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Acquistare casa in costruzione. Come poter comprare senza paura di essere fregati!

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Comprare una casa in costruzione, può rivelarsi un’operazione molto conveniente sopratutto se si stipula il contratto d’acquisto nella fase iniziale del cantiere, oppure, meglio ancora, quando ancora lo stesso non è nemmeno inziato.

Di fatto quindi, l’acquisto di una casa in costruzione è un acquisto su carta. Perché le case appunto si stanno ancora costruendo o spesso sono soltanto progettate o addirittura ipotizzate. In questi casi si compra una “promessa”, sicuramente disegnata e descritta bene, tanto da attirare molte persone, ma pur sempre una promessa, che potrebbe svanire nel nulla o incappare in diverse difficoltà, e non arrivare quindi alla realizzazione.

Può significare molti vantaggi per un acquirente, soprattutto se la costruzione va a buon fine. I vantaggi potrebbero essere:

  • poter concordare l’adattamento dell’appartamento alle proprie esigenze di spazio, decidendone insieme la suddivisione in stanze e decidendo anche le finiture di pavimenti, infissi, sanitari, etc.
  • possedere una casa dove Regolamento edilizio, certificazione energetica e norme di igiene sono già rispettate, secondo le leggi vigenti
  • non dover preventivare costi per adeguare gli impianti e per la coibentazione
  • non dover operare interventi di ristrutturazione per diversi anni
  • essere tutelati per diverso tempo su eventuali vizi di costruzione che emergessero dopo e che verrebbero addebitati al costruttore

Prima del 2005, gli acquisti di questo genere in Italia comportavano dei rischi davvero grossi, in quanto la legge non tutelava adeguatamente le compravendite su carta di case in costruzione: più di 200mila famiglie sono state truffate o hanno vissuto questa esperienza con risultati pessimi. Dal 2005, a livello legislativo, si è cominciato a pensare a queste situazioni, e alla tutela dei compratori.

 

Col Decreto Legislativo n. 122 del 20 Giugno 2005, in attuazione della legge delega n°210 del 2004, si è mirato a porre una serie di protezioni e garanzie per il consumatore, l’eventuale acquirente delle case in costruzione. Non si tratta di una norma che assicura protezione totale dalle truffe, ma è comunque un passo in avanti.

Le tutele previste da questo decreto sono :

Garanzia fideiussoria

una banca o una compagnia assicurativa rilasciano questa garanzia sulle somme anticipate da chi acquista. Quindi la banca o l’assicurazione garantiscono l’adempimento di un eventuale debito al creditore, se il debitore non dovesse pagare; in questo caso, se il costruttore non porta a termine la casa, la banca o l’assicurazione restituiscono al potenziale acquirente le somme da lui già versate.

Polizza danni
con durata 10 anni, per coprire i vizi gravi di costruzione eventualmente rilevati una volta conclusa la costruzione, e che non è stato possibile rilevare prima dell’acquisto dell’immobile.

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COME DIFENDERSI DA BRUTTE SORPRESE ACQUISTANDO CASA IN COSTRUZIONE

Per evitare quindi di incappare in brutte sorprese o in una di queste clausole che non ti tutelano, è consigliabile rivolgerti a degli esperti, quali un Avvocato, un Notaio oppure un Consulente Immobiliare. Prima di decidere per l’acquisto, mi raccomando, pretendi SEMPRE una copia di tutti i documenti relativi all’immobile, necessari per valutare se comprarlo oppure no. In particolare,  devi possedere una copia:

  • del capitolato di costruzione
  • delle condizioni contrattuali
  • di una visura camerale dell’azienda costruttrice

Insomma, uno dei primi consigli da dare è AFFIDATI AD UN ESPERTO IN MATERIA e non fare il FAI DA TE…. tieni presente che un Avvocato, un Notaio oppure Agente immobiliare esperto potrà tutelarti e seguirti in ogni passo della tua beneamata Compravendita.

Giuseppe Frigerio

 

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Bonus Casa 2018. Tutte le detrazioni da non perdere.

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Bonus detrazioni fiscali casa

 

C’è ancora tempo per chi sta pensando di sistemare casa e godere di tutti i vantaggi dei bonus stabiliti dalla legge, ma attenzione perché riguardo ad alcuni sconti fiscali il 2018 potrebbe essere l’ultimo anno giusto per usufruirne.

 

Le conferme per il nuovo anno

La legge di bilancio 2018 (legge n. 205 del 27 dicembre 2017) ha prorogato al 31 dicembre 2018 il bonus ristrutturazioni 50% senza alcuna modifica, insieme al bonus mobili e al bonus elettrodomestici. Quest’ultimo potrebbe essere al suo ultimo anno, vista la manifesta volontà del Governo di eliminarlo, dando poi notizia della sua conferma fermamente voluta dalle Associazioni dei consumatori.

Bonus ristrutturazioni

Il decreto legge n. 83/2012 che ha portato per la prima volta al 50% il bonus ristrutturazioni e a 96.000 euro il tetto di spesa agevolata, varrà anche quest’anno. Così anche per i lavori avviati a partire dal 1° gennaio 2018 e fino al prossimo 31 dicembre sarà possibile beneficiare della detrazione fiscale sulle spese sostenute entro il limite di 96.000 euro di spesa.

Gli interventi di ristrutturazione possono essere effettuati in singole unità immobiliari o parti comuni di condomini e riguardano:

  • la manutenzione straordinaria o ordinaria;
  • il restauro o risanamento conservativo;
  • la ristrutturazione edilizia o ricostruzione.

Bonus mobili ed elettrodomestici

La detrazione Irpef del 50% è concessa se si è effettuato un intervento di ristrutturazione a partire dal 1° gennaio 2017 fino al 31 dicembre 2018, entro una spesa massima di 10.000 euro per unità immobiliare da ripartire in 10 rate annuali.

Oggetto di bonus sono i seguenti beni:

  • mobili nuovi (letti, armadi, cassettiere librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani e poltrone, materassi e apparecchi di illuminazione) che costituiscono un necessario completamento dell’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione;
  • grandi elettrodomestici nuovi di classe energetica A+, fatta eccezione per i forni la cui classe energetica oggetto di agevolazione parte dalla A.

La normativa prevede che si ha diritto al bonus mobili 2018 se la ristrutturazione inizia nel 2017, ma la norma non richiede che ci sia un collegamento fra i mobili e l’ambiente ristrutturato.

Le novità del 2018

Molte le novità introdotte con la Legge di bilancio 2018. Vediamole tutte.

Bonus verde o bonus verde urbano. Consiste in una detrazione Irpef pari al 36% delle spese sostenute per la riqualificazione del verde di giardini, terrazzi e balconi sia privati che condominiali, per un massimo di spesa detraibile pari a 5.000 euro (limite riferito alla singola unità immobiliare a uso abitativo).

La detrazione è ripartita in dieci quote annuali e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi, ed è eventualmente cumulabile con le agevolazioni già previste sugli immobili oggetto di vincolo da parte del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Sismabonus 2018. Un’agevolazione fiscale di importanza fondamentale per la sicurezza e la prevenzione del rischio di sisma, al fine di agire in via preventiva. Lo sgravio fiscale riguarda interventi certificati di miglioramento e adeguamento sismico degli immobili, case ed edifici produttivi in zona sismica 1, 2 e 3.

Valida fino al 31 dicembre 2021, parte da un minimo di 50% per un soglia massima di spesa di 96 mila euro da suddividere in 5 quote annuali di pari importo a partire dall’anno in cui si sono sostenute le spese. La novità introdotta con il 2018 è che la riduzione Irpef arriva fino al 70% o all’80% se si certifica il miglioramento di una o due classi sismiche.

Bonus Unico Condominio. Si tratta di una detrazione fiscale relativa alle spese sostenute per interventi su parti comuni di edifici condominiali ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, qualora finalizzati contemporaneamente alla riduzione del rischio sismico + riqualificazione energetica, nella misura :

– dell’80%, se consentono il passaggio a una classe di rischio inferiore;
– dell’85%, se consentono il passaggio a due classi di rischio inferiori.

I singoli condòmini potranno detrarre dalla propria Irpef le spese sostenute per gli interventi all’interno dei condomini, effettuati sulle parti comuni e sull’edificio, per una spesa massima non superiore i 136 mila euro.

Per usufruire di ognuna delle detrazioni viste sopra, ricordiamo che è necessario che il pagamento delle spese venga effettuato attraverso strumenti idonei a consentire la tracciabilità delle operazioni (ad esempio, bonifico bancario o postale).

Qui sotto, per essere più precisi,  le guide aggiornate di Agenzia delle Entrate: 

-> Guida Bonus Mobili 

-> Guida Agevolazioni Risparmio Energetico

-> Guida alle detrazioni sulle Ristrutturazioni Edilizie

Hai un immobile da vendere in provincia di Bergamo? Scrivici

 

I bonus sulle ristrutturazioni 2015

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ristrutturazioni-CORBIS-258x258Sono stati prorogati fino al 31 dicembre 2015 l’ecobonus e quello sulle ristrutturazioni. Si tratta delle agevolazioni fiscali che consentono di risparmiare dal 50% al 65% per cento della spesa sostenuta per gli interventi di manutenzione straordinaria e di riqualificazione energetica. Come funzionano le detrazioni, chi può beneficiarne e i documenti da presentare

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Infissi, caminetti, pannelli fotovoltaici, tende solari, vetrate, ma anche caldaie a biomassa e i grandi elettrodomestici di classe energetica A+ (frigoriferi, congelatori, lavatrici, lavastoviglie, forni, microonde e apparecchi per il condizionamento). E, poi, ancora tanti tipi di mobili come letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, credenze e materassi. E’ intorno a questi oggetti che ruotano gli interventi per il risparmio energetico, il miglioramento e l’adeguamento sismico e quelli per la ristrutturazione degli immobili che, se eseguiti durante i lavori che sulla casa (o sulle parti comuni degli edifici condominiali), possono essere detratti dalla dichiarazione dei redditi nella misura rispettivamente del65% e del 50 per cento.

La legge di Stabilità ha infatti prorogato fino al 31 dicembre 2015 queste agevolazioni fiscali introdotte dal Decreto ecobonus. Del resto ristrutturare casa si può trasformare in una buona occasione per risparmiare. Tanto che a conti fatti, in 10 anni (i bonus vanno spalmati su dieci rate annuali) si può recuperare più della metà di quanto si è speso. L’importante è che le spese siano correttamente documentate con fattura e bonifico.

Una campagna di comunicazione che, tuttavia, non spiega uno dei motivi per cui la politica dal 2007 ad oggi si da tanto da fare per trovare i soldi per prorogare di anno in anno i maxi bonus (19 miliardi di euro nel 2013, di cui 14,5 miliardi gli investimenti in ristrutturazione edilizia e 4,5 miliardi per la riqualificazione energetica). Di fronte al collasso del mercato immobiliare ed edilizio, che – spiega Bankitalia – tra il 2008 e il 2013 ha fatto perdere un punto e mezzo di Pil, a continuare a trainare il mattone è stata solo l’attività di manutenzione e di recupero del patrimonio esistente che ha registrata una crescita di 11 punti percentuali. E anche per il 2015, spiega un’analisi del Cresme, a un ennesimo calo dell’8,8% delle nuove costruzioni, solo le ristrutturazioni resteranno positive (+2%).

Altro punto che rende tanto ‘cara’ alla politica la partita delle spese che si sostengono per i lavori che ruotano intorno alla casa è la spinta che si sta cercando di dare alla riduzione dell’evasione fiscale con il nuovo modello Isee, il 730 precompilato e la tracciabilità totale dei pagamenti e del prelievo fiscale non solo applicato alla Pubblica amministrazione, ma anche al settore privato. Un fenomeno, questo del nero, più che diffuso quando si è alle prese con muratori, idraulici ed elettricisti.

Ma vediamo come funzionano i bonus, chi può beneficiarne e quali sono i documenti da presentare che vanno sempre conservati fino alla fine del godimento della detrazione, quindi 10 anni.

Ristrutturazioni
È possibile detrarre dalle tasse il 50% delle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2015 per un massimo di 96.000 euro. Poi, dal gennaio 2016 si tornerà alla percentuale ordinaria del 36% per un massimo di 48mila euro.

Danno diritto alla detrazione gli interventi di manutenzione ordinaria realizzati su parti comuni condominiali (come la sostituzione integrale o parziale di pavimenti anche esterni e il rivestimento e tinteggiatura delle pareti esterne o interne) e quelli di manutenzione straordinaria negli appartamenti che riguardano l’eliminazione delle barriere architettoniche, la ricostruzione dopo un evento calamitoso, la bonifica dell’amianto, l’installazione di ascensori, la realizzazione di scale interne o muri di cinta, il miglioramento dei servizi igienici, la sostituzione di infissi esterni o dell’impianto idraulico ed elettrico.

Documenti da presentare. Per fruire della detrazione è necessario pagare con bonifico bancario o postale da cui risultino causale del versamento, codice fiscale dei contribuenti che usufruiscono della detrazione e codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Non c’è più l’obbligo d’invio della comunicazione di inizio lavori all’Agenzia delle Entrate e quello di indicare il costo della manodopera nella fattura emessa dall’impresa che esegue i lavori. È diventata obbligatoria, invece, l’indicazione dei dati catastali dell’immobile ristrutturato nella dichiarazione dei redditi.

Mobili ed elettrodomestici
Esiste la possibilità di detrarre, all’interno di un intervento di ristrutturazione edilizia, il 50% della spesa sostenuta per questi acquisti. Il tetto massimo detraibile per i mobili non può superare 10.000 euro per unità immobiliare a prescindere dall’importo speso per la ristrutturazione.

Per poter essere detratte, le spese devono essere state sostenute tra il 6 giugno 2013 e il 31 dicembre 2015. La ristrutturazione dell’immobile cui sono destinati mobili ed elettrodomestici deve essere però iniziata dell’acquisto degli stessi. Il pagamento deve avvenire tramite bonifico, carte di credito o di debito. Va conservata la ricevuta di pagamento con lo scontrino o la fattura d’acquisto che devono contenere il codice fiscale del beneficiario dell’agevolazione e quello del venditore.

Riqualificazione energetica
È possibile detrarre anche il 65% delle spese che si sostengono per gli interventi di ristrutturazione che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti. In particolare per le opere che riguardano la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento, il miglioramento termico dell’edificio(finestre, coibentazioni, pavimenti…), l’installazione di pannelli solari e la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale. Nel dettaglio, i lavori che permettono di ridurre la quantità di energia necessaria per il riscaldamento dell’intero edificio hanno un tetto massimo di 100mila euro, gli interventi sull’involucro (per esempio, pareti, finestre e infissi) scendono a 60.000 euro, così come l’installazione di schermature (come tende o vetrate) epannelli solari. Per le caldaie a biomasse si arriva a 30mila euro.

Come ottenere il bonus. Per beneficiare della detrazione è necessario pagare con bonifico bancario o postale da cui risultino causale del versamento, codice fiscale dei contribuenti che usufruiscono della detrazione e codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Per gli interventi sulle parti comuni condominiali si può, invece, utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio.

Sul fronte della documentazione, la procedura è un po’ più complicata. Servono, infatti, la dichiarazione che attesti che l’intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici richiesti, la cosiddetta asseverazione, e l’attestato di certificazione (o qualificazione) energetica che comprende i dati relativi all’efficienza energetica dell’edificio. Il documento non è più necessario per la sostituzione delle finestre, l’installazione dei pannelli solari e la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale. Anche in questo caso è saltato l’obbligo d’invio della comunicazione di inizio lavori all’Agenzia delle Entrate.

Capitolo a parte per la comunicazione all’Enea, l’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile. Entro 90 giorni dalla fine dei lavori le va trasmessa telematicamente (garantisce la ricevuta informatica) la copia dell’attestato di certificazione o di qualificazione energetica e la scheda informativa relativa agli interventi realizzati. La data di fine lavori, dalla quale decorre il termine per l’invio della documentazione all’Enea, coincide con il giorno del collaudo che, se non è richiesto per la tipologia di intervento effettuato, può esser sostituito da idonea documentazione emessa da chi ha eseguito i lavori o dal tecnico che compila la scheda informativa. Non sono valide le autocertificazioni del contribuente.