a quelle che avrebbe pagato in precedenza, senza rischiare di perdere l’affare, neppure in caso di difficoltà del costruttore.

Nessun rischio se fallisce il venditore. Per questa tipologia di contratti, infatti, la legge suggerisce la trascrizione nei registri immobiliari. La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione di acquisto vincolante per le parti, per cui il proprietario, una volta firmato il contratto, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, concedere un’ipoteca, o costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto che possa creare problemi al futuro acquirente. Neppure gli eventuali creditori del venditore potrebbero iscrivere un’ipoteca sull’immobile in vendita, né pignorarlo, in quanto a partire dalla data di trascrizione del rent to buy, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

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Contratto risolto senza rimborso in caso di mancati pagamenti. Se invece fosse il potenziale acquirente a cambiare idea, o a trovarsi nell’impossibilità di effettuare l’acquisto, perderebbe la quota versata come acconto, in quanto la legge riconosce al venditore il diritto a trattenere tutte le somme incassate come risarcimento per la mancata vendita. Il contratto si risolve, infatti, di diritto se si verifica il mancato pagamento di un numero di rate pari ad ventesimo del totale, senza alcun obbligo di rimborso. Nel caso di contratto della durata di cinque anni, quindi con 60 rate mensili, con cinque rate saltate il contratto sarebbe sciolto e quindi  l’immobile occupato dal conduttore senza titolo. Questo consentirebbe al proprietario di ottenere lo sfratto. Vista la peculiarità del contratto le procedure per la liberazione dell’immobile dovrebbero essere più veloci di quelle per i contratti standard.

Acquistare casa in costruzione.

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Comprare una casa in costruzione, può rivelarsi un’operazione molto conveniente sopratutto se si stipula il contratto d’acquisto nella fase iniziale del cantiere, oppure, meglio ancora, quando ancora lo stesso non è nemmeno inziato.

Di fatto quindi, l’acquisto di una casa in costruzione è un acquisto su carta. Perché le case appunto si stanno ancora costruendo o spesso sono soltanto progettate o addirittura ipotizzate. In questi casi si compra una “promessa”, sicuramente disegnata e descritta bene, tanto da attirare molte persone, ma pur sempre una promessa, che potrebbe svanire nel nulla o incappare in diverse difficoltà, e non arrivare quindi alla realizzazione.

Può significare molti vantaggi per l’acquirente, soprattutto se la costruzione va a buon fine. I vantaggi potrebbero essere:

  • poter concordare l’adattamento dell’appartamento alle proprie esigenze di spazio, decidendone insieme la suddivisione in stanze e decidendo anche le finiture di pavimenti, infissi, sanitari, etc.
  • possedere una casa dove Regolamento edilizio, certificazione energetica e norme di igiene sono già rispettate, secondo le leggi vigenti
  • non dover preventivare costi per adeguare gli impianti e per la coibentazione
  • non dover operare interventi di ristrutturazione per diversi anni
  • essere tutelati per diverso tempo su eventuali vizi di costruzione che emergessero dopo e che verrebbero addebitati al costruttore

Prima del 2005, gli acquisti di questo genere in Italia comportavano dei rischi davvero grossi, in quanto la legge non tutelava adeguatamente le compravendite su carta di case in costruzione: più di 200mila famiglie sono state truffate o hanno vissuto questa esperienza con risultati pessimi. Dal 2005, a livello legislativo, si è cominciato a pensare a queste situazioni, e alla tutela dei compratori.

Col Decreto Legislativo n. 122 del 20 Giugno 2005, in attuazione della legge delega n°210 del 2004, si è mirato a porre una serie di protezioni e garanzie per il consumatore, l’eventuale acquirente delle case in costruzione. Non si tratta di una norma che assicura protezione totale dalle truffe, ma è comunque un passo in avanti.

Le tutele previste da questo decreto sono di quattro tipologie:

garanzia fideiussoria

una banca o una compagnia assicurativa rilasciano questa garanzia sulle somme anticipate da chi acquista. Quindi la banca o l’assicurazione garantiscono l’adempimento di un eventuale debito al creditore, se il debitore non dovesse pagare; in questo caso, se il costruttore non porta a termine la casa, la banca o l’assicurazione restituiscono al potenziale acquirente le somme da lui già versate.

polizza danni
con durata 10 anni, per coprire i vizi gravi di costruzione eventualmente rilevati una volta conclusa la costruzione, e che non è stato possibile rilevare prima dell’acquisto dell’immobile.

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COME DIFENDERSI DA BRUTTE SORPRESE ACQUISTANDO CASA IN COSTRUZIONE

Per evitare quindi di incappare in brutte sorprese o in una di queste clausole che non tutelano completamente il cliente, è consigliabile che il potenziale acquirente si rivolga a degli esperti, quali un Avvocato, un Notaio oppure un Agente Immobiliare. Prima di decidere per l’acquisto, il consumatore deve pretendere una copia di tutti i documenti relativi all’immobile, necessari per valutare se comprarlo oppure no. In particolare, l’acquirente deve possedere una copia:

  • del capitolato di costruzione
  • delle condizioni contrattuali

Insomma, uno dei primi consigli da dare è AFFIDATEVI AD UN ESPERTO IN MATERIA e non fate il FAI DA TE…. tenete presente che un Avvocato, un Notaio oppure Agente immobiliare esperto potrà tutelarvi e seguirvi in ogni passo della vostra beneamata Compravendita.

I bonus sulle ristrutturazioni 2015

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ristrutturazioni-CORBIS-258x258Sono stati prorogati fino al 31 dicembre 2015 l’ecobonus e quello sulle ristrutturazioni. Si tratta delle agevolazioni fiscali che consentono di risparmiare dal 50% al 65% per cento della spesa sostenuta per gli interventi di manutenzione straordinaria e di riqualificazione energetica. Come funzionano le detrazioni, chi può beneficiarne e i documenti da presentare

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Infissi, caminetti, pannelli fotovoltaici, tende solari, vetrate, ma anche caldaie a biomassa e i grandi elettrodomestici di classe energetica A+ (frigoriferi, congelatori, lavatrici, lavastoviglie, forni, microonde e apparecchi per il condizionamento). E, poi, ancora tanti tipi di mobili come letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, credenze e materassi. E’ intorno a questi oggetti che ruotano gli interventi per il risparmio energetico, il miglioramento e l’adeguamento sismico e quelli per la ristrutturazione degli immobili che, se eseguiti durante i lavori che sulla casa (o sulle parti comuni degli edifici condominiali), possono essere detratti dalla dichiarazione dei redditi nella misura rispettivamente del65% e del 50 per cento.

La legge di Stabilità ha infatti prorogato fino al 31 dicembre 2015 queste agevolazioni fiscali introdotte dal Decreto ecobonus. Del resto ristrutturare casa si può trasformare in una buona occasione per risparmiare. Tanto che a conti fatti, in 10 anni (i bonus vanno spalmati su dieci rate annuali) si può recuperare più della metà di quanto si è speso. L’importante è che le spese siano correttamente documentate con fattura e bonifico.

Una campagna di comunicazione che, tuttavia, non spiega uno dei motivi per cui la politica dal 2007 ad oggi si da tanto da fare per trovare i soldi per prorogare di anno in anno i maxi bonus (19 miliardi di euro nel 2013, di cui 14,5 miliardi gli investimenti in ristrutturazione edilizia e 4,5 miliardi per la riqualificazione energetica). Di fronte al collasso del mercato immobiliare ed edilizio, che – spiega Bankitalia – tra il 2008 e il 2013 ha fatto perdere un punto e mezzo di Pil, a continuare a trainare il mattone è stata solo l’attività di manutenzione e di recupero del patrimonio esistente che ha registrata una crescita di 11 punti percentuali. E anche per il 2015, spiega un’analisi del Cresme, a un ennesimo calo dell’8,8% delle nuove costruzioni, solo le ristrutturazioni resteranno positive (+2%).

Altro punto che rende tanto ‘cara’ alla politica la partita delle spese che si sostengono per i lavori che ruotano intorno alla casa è la spinta che si sta cercando di dare alla riduzione dell’evasione fiscale con il nuovo modello Isee, il 730 precompilato e la tracciabilità totale dei pagamenti e del prelievo fiscale non solo applicato alla Pubblica amministrazione, ma anche al settore privato. Un fenomeno, questo del nero, più che diffuso quando si è alle prese con muratori, idraulici ed elettricisti.

Ma vediamo come funzionano i bonus, chi può beneficiarne e quali sono i documenti da presentare che vanno sempre conservati fino alla fine del godimento della detrazione, quindi 10 anni.

Ristrutturazioni
È possibile detrarre dalle tasse il 50% delle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2015 per un massimo di 96.000 euro. Poi, dal gennaio 2016 si tornerà alla percentuale ordinaria del 36% per un massimo di 48mila euro.

Danno diritto alla detrazione gli interventi di manutenzione ordinaria realizzati su parti comuni condominiali (come la sostituzione integrale o parziale di pavimenti anche esterni e il rivestimento e tinteggiatura delle pareti esterne o interne) e quelli di manutenzione straordinaria negli appartamenti che riguardano l’eliminazione delle barriere architettoniche, la ricostruzione dopo un evento calamitoso, la bonifica dell’amianto, l’installazione di ascensori, la realizzazione di scale interne o muri di cinta, il miglioramento dei servizi igienici, la sostituzione di infissi esterni o dell’impianto idraulico ed elettrico.

Documenti da presentare. Per fruire della detrazione è necessario pagare con bonifico bancario o postale da cui risultino causale del versamento, codice fiscale dei contribuenti che usufruiscono della detrazione e codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Non c’è più l’obbligo d’invio della comunicazione di inizio lavori all’Agenzia delle Entrate e quello di indicare il costo della manodopera nella fattura emessa dall’impresa che esegue i lavori. È diventata obbligatoria, invece, l’indicazione dei dati catastali dell’immobile ristrutturato nella dichiarazione dei redditi.

Mobili ed elettrodomestici
Esiste la possibilità di detrarre, all’interno di un intervento di ristrutturazione edilizia, il 50% della spesa sostenuta per questi acquisti. Il tetto massimo detraibile per i mobili non può superare 10.000 euro per unità immobiliare a prescindere dall’importo speso per la ristrutturazione.

Per poter essere detratte, le spese devono essere state sostenute tra il 6 giugno 2013 e il 31 dicembre 2015. La ristrutturazione dell’immobile cui sono destinati mobili ed elettrodomestici deve essere però iniziata dell’acquisto degli stessi. Il pagamento deve avvenire tramite bonifico, carte di credito o di debito. Va conservata la ricevuta di pagamento con lo scontrino o la fattura d’acquisto che devono contenere il codice fiscale del beneficiario dell’agevolazione e quello del venditore.

Riqualificazione energetica
È possibile detrarre anche il 65% delle spese che si sostengono per gli interventi di ristrutturazione che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti. In particolare per le opere che riguardano la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento, il miglioramento termico dell’edificio(finestre, coibentazioni, pavimenti…), l’installazione di pannelli solari e la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale. Nel dettaglio, i lavori che permettono di ridurre la quantità di energia necessaria per il riscaldamento dell’intero edificio hanno un tetto massimo di 100mila euro, gli interventi sull’involucro (per esempio, pareti, finestre e infissi) scendono a 60.000 euro, così come l’installazione di schermature (come tende o vetrate) epannelli solari. Per le caldaie a biomasse si arriva a 30mila euro.

Come ottenere il bonus. Per beneficiare della detrazione è necessario pagare con bonifico bancario o postale da cui risultino causale del versamento, codice fiscale dei contribuenti che usufruiscono della detrazione e codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Per gli interventi sulle parti comuni condominiali si può, invece, utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio.

Sul fronte della documentazione, la procedura è un po’ più complicata. Servono, infatti, la dichiarazione che attesti che l’intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici richiesti, la cosiddetta asseverazione, e l’attestato di certificazione (o qualificazione) energetica che comprende i dati relativi all’efficienza energetica dell’edificio. Il documento non è più necessario per la sostituzione delle finestre, l’installazione dei pannelli solari e la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale. Anche in questo caso è saltato l’obbligo d’invio della comunicazione di inizio lavori all’Agenzia delle Entrate.

Capitolo a parte per la comunicazione all’Enea, l’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile. Entro 90 giorni dalla fine dei lavori le va trasmessa telematicamente (garantisce la ricevuta informatica) la copia dell’attestato di certificazione o di qualificazione energetica e la scheda informativa relativa agli interventi realizzati. La data di fine lavori, dalla quale decorre il termine per l’invio della documentazione all’Enea, coincide con il giorno del collaudo che, se non è richiesto per la tipologia di intervento effettuato, può esser sostituito da idonea documentazione emessa da chi ha eseguito i lavori o dal tecnico che compila la scheda informativa. Non sono valide le autocertificazioni del contribuente.

ACQUISTARE CASA IN SICUREZZA

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Acquistare una casa di proprietà è un momento particolare della propria vita, specialmente se si tratta della prima casa, e necessita di alcuni consigli per farlo in sicurezza, per non incorrere in errori, e bisogna conoscere anche le tasse da versare ed i documenti da richiedere al proprietario cedente da produrre per l’atto notarile.

Senza dimenticare di valutare la tassazione e l’impatto fiscale che presenta anche dei “margini di risparmio”, che qui trovate riepilogati in una guida pratica in formato di sintesi.

La Richiesta della documentazione al venditore

Indipendentemente dal fatto che vi siate rivolti ad un’agenzia immobiliare oppure direttamente dal venditore (acquisto casa da privato), richiedete la copia Dell’ atto di provenienza del venditore ossia il titolo che gli ha permesso di poter a sua volta vendere casa in quanto è necessario (anche se lo farà anche il notaio) dimostrare la catena dei proprietari che porta fino a voi per essere sicuri di non subire spiacevoli sorprese.

In tal senso sarà necessario procedere alla richiesta delle visura catastale e della mappa dell’appartamento depositato al catasto. Nonostante vi siano stati diversi condoni negli ultimi anni e voi molto probabilmente starete acquistando una casa nuova dal costruttore o un appartamento di qualche decina di anni, esistono ancora persone che nonostante abbiano modificato o stravolta la planimetria della casa non ha richiesto il nuovo accatastamento e ancora presentano piantine difformi rispetto alla realtà il che rende non possibile la stipula dell’atto notarile e vi espone anche a sanzioni amministrative.

Verificate la presenza di ipoteche sull’immobile o condoni fiscali

Molto spesso nella pratica l’immobile è gravato da contratto di mutuo e sull’immobile è stata iscritta ipoteca che deve essere cancellata prima della stipula dell’atto. L’ipoteca infatti rende impossibile al notaio la prosecuzione della compravendita immobiliare pertanto è necessaria la preventiva cancellazione che può anche essere prodotta all’ultimo momento o alla stipula dell’atto.Oppure anche farsi fare una dichiarazione dalla banca che ha erogato il mutuo (nel senso farsela fare dal venditore) nel caso in cui il mutuo sia contestato.
Lo stesso vale per eventuali condoni fiscali di cui avrebbe potuto fruire il proprietario dell’immobile che di fatto possono aver sanato eventuali difformità della casa rispetto alla mappa catastale.

Estratto degli ultimi tre verbali condominiali di assemblea ordinaria e straordinaria

Questo è necessario in quanto all’interno potrebbero essere state prese delle decisioni che di fatto non possono vincolare per il futuro il venditore in quanto per le decisioni prese risponde l’ex proprietario a meno che non vi sia un esplicito accordo tra le parti.
Inoltre vi potrebbero semplicemente essere delle condizioni d’uso dell’immobile che non sono in linea con le vostre esigenze e come tali potrebbero abbassare il prezzo di vendita, o anche delle limitazioni nell’uso degli spazi comuni per cui sempre meglio e conveniente verificare nell’acquistare casa anche questo aspetto. Certo questo è un aspetto soggettivo non imputabile al venditore ma nella vostra decisione pesa.

Richiesta estratto pagamento delle spese condominiali

Parto con il dire che voi sarete responsabili del pagamento delle spese condominiali dal giorno del rogito in poi ma fatevi produrre dall’amministratore una dichiarazione in cui dichiarererà che non esistono pendenze del venditore nel pagamento delle spese condominiali e che l’ammontare della cassa condominiale è in attivo.

Caratteristiche dell’immobile conformi alle norme di legge

Ormai è indispensabile avere un certificato di conformità energetica anche se ancora devo conoscere chi lo possiede se non ha effettuato lavori o acquistato una casa nuova. Ma oltre alle eventuali certificazioni dovreste farvi supportare (sempre che non abbiate intenzione di rifare la casa nuova) da un geometra o da una ditta per valutare lo stato dell’impianto elettrico o idraulico o lo stato del tetto se esiste e perchè no anche lo stato esterno dell’immobile o palazzo o villa (che potrebbe essere oggetto di li a poco ad interventi ti di manutenzione straordinaria) che come sapete non costano poco.

Pagamento delle tasse per acquistare e l’impatto fiscale dell’acquisto

Verificate inoltre le tasse e l’impatto fiscale in generale che deriva dall’acquisto di casa che deriveranno dalla registrazione dell’atto che come sapete in via ordinaria è pari al 7% (9% dal 2014) se non potete beneficiare delle agevolazioni prima casa altrimenti scende al 2%

Inoltre verificate eventuali voci di risparmio di imposta non solo IRPEF ma ai fini anche di altre imposte come IVA o imposta di bollo come per esempio il trasferimento all’acquirente dei benefici fiscali legati alle detrazioni dei lavori di ristrutturazione sull’immobile (come trovate approfondito nel seguito) o anche la detrazione connessa alle spese per intermediazione immobiliare.

Che fine fanno le DETRAZIONI DEL 36% o del 55%

Chiedete se sono state effettuati eventuali lavori di ristrutturazione in quanto con la nuova risoluzione dell’AE del 2011 è stato chiarito che il beneficio alla detrazione fiscale dei lavori è trasferibile insieme al valore d’acquisto, pertanto può formare argomento di contrattazione e di variazione del prezzo di vendita anche se come sappiamo purtroppo parliamo spesso di poche centinaia di euro di detrazione annua però sempre meglio saperlo. Vi ricordo inoltre che sono state modificate le percentuali di godimento di tali agevolazioni incrementando il 36% fno al 50% (65%) e con esso anche il limite di fruizione.