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Come si calcola la superficie commerciale di un Immobile?

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misurare i metri di un immobile

Una delle cose che sembra più scontate e che buona parte delle Immobiliari  fa ancora a “a spanne”, è il procedimento di come in  viene calcolata la superficie commerciale degli immobili residenziali.

Molte volte mi è capitato di sentire, da gente inesperta, la frase: “calcola che questa casa è di 180 mq/circa commerciali” su trilocali con superficie utile netta calpestabile di 65 mq taverna di 40 mq, box di 35 interrato collegato alla taverna e giardino annesso di 100 mq piantumato.

Ora, io capisco che in taverna la gente cucina, fa la doccia, e ci caccia qualsiasi cosa che non è più indispensabile alla vita quotidiana….. ma rimane comunque sempre una taverna con altezze e struttura non abitabili e, se il sig. Rossi ha comprato un appartamento di 65 mq con una taverna di 40 è perché dico “probabilmente” un appartamento su un unico piano di 105 mq gli sarebbe costato di più.

Facciamo chiarezza:

Per Superficie Commerciale Vendibile (SCV) deve intendersi una superficie basata sulla somma delle “superfici ponderate” che compongono l’immobile. Rappresenta un parametro di mercato oggettivo al quale attenersi per le valutazioni patrimoniali.

Criteri per il calcolo della Superficie Commerciale

Documento riepilogativo del sistema di calcolo della “superficie commerciale”, redatto secondo il Codice delle Valutazioni Immobiliari (edito da Tecnoborsa ed Agenzia delle entrate)

Superfici principali
Descrizione Incidenza Annotazioni
Superficie utile netta calpestabile 100%
Muri perimetrali 100% calcolare fino allo spessore max di 50 cm
Muri perimetrali in comunione 50% calcolare fino allo spessore max di 25 cm
Mansarde 75% altezza media minima mt 2,40
Sottotetti non abitabili (mansarda) 35% altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50
Soppalchi abitabili (con finiture analoghe ai vani principali) 80% altezza media minima mt 2,40
Soppalchi non abitabili 15%
Verande (con finiture analoghe ai vani principali) 80%
Verande (senza finiture analoghe ai vani principali) 60%
Taverne e Locali seminterrati abitabili(collegati ai vani principali) 60% altezza media minima mt 2,40
Precisazioni

Per il calcolo della superficie commerciale non potendo provvedere ad uno specifico rilievo, con molta approssimazione e limitatamente alle abitazioni, si potranno quindi considerare le murature (interne/esterne/comuni) uguali ad una maggiorazione della superficie utile netta pari al 10%.

 

Superfici di ornamento
Descrizione Incidenza Annotazioni
Balconi e Lastrici solari 25% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Terrazzi e Logge 35% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Terrazzi di attici (a tasca) 40% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Portici e Patii 35% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Corti e Cortili 10% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%
Giardini e aree di pertinenza di “appartamento” 15% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 5%
Giardini e aree di pertinenza di “ville e villini” 10% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%
Precisazioni 

per le superfici non comunicanti con i vani principali considerare il 50% dell’incidenza

 

Superfici vani accessori e parcheggi
Descrizione Incidenza Annotazioni
Cantine, Soffitte e Locali accessori (non collegati ai dei vani principali) 20% altezza minima di mt 1,50
Locali accessori (collegati ai dei vani principali) 35% altezza minima 2,40
Locali tecnici 15% altezza minima di mt 1,50
Box (in autorimessa collettiva) 45% dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq
Box (non collegato ai vani principali) 50%
Box (collegato ai vani principali) 60%
Posti auto coperti (in autorimessa collettiva) 35%
Posti auto scoperti 20%

Sulla base di queste tabelle adesso si può dire che l’immobile del sig. Rossi è indicativamente di 98,5 mq …. ovvio ogni immobile ha le sue caratteristiche che potrebbero aumentare/diminuire il prezzo…. ma abbiamo almeno una base di partenza per fare una CONGRUA valutazione immobiliare.

Giuseppe Frigerio

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L’assegno a deposito fiduciario sulla Proposta di acquisto

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Man writing a check

Il primo passo da fare dopo aver trovato la casa ideale è quello di formulare una proposta d’acquisto in forma scritta indirizzata al venditore e versando un piccolo acconto.

L’assegno si consegna all’agenzia immobiliare quando si sottoscrive una proposta d’acquisto (o di locazione); questo ormai è una prassi consolidata perché allegare un assegno alla proposta è una forma di impegno, un modo per garantire in modo oggettivo, la serietà delle intenzioni dell’acquirente. Inoltre, nel caso in cui si concluda l’affare, il fatto che il proprietario riceva ed incassi un assegno consegnatogli dall’acquirente, è un elemento in più che consolida l’accordo preso insieme alle firme delle parti.

Normalmente l’importo dell’assegno deve essere pressoché simbolico in quanto eventualmente sarà integrato da pagamenti successivi, pertanto nella media si stabilisce un importo di circa 2-5.000€; l’assegno sarà non trasferibile ed intestato (esclusivamente) al proprietario dell’immobile che è anche il destinatario della proposta d’acquisto; come tutti gli assegni inoltre è fondamentale che sia compilato con cura in tutte le sue parti: luogo data e firma (è importante ricordare che il notaio, al momento della sottoscrizione dell’atto di vendita definitivo, chiederà una copia di tutti i pagamenti effettuati per il saldo del prezzo).

Ovviamente l’assegno che si allegherà alla proposta è un deposito fiduciario e, solo se la proposta verrà effettivamente accettata, diventerà una caparra confirmatoria.

L’assegno dovrà rimanere in custodia all’agente immobiliare (che ne sarà responsabile) per tutta la durata della trattativa, ma solitamente è autorizzato fin da subito a consegnarlo al proprietario nel caso in cui questi accetti la proposta. In questo caso comunque è utile sottolineare che la proposta si potrà effettivamente considerare conclusa nel momento in cui verrà data comunicazione al proponente dell’avvenuta accettazione entro il termine d’irrevocabilità stabilito; pertanto l’acquirente sarà anche avvisato della successiva consegna dell’assegno al proprietario.

Se invece la proposta non viene accettata entro il termine previsto o se la proposta presenta delle clausole risolutive per  eventi che non si verificano (come un mutuo che non viene concesso) l’assegno deve essere immediatamente riconsegnato all’aspirante acquirente senza alcuna deroga né ulteriori impegni o obblighi da parte sua, di alcun tipo.

Se si vuole essere sicuri di quanto appena letto è bene che tutto ciò sia anche espressamente indicato nella proposta o, meglio ancora, in un documento a parte che faccia da ricevuta e che deve contenere le casistiche ed i comportamenti adottati; si dovrà quindi indicare:

  • La proposta d’acquisto a cui l’assegno è allegato (indicando anche l’immobile, il proprietario e la data di sottoscrizione)
  • La persona che riceve l’ assegno e che lo custodisce (e firma la ricevuta)
  • In quale caso l’assegno sarà consegnato al proprietario e quando
  • In quale caso sarà restituito
  • altre liberatorie
  • eventuali riferimenti a note, clausole e subordinazioni indicate nella proposta

Se questo documento è redatto nella maniera indicata si può firmare e consegnare un assegno in totale tranquillità, affidandolo all’agente immobiliare con cui si sottoscriverà la proposta d’acquisto: potresti chiedergli di consegnarti una ricevuta con queste caratteristiche, magari direttamente su carta intestata dell’agenzia; se non volesse farlo  (a meno che non ne abbia una sua standard che ricopra quanto descritto) credo che non sarebbe indice di un buon inizio e lascio a te le riflessioni sulle conseguenze.

Ciò che assolutamente non va fatto è lasciare un assegno in bianco o senza che sia correttamente e completamente compilato ed intestato esclusivamente al proprietario od avente titolo per la vendita (in questo caso non si fa riferimento all’agente immobiliare).

In conclusione allegare un assegno alla proposta d’acquisto è un passaggio quasi obbligato, ma può essere affrontato con la massima tranquillità, a condizione di adottare i giusti accorgimenti.

Risparmiare con le detrazioni e i bonus fiscali fino al 50%. Tutte le novità del 2016

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La nuova Legge di Stabilità 2016 punta ancora sulla casa dando incentivazioni, detrazioni e bonus ancora più importanti del 2015. In alcuni casi si tratta di misure già in vigore, rinnovate anche per il 2016 come, ad esempio, la proroga dei bonus edilizi e la previsione del bonus pari al 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici.

Spiccano in tal senso, da un lato, la nuova possibilità che consente di detrarre dall’IRPEF il 19% dei canoni di leasing versati fino al 2020 per l’acquisto o la costruzione di un immobile da adibire ad abitazione principale entro un periodo che risulta di 1 anno a partire dal momento della consegna; dall’altro, l’appena introdotta possibilità di detrarre il 50% dell’IVA pagata quest’anno o anche dopo per l’acquisto, realizzato nel 2016, di immobili a destinazione residenziale, di classe energetica A o B, che sono stati ceduti dalle stesse imprese che li hanno costruiti.

 

ECOBONUS

In primo piano ci sono sicuramente la proroga fino al 31 dicembre 2016 di tutti i bonus edilizi, la conferma del bonus del 50 percento per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici e quella della detrazione del 65 percento agli interventi verdi effettuati dagli Istituti autonomi per le case popolari, con anche l’estensione di questa detrazione ai dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento e climatizzazione. Nello specifico le regole ufficiali stabiliscono che le detrazioni fiscali saranno anche per quest’anno al 65 percento per i lavori volti a garantire maggiore efficienza energetica. Si tratta del cosiddetto “ecobonus” per i lavori di efficientamento energetico dell’immobile. La quota detraibile dall’Irpef è pari al 65 percento della spesa sostenuta e il limite di spesa a cui è applicabile la detrazione varia da intervento a intervento:

  • per i lavori di riqualificazione energetica generale degli edifici il tetto di spesa su cui si può applicare il bonus è fissato a 153mila euro, che corrisponde quindi a una detrazione massima di 100mila euro;
  • per l’acquisto di pannelli solari il tetto di spesa è fissato a 92mila euro, con una detrazione massima quindi di 60mila euro;
  • lo stesso tetto di spesa è previsto anche per l’acquisto di pareti, infissi e finestre isolanti, coperture e pavimenti;
  • per l’installazione di impianti con generatori di calore alimentati da biomasse combustibili il limite di spesa è previsto a 46mila euro, con detrazione fino a 30mila euro;
  • infine l’ecobonus è previsto anche per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione, pompe di calore o impianti geotermici, dove il tetto di spesa è fissato a 46mila euro con una detrazione massima di 30mila euro.

In ogni caso l’ecobonus verrà suddiviso in 10 rate annuali di egual importo. La legge prevede che potranno beneficiare della detrazione del 65 percento anche gli enti di gestione delle case di edilizia residenziale pubblica, i quali potranno anche utilizzare un fondo di 170 milioni di euro per i lavori di manutenzione.

 

RISTRUTTURAZIONI

È prorogata anche la detrazione fiscale sull’Irpef al 50 percento per i lavori di ristrutturazione edilizia. In questo caso il limite di spesa è confermato a 96mila euro, con una detrazione massima di 48mila euro quindi. Il bonus è anche qua suddiviso in 10 rate annuali di ugual valore. I beneficiari dell’incentivo sono persone fisiche che possiedono un immobile, a qualsiasi titolo (proprietari, affittuari, locatari, usufruttuari, soci di imprese). Nel caso in cui l’abitazione fosse cointestata, il bonus viene suddiviso tra i proprietari e può essere utilizzato anche solo dal contribuente detentore dell’unità abitativa. Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile, purché sostenga le spese, con fatture e bonifici a lui intestati. In caso di vendita (o cessioni a titolo gratuito) di un immobile ristrutturato, la detrazione delle rate residue può restare al venditore o invece essere trasferita all’acquirente. Gli enti locali, in questo caso, non sono ammessi alla detrazione, in quanto non sono soggetti Irpef. Per beneficiare della detrazione Irpef al 50 percento, le spese di ristrutturazione devono essere pagate all’impresa edilizia con un bonifico bancario tracciabile in cui devono essere indicati la causale del versamento, il codice fiscale del destinatario della detrazione e il numero della partita IVA o il codice fiscale del beneficiario. Se il bonifico risulta incompleto non è possibile beneficiare della detrazione, per la quale le banche hanno moduli specifici (basta informarsi).

 

BONUS MOBILI E GRANDI ELETTRODOMESTICI

bonus mobili

Ulteriore proroga presente nella Legge di Stabilità 2016 è quella del cosiddetto bonus mobili e grandi elettrodomestici, che prevede uno sgravio Irpef del 50 percento su un limite di spesa di 10mila euro per i mobili e gli elettrodomestici acquistati per un’abitazione in ristrutturazione. Non rientrano in queste categorie porte, pavimentazioni, tende e altri complementi di arredo. I grandi elettrodomestici acquistati, per poter avere accesso alla detrazione, devono essere di classe energetica non inferiore alla A+ (solo A per i forni). Il principale presupposto per ottenere il bonus, dunque, è effettuare un intervento di recupero del patrimonio edilizio, sia su singole unità immobiliari residenziali, sia su parti comuni di edifici. Le spese per tali interventi devono essere state sostenute a partire dal 26 giugno 2012 e fino al 31 dicembre 2016. Altro presupposto è invece legato al pagamento, che dev’essere effettuato o con un bonifico bancario (completo in ogni sua parte e informazione, compresa la causale), o mediate carte di credito o di debito, non in contanti o assegni bancari.

 

BONUS MOBILI GIOVANI COPPIE

Una novità introdotta dalla Legge di Stabilità 2016 riguarda l’ampliamento del bonus per l’acquisto di mobili anche alle giovani coppie under 35. Si tratta di una detrazione Irpef al 50 percento sulle spese, sostenute dal 1 gennaio al 31 dicembre 2016, fino a 16mila euro per le giovani coppie che acquistano unità immobiliari da adibire ad abitazione principale. Il bonus in tal caso non è legato ai lavori di ristrutturazione, ma all’acquisto della prima casa. Per giovani coppie si intende un nucleo familiare composto sia da coniugi che da semplici conviventi more uxorio da almeno 3 anni, dove almeno uno dei due componenti non ha più di 35 anni. Anche in questo caso la detrazione va ripartita in 10 rate annuali di ugual valore. Il bonus in questione, però, non è cumulabile con il bonus mobili legato ai lavori di ristrutturazione, ovvero quello prorogato dal governo.

 

SCONTI IVA PER L’ACQUISTO DI UN’ABITAZIONE

Altra novità introdotta dal governo Renzi: le persone fisiche potranno detrarre dall’Irpef il 50 percento dell’Iva pagata (dall’1 gennaio 2016) per l’acquisto dall’impresa costruttrice, fatto entro il 31 dicembre 2016, di un’abitazione di classe energetica A o B. A fare fede circa la data dell’acquisto sarà l’atto notarile. La detrazione dovrà essere ripartita, anche in questo caso, in 10 rate. Poiché non vi sono vincoli relativi alla destinazione ad abitazione principale, la detrazione spetta anche ai soci, persone fisiche, di società di persone, nel caso in cui l’acquisto agevolato venga effettuato nel 2016 da parte della società. Ancora non è stato chiarito se potranno beneficiare della detrazione Irpef in questione anche i soci, persone fisiche, delle S.r.l. trasparenti.

 

ACQUISTO O COSTRUZIONE DI CASA TRAMITE LEASING

Dall’1 gennaio 2016 fino al 31 dicembre 2020 sarà inoltre attivo un ulteriore bonus: sarà possibile detrarre dall’Irpef il 19 percento della spesa d’acquisto o di costruzione, effettuato tramite leasing, di abitazioni da parte di giovani, con età inferiore a 35 anni, con un reddito complessivo entro i 55mila euro e non già titolari di diritti di proprietà su altri immobili a destinazione abitativa. Le spese massime ammissibili per accedere a questa detrazione sono 8mila euro per canoni e oneri accessori (ovvero 1.520 euro annui) e 20mila euro per il riscatto (3.800 euro annui). Questa stessa detrazione è applicabile anche a chi ha 35 anni o più, con le stesse condizioni, ma dimezzando le spese massime ammissibili (quindi 4mila euro per canoni e oneri accessori e 10mila euro per il riscatto). La norma non dice nulla nel caso in cui il contratto sia stipulato prima dei 35 anni ma prosegua dopo il compimento di questa età.

Come spiega Il Sole 24 Ore, il nuovo incentivo fiscale è molto conveniente se confrontato con la detrazione Irpef del 19 percento degli interessi pagati sui mutui ipotecari per l’acquisto o la costruzione/ristrutturazione dell’abitazione principale, dove l’onere detraibile al 19 percento è costituito solo dagli interessi passivi pagati (e non dalla quota capitale della rata del mutuo) e per un importo massimo annuale rispettivamente di 4mila euro (detrazione massima annuale di 760 euro) e di 2.582,28 euro (detrazione massima annuale di 491 euro). Il nuovo incentivo consente di detrarre dall’Irpef il 19 percento di tutto il canone di leasing, oltre che i relativi oneri accessori. Inoltre, l’importo annuale massimo delle spese agevolate è pari a 8mila euro (4mila euro per i “non giovani”), consentendo una detrazione massima di 1.520 euro annui (760 euro per i “non giovani”). La nuova agevolazione, poi, prevede la possibilità di detrarre anche il riscatto finale, per un importo non superiore a 20mila euro (10mila euro per i “non giovani”), consentendo una detrazione massima di 3.800 euro (1.900 euro per i “non giovani”).

 

ALTRE NOVITA’

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Infine la Legge di Stabilità 2016 prevede altre piccole grandi novità per quanto riguarda le tasse e le agevolazioni fiscali sulla casa. Ad esempio è stata cancellata la Tasi sull’abitazione principale, una misura che si stima interessi circa 19 milioni di italiani per una cifra pari a 3,7 miliardi di euro, mentre resta l’Imu sulle prime case considerate di lusso (quelle rientranti nelle categorie catastali A-1, A-8 e A-9). Si pagherà invece solo il 50 percento dell’Imu e della Tasi sulla seconda casa data in comodato d’uso a figli o genitori, ma il comodato deve essere registrato e si deve possedere al massimo una prima casa oltre a quella data al parente. Altro sconto del 25 percento su Imu e Tasi è poi previsto per le case affittate a canone concordato. Il governo ha infine previsto uno stanziamento di 15 milioni di euro per garantire nel 2016 un credito d’imposta a chi acquista allarmi o sistemi di videosorveglianza per la propria abitazione, oppure stipuli contratti con istituti di sorveglianza. L’importo di queste agevolazioni non è ancora specificato e sarà un decreto del Tesoro a stabilirlo.

 

Fonte: Leggioggi – Il sole 24 ore –

Arriva Il Leasing Immobiliare

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contratti-casa-e1423470434721Arriva dalla legge di Stabilità 2016 un’ulteriore spinta al mercato immobiliare per il nuovo anno. La Commissione del Bilancio alla Camera ha approvato l’emendamento che estende la locazione finanziaria anche alle persone fisiche. Si chiama leasing immobiliare ed è il finanziamento da parte di una banca o un intermediario finanziario che si obbligano ad acquistare formalmente o far costruire un immobile per conto di un privato cittadino che lo deterrà in affitto per un periodo di tempo concordato, con la possibilità di riscattarne la proprietà al termine di quel periodo e a un prezzo concordato in sede di stipula del contratto di leasing.

La nuova disposizione di legge permette di ricorrere al leasing immobiliare per un periodo di 5 anni,a partire dal nuovo anno e fino al 2020: la finalità principale dell’alternativa all’acquisto della casa con la stipula di un mutuo è la possibilità offerta a chi non ha i requisiti per accedere al classico finanziamento di pianificare l’acquisto di una casa nel medio periodo.

Sono diverse infatti le agevolazioni previste in termini fiscali dall’emendamento per il contratto di leasing.

La più importante riguarda i giovani che abbiano un’età inferiore ai 35 anni e che abbiano un reddito fino a 55 mila euro: per loro è prevista la detrazione fiscale del 19% sui canoni e i relativi oneri accessori, fino a un massimo di 8.000 euro annui. La stessa detrazione del 19% e per un importo massimo di 20.000 euro è prevista sulla maxirata finale per l’acquisto del bene.

Per coloro che hanno più di 35 anni le agevolazioni sono dimezzate, e la deduzione fiscale sarà su un importo massimo dei canoni di 4.000 euro e su una maxirata finale di 10.000 euro.

Agevolazioni sono previste anche per i soggetti che cedono immobili alle società di leasing, che dovranno sostenere un’imposta di registro pari all’1,5% e imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Allo stesso modo, i costruttori potranno avere sgravi derivanti da contratti di cessioni nei confronti delle società di leasing.

Altri vantaggi importanti di ricorrere a un leasing rispetto a un mutuo riguardano le spese da sostenere. Il leasing immobiliare non comporta alcuna spesa di istruttoria o iscrizione di ipoteca, mentre l’importo da versare al notaio viene posticipato al momento del riscatto.

In teoria il leasing consente di finanziare fino al 100% della somma necessaria per l’acquisto dell’abitazione (mentre con il mutuo è possibile arrivare fino all’80%): in questo caso l’intermediario potrebbe richiedere come rata iniziale dal 10 e il 30% del valore dell’immobile.

Acquistare Casa all’ASTA.

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comprare+casa+astaSe i costi del mercato tradizionale diventano troppo alti, è possibile trovare modalità alternative per l’acquisto della casa. Oltre ai cosiddetti contratti “anti-crisi”, si può ricorrere alle aste immobiliari: una soluzione che può essere conveniente, oggi più accessibile e garantita grazie anche all’introduzione delle aste telematiche. In alcuni casi, le aste consentono di acquistare un immobile a un prezzo ribassato anche fino al 25%, nel caso in cui la prima asta vada deserta.

Ma  c’è da fare ancora tantissima chiarezza sull’argomento e sopratutto meglio cercare di affidarsi ad un professionista quale un avvocato oppure un “SERIO” Agente Immobiliare che cercherà di gestirvi la difficoltosa procedura e di seguirvi professionalmente all’acquisto del beneamato bene indicato.

Per chiarire ogni dubbio, prima di partecipare a un’asta immobiliare, è bene rivolgersi ad un professionista delegato, e sopratutto tener ben presente questi punti (visti e già rivisti in tanti giornali e siti di riferimento ma meglio ricordarli…ndr):

  1. Non dare per scontata la convenienza del prezzo
    Anche se il prezzo dell’immobile può essere molto inferiore rispetto al valore di mercato, meglio non dare per scontato che l’importo di aggiudicazione sia sempre conveniente.
  2. Valuta i tuoi tempi
    Considera se hai o meno urgenza di disporre dell’immobile, i tempi non sono sempre prevedibili.
  3. Prendi visione di tutti i documenti disponibili
    È molto importante prendere visione dell’avviso di vendita, della relazione di stima, delle planimetrie, delle fotografie e di tutti i documenti pubblicati su appositi siti web almeno 45 giorni prima dell’asta.
  4. Leggi la perizia
    La perizia specifica anche i vincoli e gli oneri che saranno cancellati e quelli che resteranno a carico dell’acquirente.
  5. Visita gli immobili
    Prima dell’asta, con l’ausilio del custode nominato dal giudice delle esecuzioni, è indispensabile visitare l’immobile per rendersi conto degli aspetti non menzionati nella perizia.
  6. Definisci il limite massimo della somma che vuoi investire
    Decidi quanto sei disposto a spendere prima di partecipare all’asta, per non correre il rischio di farti trascinare dall’emotività ed esporti più del dovuto.
  7. Informati sulle spese
    Informati bene sulle spese che dovrai sostenere oltre al prezzo di aggiudicazione.
  8. Attenzione alle modalità di pagamento
    Se acquisti all’asta, devi disporre velocemente della cifra richiesta oppure devi farti rilasciare un mutuo per tempo, tenendo presente che potrebbero esserci delle difficoltà nell’istruire la pratica.
  9. Tieni conto dei benefici fiscali
    Ai beni acquisiti con le aste immobiliari si applicano gli stessi benefici previsti per i trasferimenti immobiliari. Ricorda che la volontà di usufruire delle agevolazioni fiscali deve essere espressa in sede di asta o, meglio, al termine.
  10. Attento agli immobili occupati
    In caso di difficoltà, ad esempio se l’immobile è occupato senza regolare contratto d’affitto, il nuovo proprietario dovrà provvedere a proprie spese a eseguire lo sfratto, rivolgendosi a un legale che procederà all’immediata liberazione tramite ufficiale giudiziario.

Per far chiarezza su questo mercato il Consiglio Nazionale del Notariato ha ideato la guida “Acquisto all’asta”. Scarica la guida, è gratis.

I Mutui e le compravendite nel 2015

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Secondo la fonte Crif, le domande di mutuo, nei i primi 3 mesi dell’anno 2015 hanno fatto segnare un incremento del +37,5% rispetto al pari periodo dello scorso anno.

L’infografica sul mercato Real Estate di CRIF RES

Nel 2014 il numero delle compravendite è cresciuto del +3,6%.
Scopri di più sull’andamento del mercato real estate nella videoinfografica trend.

I nuovi contratti “RENT TO BUY” (parte 1)

Postato il Aggiornato il

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Comprare casa negli ultimi anni sta diventando pressoché economicamente difficile, le banche, se finanziano, lo fanno solo ai pochi clienti che lavorano a tempo indeterminato, scartando una vasta gamma di clienti (artigiani, autonomi, tempi determinati e altro…) dove non c’è una grande storicità di lavoro.

Il rent-to-buy, una modalità di compravendita in arrivo dagli States che permette di mettere mano sull’immobile dei propri sogni anche in assenza pro-tempore dei denari necessari. Letteralmente significa “affittare per comprare”.

Rent to buy come “formula magica” per consentire ai cittadini di comprare casa in un momento di difficoltà di accesso al credito, e ai costruttori di smaltire l’invenduto. Questa tipologia di contratti consente, infatti, a chi ha intenzione di acquistare un immobile ma ha ridotte disponibilità in contanti, la possibilità di poterlo abitare immediatamente a fronte del pagamento di un canone che in parte verrà considerato come acconto sul prezzo di acquisto. Per il proprietario c’è la possibilità di garantirsi la vendita anche in un momento di stallo del mercato. A dettare le regole per questi contratti, il decreto Sblocca Italia, che viene reso oggi operativo grazie a un contratto-tipo messo a punto dal Notariato, che pubblica anche un vademecum per saperne di più ed evitare cattive sorprese.

I vantaggi per chi compra. Nello schema proposto dal Notariato, il contratto buy non obbliga il futuro acquirente a concludere l’affare, ma vincola il venditore a cedere l’immobile al termine del periodo prestabilito al costo prefissato, scontando parte dei canoni di affitto come acconto su un prezzo “bloccato”. A fronte di questo accordo, infatti, il futuro acquirente può immediatamente entrare in casa pagando un affitto un po’ più salato rispetto a quello standard di mercato, in quanto una parte delle rate serve ad abbattere il prezzo. Per cui se al termine del contratto il futuro acquirente non dovesse avere ancora tutta la liquidità necessaria, dovrebbe chiedere un mutuo più basso di quello inizialmente necessario, potendo contare su una maggior facilità di accesso al credito e rate più contenute rispetto a quelle che avrebbe pagato in precedenza, senza rischiare di perdere l’affare, neppure in caso di difficoltà del costruttore.

Nessun rischio se fallisce il venditore. Per questa tipologia di contratti, infatti, la legge suggerisce la trascrizione nei registri immobiliari. La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione di acquisto vincolante per le parti, per cui il proprietario, una volta firmato il contratto, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, concedere un’ipoteca, o costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto che possa creare problemi al futuro acquirente. Neppure gli eventuali creditori del venditore potrebbero iscrivere un’ipoteca sull’immobile in vendita, né pignorarlo, in quanto a partire dalla data di trascrizione del rent to buy, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

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Contratto risolto senza rimborso in caso di mancati pagamenti. Se invece fosse il potenziale acquirente a cambiare idea, o a trovarsi nell’impossibilità di effettuare l’acquisto, perderebbe la quota versata come acconto, in quanto la legge riconosce al venditore il diritto a trattenere tutte le somme incassate come risarcimento per la mancata vendita. Il contratto si risolve, infatti, di diritto se si verifica il mancato pagamento di un numero di rate pari ad ventesimo del totale, senza alcun obbligo di rimborso. Nel caso di contratto della durata di cinque anni, quindi con 60 rate mensili, con cinque rate saltate il contratto sarebbe sciolto e quindi  l’immobile occupato dal conduttore senza titolo. Questo consentirebbe al proprietario di ottenere lo sfratto. Vista la peculiarità del contratto le procedure per la liberazione dell’immobile dovrebbero essere più veloci di quelle per i contratti standard.